マンション一棟買いのメリットとリスク対策｜実質利回りのシミュレーション方法も紹介
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このコラムでは、マンション一棟買いによる不動産投資のメリットと、デメリットやリスク対策について分かりやすく解説します。
一棟マンションを中古、新築でそれぞれ購入した場合の実質利回りのシミュレーションも紹介。
千葉、東京エリアでマンション一棟買いなどの不動産投資を検討中の方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 高い収益性やレバレッジ効果が期待できる一棟マンション投資は、本格的に賃貸経営に取り組み、事業拡大を目指す方におすすめの選択肢です。
- 初期費用や維持管理コストが区分マンション投資より高くなるなどのデメリットやリスクも理解した上でしっかりと対策を立てれば、安定した収益が期待できます。
- マンション一棟投資の表面利回り相場は、新築で3～6%、中古で5～12%程度が目安です。ただし、マンションの利回りは運営経費や物件購入の諸費用も含めた実質利回りで考える必要があります。
マンション一棟買いのメリット
区分マンション投資や戸建て投資と比較した、マンション一棟買いによる投資のメリットをまとめます。
収益性・利回りが高い
一棟マンションは区分マンションに比べて貸し出せる住戸の数が多い分、大きな収益が期待できます。
さらに、住戸が一か所にまとまっている分、管理や修繕も効率的に実施できるため、区分マンションや戸建てを複数経営するより利回りも高くなる傾向があります。
空室リスクを分散できる
マンション一棟買いは、複数の部屋を所有することで空室があっても家賃収入がゼロにならない点も大きなメリットです。
仮に区分マンションを1つだけ購入する場合、空室になると収入がゼロになってしまいます。区分マンションも複数の物件を購入することで空室リスクに備えることはできますが、その分管理コストも増えるデメリットがあります。
建物全体の修繕・リフォームの自由度が高い
マンション一棟買いでは、建物全体の所有権を得られるため、修繕のタイミングや内容をコントロールできるのも大きなメリットです。
築年数が経って空室率が上昇した場合も、建物全体をリノベーションすることで収益性を改善できます。
土地の所有権も得られる
マンション一棟買いは、建物と同時に土地の所有権も得られる点もメリットです。
土地全体の所有権を得られるため、地価が上がればマンションの資産価値も高くなり、将来の転用などの選択肢が多くなります。
レバレッジ効果が大きい（事業拡大を狙える）
一棟マンションは、経営が軌道に乗れば、マンションを担保に借り入れして、投資不動産を買い増ししたり、より収益性の高い物件に買い替えたりできます。
区分マンションよりも大きなレバレッジ効果が期待でき、さらなる事業拡大が狙える点もメリットと言えます。
マンション一棟買いのデメリットとリスク
一棟マンション投資を検討する際に知っておきたいデメリットや、リスクの対策方法について解説します。
初期費用が高い
マンション一棟買いは、新築・中古どちらの場合でも、区分マンションや一戸建てより取得費用が高めになります。
初期費用が大きいため、万が一経営に失敗してしまったときのリスクも高くなる点はデメリットと言えるでしょう。
また、投資用ローンを組む際も、借入金額が大きいと審査のハードルが高くなります。
空室率上昇時のリスクが大きい
一棟マンションの経営は、満室時の利益が大きい一方で、空室が増えたときの赤字リスクが大きい点もデメリットです。
進学や就職などのタイミングで退去が重なると、一気に家賃収入が減ってローン返済や資金繰りが厳しくなる可能性があります。
マンション一棟買いを検討するときは、満室状態の想定利回りではなく、表面利回り・実質利回りで考えるようにしましょう。
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災害や賃貸需要の変動で赤字になる可能性がある
一棟マンション投資は、その地域で災害が起きたり、大きな企業や工場の撤退、廃校などによって賃貸需要が変化したりすると一気に赤字になってしまうリスクもあります。
マンション一棟買いは、地域の賃貸需要や開発計画、ハザードマップなどをしっかり確認した上で検討する必要があります。
修繕費用の負担が大きい
一棟マンションの場合、外壁・屋根塗装や共用部の補修など、一回あたりの修繕費用の負担が大きい点も注意すべきポイントです。
購入した時点でマンションの修繕計画を立て、毎月の家賃収入から修繕費用を積み立てておく必要があります。
マンションの建物、設備の状態をチェックし、メンテナンス時期や修繕費も含めた実質利回りで物件購入を検討しましょう。
売却が難しいケースも
一棟マンションは区分マンションより高額で、買い手が投資家や事業者に限定されるため、売却しにくい点もデメリットです。
赤字でマンションを手放したい場合、買い手がなかなか見つからないと損害が大きくなる可能性があります。
一棟マンション投資の利回りシミュレーション
マンション一棟投資の表面利回り相場は、新築で3～6%、中古で5～12%程度が目安になります。
ただし、マンションの利回りは運営経費や物件購入の諸費用も含めた実質利回りで考える必要があります。
新築、中古でそれぞれマンションを一棟買いした際の実質利回りをシミュレーションしてみましょう。
〈表面利回りの計算方法〉
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 購入/建築費用 × 100
〈実質利回りの計算方法〉
実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 － 運用にかかる年間諸費用） ÷ （購入/建築費用 ＋ 購入/建築時諸費用） × 100
中古マンション一棟買いの実質利回りシミュレーション
〈シミュレーション条件〉
- RC造5階建てマンション
- 築年数：築30年
- 間取り：10戸/1K（駐車場なし）
- 価格：1億円
- 購入時諸費用：物件価格の10％
- 家賃：6.5万円
- 満室想定年収：780万円（想定月収：65万円）
- 表面利回り：6％
- 運用時諸費用：満室想定年収の20％
〈満室想定時の実質利回りのシミュレーション〉
実質利回り（％） ＝ （780万円 － 156万円） ÷ （1億円 ＋ 1,000万円） × 100 ＝ 5.67％
新築マンション一棟買いの実質利回りシミュレーション
〈シミュレーション条件〉
- S造5階建てマンション
- 築年数：新築
- 間取り：10戸/1R（駐車場なし）
- 価格：3億円
- 購入時諸費用：物件価格の7％
- 家賃：12万円
- 満室想定年収：1,440万円（想定月収：120万円）
- 表面利回り：4.8％
- 運用時諸費用：満室想定年収の20％
〈満室想定時の実質利回りのシミュレーション〉
実質利回り（％） ＝ （1,440万円 － 288万円） ÷ （3億円 ＋ 2,100万円） × 100 ＝ 3.59％
今回のシミュレーションでは、実質利回りは表面利回りよりも0.5～1％ほど下回りました。
物件価格や家賃設定、想定運用費などによってもシミュレーション結果は変わってきますので、マンション経営や不動産投資に詳しい専門家に相談しながら検討することをおすすめします。
オカムラホームは、千葉・東京エリアで一棟マンション投資をサポートする総合不動産会社です。
物件選びや経営計画のコンサルティング、購入後の賃貸管理までトータルでサポートいたします。
以下のリンクで、投資用一棟マンションの購入事例を紹介していますので参考にしてください。
マンション一棟買いが向いている人は？
マンション一棟買いは区分買いより高い利回りと収益性が期待できる不動産投資です。
初期費用や維持管理費用などのコストも高めのため、マンションを建築できる広めの土地を所有している方や、自己資金に余裕があり、投資家として事業拡大を目指している方に向いています。
一方で、経営に資金や時間を割けない方、あくまで副業として不動産投資をしたい方は、区分マンションの方が向いている可能性があります。
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まとめ
高い収益性やレバレッジ効果が期待できる一棟マンション投資は、本格的に賃貸経営に取り組み、事業拡大を目指す方におすすめの選択肢です。
初期費用や維持管理コストが区分マンション投資より高くなるなどのデメリットやリスクも理解した上でしっかりと対策を立てれば、安定した収益が期待できます。
東京・千葉エリアの一棟マンション投資は、総合不動産会社のオカムラホームにご相談ください。物件選びや経営計画のコンサルティング、購入後の賃貸管理まで、トータルサポートいたします。不動産投資、賃貸経営の疑問・お悩みは、お気軽にお声かけください。
