不動産投資のキャピタルゲイン・インカムゲインとは？それぞれのメリット・デメリットと成功のポイントを解説
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このコラムでは、不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの違い、それぞれを主とした手法のメリット・デメリットについて解説します。
不動産投資でキャピタルゲインを狙う場合のリスクや注意点、成功のポイントについてもまとめていますので、これから投資を始めたい方や、不動産投資による相続対策をお考えの方は参考にしてください。
コラムのポイント
- キャピタルゲイン狙いの不動産投資とは、物件を購入価格より高い値段で売却し、その差額を利益として得ることを主な目的とした投資方法です。
- 不動産を貸し出すことによる賃料収入（インカムゲイン）と比較して短期間で大きな収益が見込める可能性がある一方で、利益は景気状況に左右されやすいハイリスク・ハイリターンの手法とも言えます。
- 現在の不動産投資は、不安定な景気状況から安定性が求められる傾向にあり、長期で安定した収入が得られるインカムゲインを目的としたものが主流です。
Contents
不動産投資における「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」とは？
不動産投資のキャピタルゲインとは、物件を購入価格より高い値段で売却し、その差額を利益として得ることです。
上図の例では、2,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却することで、500万円の売却益＝キャピタルゲインを得ています。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資では、景気の回復期や不動産取引が活発となる状況下など、不動産価値が上がるタイミングで売却することで大きな収益を得ることを主な目的とします。
不動産投資のインカムゲインは、購入した不動産を保有し貸し出すことによって得る賃料収入を指します。
上図の例では、マンションを購入し、部屋を家賃7万円で貸すことによって毎月7万円の賃料収入＝インカムゲインを得ることができます。
得られる賃料収入は物件により異なりますが、長期的に安定した収益を見込める点がインカムゲインの魅力です。
不動産投資でキャピタルゲインを狙うメリット
短期間で大きな収益が見込める
キャピタルゲインを目的とする不動産投資は、不動産価格を含む物価が上昇するインフレの時期を狙って売却することで、短期間で大きな収益が見込める点が最大のメリットです。
（出典）国土交通省ホームページ｜不動産価格指数（令和６年９月・第３四半期分）
参考として、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」を見ると、令和6年第3四半期分の商業用不動産のうち、一棟マンション・アパートは167.8（前期比2.0％増）、オフィスは180.1（3.5％増）、店舗は154.0（0.6％増）となっています。
また、首都圏を中心に区分マンションも値上がり傾向が続いています。需要が高い立地など、条件の良い物件ならキャピタルゲインを狙える可能性は十分にあると考えられます。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資のデメリット・リスク
キャピタルゲインを狙った不動産投資のデメリットやリスクについてまとめます。
安定性が低い
景気の下降期やデフレ時には不動産の値上がりによる売却益は期待しにくいため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資では長期間利益が得られなかったり、売却損が出たりすることも考えられます。
景気状況によって、都度売却や購入のタイミングを判断していく必要があるため、継続的なインカムゲインをメインにした不動産投資と比較して収益の安定性は低いと言えるでしょう。
必要資金が高額になることも
キャピタルゲインを狙う場合、将来値上がりする可能性が高い物件を見極めて購入することが重要になります。
最近は港区など都心の中古マンションの平均価格が1億円を超えています。好立地の物件で大きなキャピタルゲインを狙うなら、高額な購入資金が必要になるケースも多くなるためハイリスク・ハイリターンの投資方法になるでしょう。
流動性が低く売却難易度が高い
不動産は株式やFXと異なり流動性が低い資産で、売却までに時間がかかる点がキャピタルゲイン狙いにおいてはデメリットになります。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、売却期間が長くなるにつれて投資の回収が遅れるだけでなく、値下げせざるを得ない場合には大きな売却損が出る可能性もあります。
キャピタルゲインとインカムゲインにかかる税金の違い
不動産投資によるキャピタルゲインとインカムゲインには、それぞれ異なる方法で税金が課せられます。それぞれの課税方法の違いについて解説します。
キャピタルゲイン：譲渡所得税
不動産を売却（譲渡）したことによって得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、分離課税で「譲渡所得税」および「住民税」「復興特別所得税（令和19年まで）」がかかります。
（参考）国税庁ホームページ｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
譲渡所得税は、不動産の売却費から取得費と譲渡費用を差し引いた額（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得は、不動産を所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分され、それぞれ税率も異なります。
〈譲渡所得税の税率〉
| 譲渡所得の種類 | 譲渡所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える） |
15％ | 5% |
| 短期譲渡所得 （譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下） |
30％ | 9% |
※2037（令和19）年までは、「復興特別所得税」として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。長期譲渡所得の復興特別所得税率は15%×2.1%＝0.315%、短期譲渡所得の税率は30％×2.1％＝0.63％となります。
（参考）国税庁ホームページ｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
上記のように、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が大きく異なるため、キャピタルゲイン狙いの場合は所有期間5年超で売却した方が税金を抑えやすくなります。
インカムゲイン：所得税
不動産投資におけるインカムゲイン（不動産所得）に対する税金は、給与・利子などの所得と合わせた合計に対して所得税が課税される「総合課税制度による課税方式」がとられます。
不動産による年間所得は、家賃収入から修繕費、税金・保険料、ローン利息、減価償却費などの経費を差し引くことで計算できます。
ほかの所得と合算した合計額に各種控除を適用して算出された課税所得に応じて、5～45％の税率が掛けられます。
※2037（令和19）年までは、「復興特別所得税」として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。
（参考）
国税庁ホームページ｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
キャピタルゲイン狙いの不動産投資を成功させるポイント
キャピタルゲインを狙って不動産投資をする場合のポイントについてまとめます。
値上がりによる売却益が期待できる物件を選ぶ
キャピタルゲインを目的とする場合、売却時により利益が出るように、将来的に値上がりする可能性の高い物件を選ぶことが重要です。
値上がりが期待できる物件の一例（マンションの場合）
- 都心部の人気エリア（不動産価格上昇率が高い）
- 駅近（通勤・通学に便利な立地）
- 学校が多い（ファミリー層の需要がある）
- 工場や大型商業施設が開発中（従業員の賃貸需要）など
都心部の好立地物件は高額なことも多いですが、値上がりが期待される地方都市のマンションなどでは、物件価格を抑えてキャピタルゲインが狙える場合もあります。
地方の各地域の現状や将来性などの情報を集め、適切なエリアと種類の物件を選ぶことで、都心よりも初期費用を抑えた上でキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
売却のタイミングを見極める
不動産を取得してから5年以内に売却すると、譲渡所得税（+住民税+復興特別所得税）の税率が39.63％となり税金が高額になります。
キャピタルゲインを狙う場合は、少なくとも購入から5年間は賃貸マンションとして運用してから売却する方が税額を抑えられる可能性が高くなります。
ただし、物件の資産価値が下がる見込みがあるなどの事情次第ではこの限りではありません。節税効果と売却による手残りを比較してタイミングを見極めることが重要です。
〈関連コラム〉
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まとめ｜不動産投資はインカムゲインを主とする方法がおすすめ
キャピタルゲイン狙いの不動産投資とは、物件を購入価格より高い値段で売却し、その差額を利益として得ることを主な目的とした投資方法です。
不動産を貸し出すことによる賃料収入（インカムゲイン）と比較して短期間で大きな収益が見込める可能性がある一方で、利益は景気状況に左右されやすいハイリスク・ハイリターンの手法とも言えます。
現在の不動産投資は、不安定な景気状況から安定性が求められる傾向にあり、長期で安定した収入が得られるインカムゲインを目的としたものが主流です。
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