空き家対策はDIY賃貸が正解？貸主側のメリットや注意点をチェック
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空き家率が年々上昇している日本ではさまざまな対策が講じられていますが、近年注目されているのが「DIY賃貸」です。
正確には「DYI賃貸借」という契約で、空き家をそのままの状態で貸し出し、家賃収入を得られる方法です。ライフスタイルの多様化によって賃貸住宅を自分好みにカスタムしたいという需要も増えており、DIY賃貸には大きなチャンスがあるかもしれません。
今回は、活用していない空き家をDIY賃貸にするための基礎知識、貸主側のメリットなどを詳しく解説します。注意すべきデメリットも併せて紹介しますので、ぜひ選択肢の一つとして検討してみて下さい。
コラムのポイント
- DIY賃貸なら、リフォーム費用を抑えて賃貸経営をスタートできるのが大きなメリットです。
- 空き家状態でも発生する固定資産税・管理費用などを、家賃収入でまかなえるのもDIY賃貸の魅力。
- 原状回復の範囲や集客方法など、DIY賃貸のデメリットや注意点も確認しておきましょう。
Contents
DIY賃貸とは？
入居者自身が内装や設備をリフォームできる賃貸住宅のことをDIY賃貸と呼びます。
※「DIY型賃貸借」とは
・借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。
・借主自ら改修する場合や専門業者に発注する場合など、工事の実施方法は様々です。
国土交通省では上記のようにDIY賃貸を定義しており、個人住宅の賃貸流通を促進するために推進しています。今までも全国の自治体が運営する空き家バンクなど、空き家を賃貸住宅として活用する方法はありました。しかし自治体によっては物件数が少なく、認知度や利用率も低めです。
DIY賃貸は国が積極的に推奨しているうえ、空き家をただ貸し出すのではなく付加価値を付けるという点が異なります。DIY賃貸には借主・貸主双方にメリットがたくさんあるため、空き家問題の解決方法の1つとして注目が高まっているのです。
空き家をDIY賃貸にするメリット
続いて、利用していない空き家をDIY賃貸として運用することで得られるメリットを一つずつチェックしていきましょう。
リフォーム費用を抑えて賃貸経営できる
一般的な戸建て賃貸より、リフォーム・修繕費用を抑えて賃貸経営をスタートできるのがDIY賃貸の大きなメリットです。
通常の賃貸住宅は、壁紙・フローリング・畳の状態が悪ければ、キレイにリフォームしてから貸し出さなければいけません。しかしDIY賃貸なら、入居者自身が解体・貼り替えする前提で、そのまま貸し出すことも可能です。
一戸建ての空き家全体のリフォーム費用となると、数十～百万円単位になることも珍しくありません。ただリフォーム費用を削減するだけでなく、借主にとってのメリットにもつながるのがうれしいポイントです。
普通の賃貸物件とは違うユーザー層を狙える
「自分自身で内装や間取りをカスタマイズしたい」と考える方は、一般的な賃貸ユーザーと異なるため、競合を避けやすいのも特徴です。
DIY賃貸の希望者は都市部から郊外まで幅広く、田舎の一軒家でもビジネスチャンスがあります。田舎でのびのび子育てしたいファミリー、テレワークで移住を検討している若者世帯など、さまざまな需要が期待できます。
特に、近くにDIY物件の競合が少ないエリアなら、うまく広告すれば効率的に入居者を見つけられるかもしれません。
長期入居が期待できる
DIY賃貸は、一般的なアパートやマンションより長期入居が期待できるのも特徴です。
入居者自身が費用と手間をかけてDIYした住まいを、すぐに引っ越してしまう可能性は低いでしょう。単身赴任や通学など、短期入居が目的の方は、DIY賃貸を検討しないはずです。
入居期間が長いと空室対策や募集の手間が省け、安定した家賃収入が期待できます。
収益物件として売却もしやすくなる
そのままでは売却が難しい状態の空き家も、DIY賃貸として経営することで売りやすくなり、選択肢が広がります。
空き家状態だと売却が難しい一戸建ても、DIY賃貸にして家賃収入を生み出す「収益物件」にすることで資産価値が高まります。住居目的の一般ユーザーだけでなく、個人投資家が対象になるので、売却できる可能性が高くなるのです。
空き家で初期費用を抑えてDIY賃貸を始めて、売却益でさらに収益性の高いアパートやマンションに買い替えるのも一つの選択肢。オーナーチェンジによって経営の状態は引き継げるので、入居者にも迷惑はかかりません。収益物件の詳細はこちらのコラムをどうぞ。
〈関連コラム〉
収益物件投資のメリット・デメリット｜オーナーチェンジや自分で住む場合も解説
家賃収入で維持管理費用をまかなえる
空き家をDIY賃貸にすることで家賃収入が発生し、税金や外壁塗装などの維持管理費用をまかなえるのもうれしいポイントです。
※空き家にかかる維持管理費用の例
- 固定資産税・都市計画税
- 草むしり・通水・換気などの空き家管理サービス費用
- 外壁・屋根塗装などのメンテナンス費用
空き家は所有しているだけでも上記のような費用が発生し、家計を圧迫してしまいます。費用をかけず放置すると、どんどん状態が悪くなり破損・倒壊につながってさらに余計なコストがかかるケースも。
本来家計から負担しなければならない費用を、家賃収入でまかなえるのは大きなメリットとなるでしょう。
空き家をDIY賃貸にするデメリットと注意点
メリットや魅力がたくさんのDIY賃貸ですが、デメリットや注意すべきポイントもあります。
DIYと原状回復の範囲でトラブルになりやすい
DIY賃貸は、入居者自身が工事できる部分、明け渡し時の原状回復の範囲についてトラブルになることがあるので要注意。
例えば、耐震性を保つための柱や梁を入居者が撤去してしまうなど、建物の耐久性に影響する可能性もあります。また、入居者自身が設置した設備や棚などについて、どこまで撤去するのかも明確にしておく必要があります。あいまいなままDIY賃貸借契約を結ぶと、残置物として放置され撤去費用が発生するかもしれません。
このようなトラブルを想定して、国土交通省はDIY賃貸賃貸借に関する契約書式例やガイドラインを公開しています。ただし、実際に契約を結ぶ前に、賃貸経営に詳しい専門家や不動産会社のアドバイスを受けるのが望ましいです。
家賃は相場より安め
入居希望者から見ると、DIY賃貸は一般的なアパートやマンションより割安なイメージがあり、期待できる家賃収入は相場より安くなるのがデメリット。
リフォームが不要で初期費用を抑えられる分、あまり高い家賃は設定できないということです。本格的に賃貸経営を拡大して大きな家賃収入を得るのが目的なら、DIY賃貸ではなくリフォームして戸建て賃貸物件にした方が良いかもしれません。
雨漏りや水漏れへの対策は必要
DIY賃貸も、一般的な賃貸物件と同じように、雨漏り・水漏れなど基本的な補修やメンテナンスは必要になる点も注意しましょう。
例えば、空き家期間が長く状態が悪い物件だと、DIY賃貸として運用するまでにある程度の費用がかかるかもしれません。外装や配管などの基本的な部分のメンテナンスを怠ると、入居中に雨漏り・水漏れトラブルが発生してクレームの原因になる可能性も。
特に築年数が経っている空き家やしばらく住んでいない物件は、DIY賃貸にする前にしっかり建物を点検・メンテナンスしましょう。
一般的な賃貸物件と違う集客方法が必要
DIYできる賃貸物件の需要は年々高まっていますが、入居希望者全体の中では少数派なので、集客方法には工夫が必要になるかもしれません。
一般的なポータルサイトだと、DIY賃貸を探している人を見つけられる可能性は低いでしょう。
DIY賃貸専門のサイトやSNSなどを活用し、マッチする入居希望者にピンポイントに訴求する必要があります。同じような競合物件が少ないエリアなら、珍しい物件としてプッシュしてもらうように不動産会社にお願いするのも良いでしょう。
まとめ
DIY賃貸は、初期費用を抑えて空き家で家賃収入を得られる画期的な方法として期待されています。
相続した実家を持て余している方は、そのままにせずDIY賃貸として経営をスタートするきっかけにしてみてはいかがでしょうか。空き家の倒壊リスクや税金の対策にもなりますので、ぜひ検討してみてください。
千葉県八千代市周辺の空き家活用をご検討の際は、総合不動産会社のオカムラホームにご相談ください。
これまで多くの空き家活用をサポートしてきた実績をもとに、建物の状況やライフスタイルに合わせたアドバイス・ご提案をいたします。ご相談は無料でいつでも受け付けていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
