不動産投資初心者はどんな物件を購入すべき？初めての物件選びの失敗を防ぐ
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安定した不労所得が得られる不動産投資は魅力ですが、まとまった初期投資がかかるので、失敗したときのリスクは不安ですよね。
中でも不動産投資初心者の方が不安や悩みを感じることが多いのは、初めての物件選び。数ある不動産物件の中から、確実に利益を上げられる一軒を選ぶのは難易度が高そうですよね。
そこで今回は、これから不動産投資を始める方におすすめの物件選びについて解説します。失敗リスクの少ない物件の特徴や選び方を抑えて、確実な経営を目指しましょう。
コラムのポイント
- 不動産投資初心者の方におすすめなのは、初期投資額や修繕費を抑えやすく、売却しやすい物件です。
- 投資の目的を明確にして、基礎知識や価格相場などの情報を得るのが失敗を回避するポイントです。
Contents
不動産投資はまず何から？物件探しから利益を得るまでの流れ
これから不動産投資を始める方は、まず経営スタートまでの大まかな流れを把握しておくとスムーズです。
※不動産投資の流れ
- 不動産会社に相談
- 物件を探す
- 融資を申し込む
- 契約～手付金支払い
- 管理/仲介会社選び
- 入居者募集～賃貸借契約
- 家賃収入を得る
上記のように不動産投資で利益を得るまでにはさまざまな工程がありますが、成功・失敗に大きく影響するのは物件探しです。
入居者が集まりにくい不良物件を選んでしまうと、その後の工程でリカバリーするのは難しく、経営が失敗するリスクは高くなります。逆に言えば、安定した家賃収入が期待できる優良物件を選ぶことができれば、失敗リスクを軽減して成功する可能性が高くなるのです。
今回は物件選びにスポットを当てて、失敗を回避するためのポイントを一つずつ掘り下げていきましょう。
不動産初心者が最初に購入すべき物件の条件とは？
不動産投資をこれから始める初心者の方は、次のような条件の物件を購入するのがおすすめです。条件を一つずつ解説し、最後に結論としてどんな物件が良いのかまとめましょう。
条件① 初期投資額を抑えられる
不動産投資初心者の方は、最初の一軒目は初期投資が少なくリスクを抑えられる物件を選ぶのがおすすめです。
不動産投資はレバレッジが効くため、少ない元手で高額な物件を購入し、大きな利益を狙うことも可能です。しかし、高額なローンを組むと月々の返済でキャッシュフローが苦しくなりますし、当然リスクも大きくなります。
まずは初期投資額を抑えられる中古物件を選び、経営が軌道に乗ったら二軒目を購入して拡大していくのが良いでしょう。
条件② 突発的な修繕費が発生しにくい
安定した経営を目指すためには、突発的な修繕費が発生しにくい物件を選ぶのもポイントです。
※突発的な修繕費が発生するケース
- 台風や大雨による破損・雨漏り
- 水回り設備の老朽化による水漏れ
- 給湯器やエアコンの故障
- シロアリ被害の補修や消毒
築古で建物の状態が悪いアパートや戸建て物件は、上記のような突発的なメンテナンス・修繕費用が発生するリスクが高くなります。急な出費はキャッシュフローを悪化させ、ローン返済が滞る原因にもなります。
建物の状態をしっかりチェックし、トラブルリスクが少ない物件を選ぶことが大切です。
条件③ 売却しやすい
売却しやすい物件を選ぶと経営の選択肢が増え、出口戦略も立てやすくなるため不動産投資初心者の方におすすめです。
不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」、購入・売却差額の「キャピタルゲイン」で初期投資を回収して利益を上げる仕組みです。インカムゲインで安定した経営をするのが理想ですが、売却しやすい物件ならキャピタルゲインを狙ってさらに収益を上げることも可能です。
売却しやすい物件は出口戦略も含めた経営計画を立てられるので、失敗リスクを軽減できます。
▼参考：不動産投資とは
条件④ 安定した需要がある
不動産物件では価格や利回りなどのデータだけでなく、需要予測をして安定した入居率が期待できる物件を選ぶことも大切です。利回りが高く優良物件に見えても、賃貸需要が安定せず空室だらけでは、利益は望めません。
不動産投資初心者の方は、地域の賃貸需要と物件の種類がマッチしているか確認しましょう。例えば単身者・ファミリーなど地域の需要予測をして、マッチする間取りの物件を選ぶことが大切です。また、学校や企業の撤退、大型ショッピングモールの建設や再開発など、需要変動を予測する必要もあります。
jSTAT MAPのような統計情報システムを活用して、地域の人口動態や需要を予測してみてください。
【結論】初心者向け投資物件とは？
ここまでの条件をまとめると、不動産投資初心者の方におすすめの物件は、中古の区分マンションです。
- 初期投資額を抑えられる
- 突発的な修繕費が発生しにくい
- 売却しやすい
- 安定した需要がある
一棟アパートや新築物件は初期投資が多くかかるので、中古の区分マンション・築古戸建てなどの物件が初心者向きとなります。
ただし、木造戸建ては雨漏りやシロアリ被害などのトラブルリスクが高く、突発的な修繕費は発生しやすいです。一方、鉄筋コンクリート造のマンションは比較的トラブルリスクが低めなので、初心者向きと言えます。
区分マンションは管理状況が良く需要が高い物件を選べば売却難易度も低めなので、出口戦略も立てやすいです。ワンルームマンションなど儲かりにくいと言われる物件もありますが、しっかり経営計画を立てれば利益を出すことも可能です。
都市部・郊外などのエリア、自己資金額などの条件によっても、適切な投資物件は変わります。しかし、初めての不動産投資で一軒目を選ぶなら、リスクの少ない区分マンションを検討してみてください。
初めての投資物件選びの失敗を防ぐポイント
続いて、実際に投資物件を選ぶときの基本的な考え方、取り組み方のポイントを押さえておきましょう。
投資の目的を明確にする
物件選びをする前に、まずは何のために不動産投資するのか目的を明確にしましょう。
例えば、老後の資産形成のための投資、レバレッジ効果で事業拡大していくための投資では、選ぶべき物件の条件も変わってきます。
ただ利益を得ることを漠然と目指すのではなく、投資の目的やゴールをしっかり考えることで、より精度の高い物件選びができるのです。
不動産投資セミナーなどで基礎知識を得る
失敗リスクを下げるためには、不動産投資に関する基礎知識をしっかり収集することも大切です。最近は本やインターネット経由で手軽に情報収集できますが、不動産投資セミナーなどに参加するのもおすすめです。
多くの不動産投資セミナーは無料で生の情報を得ることができますし、開催する不動産会社の信頼度チェックにも役立ちます。
自己資金とローンのバランスを考える
不動産投資ではローンを組んで物件購入する方がほとんどですが、自己資金とのバランスをしっかり考えることも大切です。
物件によってはフルローンを組めるケースもありますが、月々の返済額がキャッシュフローを圧迫してしまいます。逆に自己資金を使いすぎても、突発的な出費やトラブルに対応できません。
不動産物件の購入にかかる諸費用、経営中の維持管理費や税金なども踏まえ、自己資金とローン返済額のバランスを上手に取りましょう。
相場を自分で調べる
物件を購入する前に、なるべくご自身で地域の不動産相場をチェックすることも大切です。大まかな相場を把握しておけば、割高物件を選んで失敗するリスクを軽減できます。
不動産ポータルサイトで似た間取りの物件をチェックしたり、国土交通省の土地総合情報システムで取引価格を見たりするのがおすすめです。
価格・利回り以外の要素もチェックする
実際に購入する不動産物件を決めるときは、必ず現地を訪れて価格や利回り以外の要素もチェックしましょう。
価格が安く利回りが高い物件でも、日当たりが悪い、近所がうるさいなどのマイナスポイントを持っている可能性もあります。経営中の家賃収入、売却難易度やキャピタルゲインに大きく影響しますので、必ず現地調査しましょう。
信頼できる不動産会社に相談する
不動産投資ではご自身で情報を得てチェックすることも大切ですが、初心者のうちは信頼できる専門家のサポートを受けるのもおすすめです。
実績が多く信頼できる不動産会社なら、物件選びについて的確な助言が期待でき、失敗リスクを回避しやすくなります。
ただ不動産物件を選んで購入するだけでなく、その後の経営や管理まで一括して任せられる会社を選ぶのがおすすめです。
まとめ
不動産投資は最初の物件選びが経営の成功・失敗を左右します。初心者向き物件の要素を覚えておいて、失敗リスクの少ない不動産を上手に選びましょう。
オカムラホームは、東京・千葉エリアの不動産投資・賃貸経営をサポートする総合住宅会社です。不動産物件選びはもちろん、賃貸管理リフォーム、売却まで自社体制で一括サポートできるのが私たちの強み。単なる不動産会社ではなく、コンサルタントの立場でアドバイスできますので、お気軽にご相談ください。
