古い家を売るのは難しい？売れないときに取るべき7つの対策
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相続したまま空き家になっている古い家、売るのは難しいイメージがありますよね。
しかし古い家をそのまま空き家状態で放置するとさまざまなリスクがあるため、なるべく早めに売却してしまうのがおすすめです。
今回は古い家を売るときの基本的な選択肢と、売れないときに取るべき対策をセットで解説します。
売却以外の選択肢や譲渡所得・税金など、古い家を売る時に必要となる情報もまとめました。
コラムのポイント
- 古い家を売る方法は複数あり、築年数や立地に合わせて選ぶことが大切です。
- なかなか売れないときは、買い手目線で物件をチェックして対策を取りましょう。
古い家を売る6つの方法
まずは古い家を売る基本的な6パターンの方法を把握しておきましょう。
① 古家付き土地としてそのまま売る
築年数が古くてもまだ使える状態なら、古家付き土地としてそのまま売れるケースが多いです。最近は中古住宅リノベーションのニーズが高まっているため、手つかずの物件を求める買い手が増えているのです。そのまま売れれば特別な費用と手間がかからないので、メリットは大きいです。
建物の状態や耐震性にもよりますが、まず検討してみるべき売却方法の一つです。
② 解体して更地として売る
雨漏りや劣化が進んでいてそのまま活用できない古い家は、解体して更地にしてから売るケースが多いです。
更地にすると注文住宅を検討している方に選ばれやすくなり、売れるまでの間の建物の維持管理費用と手間がかからないのがメリット。
ただしある程度の解体費用がかかり、タイミングによっては固定資産税が高くなることもあるので要注意。詳しくはこちらのコラムもご覧ください。
〈関連コラム〉
空き家の解体費用が払えないときの対策6つ｜補助金・売却・相続放棄・自分で解体など
③ リノベーション済み物件として売る
住宅ニーズの高いエリアにある古い家は、リフォーム・リノベーションですぐ住める状態にしてから売る方法もあります。
リノベーション済み物件は、新築より費用を抑えつつ、すぐ引っ越ししたい方に需要があります。ファミリーの方が多い地域なら、検討してみる価値がありそうです。
④ 自治体の空き家バンクに登録
市区町村が主体となって運営している空き家バンクに登録するのも、古い家を売る一つの選択肢です。
空き家バンクは一般住宅市場に流通しない古民家などが多いため、築年数が古い家を求める買い主を見つけられる可能性があるのです。また営利団体ではないので掲載料などがかからず、自治体によっては補助金を受けられるケースも。
ただし空き家バンクは価格交渉や手続きに介入しないため、自分で対応する手間やトラブルのリスクも考えられます。
⑤ 隣接する住民に直接売る
仲介で広く買い手を探す前に、売りたい家に隣接する住民の方に直接相談してみる方法もあります。
隣の住民の方にとっては、自分の敷地が広くなる、知らない人が引っ越してくるリスクがないなど複数のメリットがあるためです。相続前のご近所関係が良好な場合、検討してみる価値が大きいかもしれません。
ただし価格交渉や契約内容などトラブルの原因もあるため、実際に売買する際は不動産会社を通すのがおすすめです。
⑥ 不動産会社に直接買取を依頼
なるべく早めに古い家を売るなら、仲介ではなく不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
直接買取は査定額に納得すればすぐに売却でき、現金化できるのが大きなメリット。仲介売却より価格は少し安くなりますが、売れない期間の維持管理費を考えると検討する価値は大きいでしょう。仲介・買取の違いはこちらのコラムで解説しています。
〈関連コラム〉
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古い家が売れないときの対策7つ
古い家がなかなか売れないときは、買い手から見て価格が適正でない、不安なポイントがあるなどの原因が考えられます。次のようなポイントをチェックして、対策をしてみて下さい。
対策① 地域の価格相場を把握する
古い家が長期間売れないときは、地域の価格相場とかけ離れていないか一度確認してみましょう。
中古住宅や土地の価格相場は、物件サイトで検索するほか国土交通省の「不動産取引価格情報検索システム」を活用するのがおすすめです。このサイトでは実際に売買された過去の取引を閲覧できるため、地域や築年数など条件の近い物件の価格相場を把握できます。
例えば2022年に千葉県八千代市内で取引された昭和50～60年の中古住宅を検索すると、18軒で平均価格1,736万1,111円でした。データをダウンロードすると市町村や地区名、土地や床面積も絞り込めるので、リアルな価格相場を把握するのに役立ちます。
売りたい家に似た条件の相場をチェックして、売却しやすい価格に調整してみましょう。
対策②ホームインスペクションする
築年数が古い家は買い手から見ると不安もあるため、ホームインスペクションで対策するのも一つの方法です。
ホームインスペクションは有資格者による住宅診断のことで、家の状態が明らかになるため買い手の不安を解消する効果が期待できます。また古い家でも柱や梁などの構造部が強ければ、より魅力的に見えるケースもあります。
ホームインスペクションは5万円前後の費用がかかりますが、なかなか売れない古い家は検討してみる価値が大きいでしょう。
対策③ 住宅瑕疵保険に加入する
売却後に不具合が見つかった際、保険料で修理できる住宅瑕疵保険に加入するのもおすすめの対策です。
住宅瑕疵保険に加入している中古住宅なら、築年数が古くても買い主の不安を軽減できます。また加入条件があるため、耐震性や雨漏りなどの劣化といった心配が少なくなるのも売りやすくなるポイント。
対策④ 境界を明確にしておく
ブロック塀やフェンスが立っていない昔ながらの住宅は、土地家屋調査士などに依頼して境界を明確にするのも一つの対策になります。
境界がはっきりしていない中古住宅は、買い手から見ると隣の家とトラブルのリスクがあるため忌避される傾向があります。
土地の境界を明確にして隣の家との話し合いも済んでいれば、マイナスイメージを払拭できるので売りやすくなるでしょう。
対策⑤ 分筆してから売る
売りたい物件の土地が広すぎる場合、分筆したほうが売りやすくなるケースもあります。
広い土地はメリットも大きいですが、草むしりや固定資産税の負担増といったデメリットもあります。2つ以上に分けても十分活用できる広さなら、分筆したほうが売れやすくなるかもしれません。
対策⑥ 残置物を撤去する
相続したまま家具や不用品などの残置物がある古い家は、撤去したほうが売却しやすくなるケースも考えられます。
残置物が多いと建物の内部を隅々までチェックできませんし、内見時の印象も悪くなります。引渡し前に残置物を撤去するつもりでも、検討から外されてしまう可能性が高いです。
対策⑦ 地元に強い不動産会社に相談する
ここまでご紹介した対策をしても古い家が売れないときは、相談先を地元に強い不動産会社に変更してみるのも一つの手です。
エリアの特徴や価格相場、需要を把握している地元の不動産会社なら、築年数が古くても買い手を見つけてくれる可能性が高いです。同じエリア内で多くの顧客を持つ不動産会社なら、マッチングできる確率が高くなるでしょう。
古い家を売るときは税金がかかる？
築年数が古い家も、売却後に利益が出た場合は譲渡所得税がかかり確定申告が必要となります。
- 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（物件取得費＋譲渡費用）
譲渡所得は上記の計算式で求められます。売却後に手元に現金が残っても、物件の取得費と譲渡費用の方が多ければ税金はかかりません。不動産売却の確定申告についてはこちらのコラムで詳しく解説しています。
〈関連コラム〉
不動産売却の確定申告はどんなときに必要？不要なパターンはある？申告期限と手順も解説
古い家は売る以外の選択肢もある
ここまでは古い家を売るための方法を解説してきましたが、状況によっては活用する方が良いケースもあります。
※古い家の活用例
- 賃貸運用する
- 駐車場にする
- アパートなどに建て替える
上記のように住宅・駐車場として活用すれば、家賃収入を得ながらムリなく維持管理をすることができます。また空き家・更地状態で固定資産税が上がるのを防げるのも大きなメリット。
このように別の選択肢も検討する場合、売却・賃貸経営両方に対応できる会社に相談するのがおすすめです。
私たちオカムラホームは、千葉県八千代市を中心に不動産売却や活用をお手伝いする総合住宅会社です。古い家の売却・買取はもちろん、リフォームや賃貸運用など、お客様の状況に適した方法をご提案できます。千葉・東京エリアのお住まいのことなら、なんでもお気軽にご相談ください。
