住まない実家は相続してはいけないのはなぜ？「相続前」「相続後」の対処法を解説
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近年メディアで取り上げられることが多くなった「空き家問題」、その原因はご実家の相続にあることをご存じでしょうか？
誰も住まない遠方の実家を相続して管理の費用と手間が手に負えなくなり、空き家状態で放置した結果、周囲からのクレームや倒壊に至るケースが多いのです。すでにご自宅をお持ちの方が実家を相続した場合、2軒分の維持管理費用と手間が大きな負担となります。
今回は誰も住まない実家を相続するリスクやデメリット、相続前・相続後の正しい対処法について詳しく見ていきましょう。
コラムのポイント
- 誰も住まない実家を相続して放置すると、費用・手間・トラブルリスクの増加などのデメリットがあります。
- 実家を相続する前なら、売却・ほかの人に相続してもらう・相続放棄などの対策が考えられます。
- すでに実家を相続した後なら、売却・活用などの方法で放置によるリスクの増加を防ぎましょう。
Contents
住まない実家を相続してはいけない理由とは？
実際に住まない空き家を相続した場合、どのようなリスク・デメリットがあるのか確認しましょう。
相続税の負担が大きい
誰も住んでいない実家であっても、相続する際は財産とみなされ相続税が発生します。ただ相続するだけで大きな負担が発生するため、住まないのなら相続してはいけないと言われているのです。相続税には3,000万円＋（600万円×相続人）の基礎控除がありますが、実家以外の財産も対象なので、超えてしまった分は相続税がかかります。
相続の時点で亡くなった方が生前住んでいなかった場合、「小規模宅地等の特例」が適用できないためさらに相続税の負担は大きくなります。
ずっと固定資産税がかかる
空き家も資産の一部とみなされるため、誰も住まなくても毎年固定資産税がかかるのも大きなデメリット。税額は固定資産税評価額によって変動しますが、資産価値が高い実家の場合毎年の負担も大きくなります。仮に固定資産税評価額1,000万円の実家を相続した場合、1,000万円×1.4％（税率）＝14万円が毎年の税額です。
敷地面積200㎡以下なら「小規模宅地等の特例」が適用できますが、それでも毎年数万円の税負担が発生することには変わりません。さらに都市計画区域内の実家の場合、都市計画税も発生します。
メンテナンス費用がかかる
空き家も普段の手入れやメンテナンスが必要となり、外部に維持管理を任せる場合費用が発生します。
例えば草むしりや換気・通水など、簡単なメンテナンスも管理サービス会社に任せれば月額料金がかかります。外壁屋根塗装、雨漏り修繕など、建物の状態を維持するためのリフォーム費用も大きな負担に。
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空き家状態で放置するとさまざまなリスクがある
何も使う予定がないからと言って空き家状態で放置すると、税金が上がる、倒壊して損害賠償を請求されるなどのリスクが発生します。
例えば周囲に衛生被害や倒壊などを与える可能性がある空き家は「管理不全空家」に指定され、固定資産税が上がる可能性があります。
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また、雑草が伸び放題で害虫や害獣の温床になり、近所からクレームが入るケースも。建物の劣化が進んで倒壊し、周囲に与えた被害の損害賠償は空き家の持ち主が責任を負います。
解体費用がかかる
空き家状態の管理費用やリスクを回避するため、建物を解体して更地にするにもお金がかかります。また建物の状態が良くない場合、解体して更地にしないと売却できないケースも。
30坪の木造一戸建ての解体費用相場は90～150万円と、安い金額ではありません。
相続税・固定資産税がかかるうえ、解体費用まで負担するとかなりの出費になってしまいます。
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住まない実家の「相続前」の対処法
誰も住まない予定の実家をこれから相続する予定の方は、次のような対処法を検討しましょう。
売却
相続する前に実家を売却してしまえば、税金や管理の負担、手続きの手間が無くなります。
建物・土地を現金化できるので、兄弟や親類で分割しやすく相続トラブルを防げるのもメリット。不動産を共有状態で相続すると、相続人全員の同意がないと活用・売却ができませんが、現金化しておけばトラブルを防止できます。
ただし現金で相続すると相続税の負担が大きくなるケースもあるため、「贈与税の非課税措置」などを活用する必要もあります。
ほかの相続人に相続してもらう
兄弟などほかの相続人が居る場合、実家を活用できる可能性がある人に相続してもらうのも一つの考え方です。
ご自身では賃貸経営や売却が難しくても、実家の近くに住んでいる相続人が居れば活用できる可能性はあります。
相続前に話し合いでほかの人に実家を相続してもらえるようなら、遺言書を作成しておきましょう。被相続人が無くなった後は、遺産分割協議書を作成して相続する人を明記します。
相続放棄
実家を相続したくない場合、相続放棄する方法もあります。ただし相続放棄はすべての財産が対象になるため、実家だけ放棄することはできません。現金や他の不動産などの財産を踏まえても、実家を相続しない方が良い場合は相続放棄が効果的になります。
また相続放棄したとしても、「相続財産管理人選任」が決まるまでは実家の管理責任が残る点にも注意が必要です。
住まない実家の「相続後」の対処法
既に実家を相続した後の方は、次のような対処法を検討してみてください。
売却
前述したように相続した実家を放置するのはさまざまなリスクにつながるため、売却するのも一つの考え方です。誰も住んでいない状態が続くと建物が劣化して売れにくくなるので、なるべく早めに売却するのが良いでしょう。
もし建物の状態が悪くなっても、古家付き土地・解体して更地・空き家バンクに登録など、売却するための選択肢は複数あります。
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賃貸に出して収益化
建物の状態が比較的良いなら、戸建て賃貸として運用して家賃収入を得るのもおすすめです。
運用コストはかかりますが、家賃収入でメンテナンス・維持管理費用をまかなえると考えればメリットは大きいです。確実に入居者を見つけることができれば、副収入を得ることにもつながります。
空き家期間が長くそのままでは賃貸に出せないときは、倉庫として貸し出すのも一つの考え方。いろいろな方法があるので、ご実家の状態に合わせて検討してみてください。
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解体して土地活用する
建物を活用するのが難しいときは、解体して一度更地にしてから運用する方法もあります。
※土地活用のアイデア例
- 土地賃貸
- 倉庫/トランクルーム経営
- 資材置き場
- レンタル農園
- 駐車場経営
- 太陽光発電
土地活用のアイデアはたくさんあり、立地や予算に合わせて選ぶことができます。駐車場経営のように、初期費用を抑えて収益を上げる方法も。立地が良ければ、新たにアパート経営を始めるのも一つのアイデアです。
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相続土地国庫帰属法
売却が難しい郊外の実家を相続した場合は、2023年にスタートした「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらう方法もあります。
建物を解体して更地にするなどの条件はありますが、国が管理してくれるので周囲に迷惑をかける心配が少ないのがメリット。田畑などの農地も条件を満たせば引き取ってもらえるので、売却・活用が難しい時の選択肢として覚えておきましょう。
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まとめ
誰も住まない予定の実家を相続すると、さまざまなリスクや負担が増加します。相続前の対策、相続開始後の活用や売却など、早めに何かしらの対策を考えましょう。
どのような対策が良いのか分からないときは、相続したご実家の地域に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。売却・活用・建て直しなど、ご実家の立地や状況に合わせて適切なアドバイスをもらえるはず。
オカムラホームは、東京・千葉エリアの不動産売却・活用をサポートする総合住宅会社です。不動産のことならなんでもお手伝いできますので、ご実家を相続予定、または相続して困っている方はぜひお気軽にご相談ください。
