収益物件投資のメリット・デメリット｜オーナーチェンジや自分で住む場合も解説
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この記事では不動産投資の一つ、収益物件についての基本から具体的な取得方法まで詳しく解説します。
利回り・オーナーチェンジなど、収益物件投資の際に知っておくべき情報もまとめました。
コラムのポイント
- 収益物件投資は売却益にくわえて、安定した家賃収入を得られるのが大きなメリットです。
- 空室リスクや管理費用など、収益物件のデメリットも把握しておきましょう。
Contents
収益物件とは？
収益物件とは毎月の家賃収入がある不動産のことです。
賃貸アパートやマンションなど住居系の不動産物件は、メジャーな収益物件の種類です。
ほかにもオフィスなどの事務所系・貸店舗などのテナント系不動産も、家賃収入を生む場合は収益物件に分類されます。
住居系・事務所系・テナント系はそれぞれメリット・デメリットがあり、投資額や期間によってどの物件が適しているかは変わります。またエリアによって入居率や利回りも変化しますので、一概にどのジャンルが良いかは断言できません。
収益物件投資のメリット
一口に投資と言っても株式や暗号資産などさまざまな種類がありますが、ここでは収益物件に投資するメリットを見ていきましょう。
不労所得を得られる
収益物件投資は、所有期間中に不労所得を得られるのが大きなメリットです。株式や投資信託でもインカムゲインを得ることはできますが、マイナスが発生する可能性もあります。収益物件は入居者が居る限り毎月家賃収入が発生するため、安定性の高い投資と言えるでしょう。
副業禁止の企業も賃貸経営による家賃収入は認められているケースが多く、年収を大きくアップできる可能性があります。不動産投資を主業とする投資家の方にとっても、定期的な家賃収入は安定した経営計画につながるでしょう。
また収益物件による不労所得は、老後の貴重な収入源になるのもメリット。若いときからコツコツ収益物件に投資して、老後の生活を充実させるのも一つの考え方です。
ローンで物件を増やせる
アパート・マンション・貸しビルなどの収益物件は、ローンを組んで買い増しできるのも投資におけるメリットの一つです。
安定して利益を生み出す収益物件には担保価値があるため、1件目の経営に成功すればまたローンを組んで買い増ししていくことができます。家賃収入で元手を増やしながら金融機関の信頼も得ることで、レバレッジ効果により収益をどんどん増やしていくことができるのです。
節税効果を得られる
収益物件の購入費用や経費は経費計上できるため、節税効果があるのも大きなメリットになります。
例えば鉄筋コンクリート造のマンションは47年の耐用年数が設定されていて、毎年少しずつ減価償却費を経費計上できるのです。また収益物件の管理費・修繕費・固定資産税などの経費も、確定申告で経費計上することで節税効果を得られます。
収益物件投資のデメリット
収益物件投資には次のようなデメリットもあるため、しっかり把握してから取り組むことが重要です。
管理の手間と費用がかかる
収益物件は入居者の募集や家賃の回収など、管理の手間と費用がかかる点はほかの投資にないデメリットと言えるでしょう。
住居系・オフィス系・店舗系どのジャンルでも管理会社に委託するのが一般的ですが、その分管理費用が発生します。また管理会社のスキルによって入居率やトラブルリスクが変わるため、信頼できる委託先を見つけることが重要になります。
空室リスクがある
入居者が居ない空室期間が続くと、家賃収入が途絶えてしまうのも収益物件投資のデメリット。
地域の需要や築年数などの変化で空室率が上がってしまうと、家賃収入が減って利回りが悪化する可能性があります。賃貸需要や競合状況などを分析し、空室リスクの少ない収益物件を見極める目が求められます。
築年数が経つと家賃収入が下がる
収益物件を取得してから築年数が経つと、前述したように空室率が高くなり家賃相場も下がるため、収入が減少するのも注意すべきデメリットです。
特に住居系収益物件は水回りや内装が古くなると入居者が集まりにくくなり、家賃を下げざるを得なくなるケースが多いです。中古収益物件の購入を検討するときは、築年数やリフォームの必要性も踏まえて予算を考えるべきでしょう。
すぐ売却できない
株式や国債などの投資と違い、収益物件は売却してすぐに現金化できないのもデメリットの一つです。
不動産物件は売りに出してから買い手が見つかるまで時間がかかることも多く、さまざまな手続きも必要です。収益物件に投資する際はインカムゲインで成立する経営計画を立て、売却を検討する場合は早めに動くようにしましょう。
収益物件の利回りとは？
家賃収入を得ることを目的とした収益物件投資では、「利回り」で期待できる収益や回収期間などを予測します。
利回りは投資額に対する利益を数値化したもので、1,000万円の収益物件で利回り10％の場合、年間家賃収入は100万円ということになります。この場合単純計算すると、投資額を回収するのに10年間かかるということです。利回りの数字が高いほど利益が大きくなり、投資額の回収期間は短くなります。
利回りはいくつか種類があるので、収益物件を比較検討する際は、どのように計算されているのか把握する必要があります。
表面利回り
- 過去1年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り
過去1年間の家賃収入と物件価格だけで計算するのが表面利回りです。単純利回り・グロス利回りと呼ばれることもあります。表面利回りには取得費や諸経費などが含まれていないため、収益物件を大まかに比較検討する初期段階で参照することが多いです。
想定利回り
- 満室状態の1年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 想定利回り
収益物件が常に満室状態だと想定して計算するのが想定利回りです。ずっと満室状態が続く可能性は低いため、実際に期待できる収益とは差がある事を把握する必要があります。
実質利回り
- （過去1年間の家賃収入 – 経費） ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 実質利回り
表面利回りに、収益物件の維持管理や税金などの経費も加味したものが実質利回りです。管理費やリフォーム費用なども盛り込む数値なので、実際の経営に近いのが特徴です。
返済後利回り
- （過去1年間の家賃収入 – 経費 – ローン返済額） ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 返済後利回り
実質利回りにローン返済額も加味して計算するのが返済後利回りです。実際に手元に残る収益が分かるため、ローンで収益物件を取得する場合必ずチェックしたい数値です。
収益物件の取得方法
収益物件を取得する方法は、大きく分けると3つのパターンがあります。
新築する
アパートやマンションなどの収益物件を新築する方法は、初期費用がかかる反面大きな賃貸ニーズと家賃収入が期待できます。
新築物件は入居希望者が集まりやすく、家賃も高めに設定できるため収益が大きくなります。また賃貸ニーズを把握してから建てることができるのも、新築の大きなメリットです。ある程度の初期投資を掛けても、長期間安定した賃貸経営をしたい方におすすめの方法です。
相続する
ご両親などが所有する賃貸アパートやマンションを相続するのも、比較的代表的な収益物件の取得方法です。状況によっては現金で相続するより相続税を抑えられることも多く、あえて収益物件を新築・購入するケースも。入居中の方にとっても親子でオーナーが変わるなら不安も少なく、退去の原因になるリスクもありません。
オーナーチェンジ
入居者が居る状態で売りに出されるアパートやマンションは「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、購入することでそのまま収益物件を取得できます。
入居者を集める必要がなく、取得した時点から家賃収入が発生するのがオーナーチェンジ物件の大きなメリット。しかし前オーナーとの契約が引き継がれる、建物の状態や入居者を事前確認できないといったデメリットもあります。
収益物件選びのポイント
複数の収益物件を比較検討する際は、次のポイントに注目してみましょう。
需要があるか？
収益物件を選ぶ際は、必ず賃貸需要についての市場調査を行いましょう。
例えば一人暮らし向けの賃貸アパートなら、大学や大きな企業などが近くにあるエリアが望ましいです。ファミリー向けのマンションなら、スーパーや小中学校などの充実度が重要になるでしょう。
政府が集計している統計情報を参照して、地域人口の数や属性を調査するのもおすすめです。
築年数と価格のバランス
築浅の収益物件は高い入居率と安定した家賃収入が期待できますが、当然販売価格は高くなります。無理にローンを組んで購入すると、空室や雨漏りといった不確定要素で赤字経営になるリスクが増加します。
逆に価格が安くても築年数が古すぎると、入居者集めが大変で家賃設定も安くせざるを得ません。リフォーム費用がかかるケースも考えられます。
ご予算や収益物件を所有する予定期間なども踏まえて、築年数と販売価格のバランスを考えてみましょう。
賃貸期間が短すぎないか？
過去の賃貸履歴が分かる場合、期間が短く入れ替わりが激しい収益物件は注意が必要です。
例えば店舗系収益物件の場合、立地や視認性が悪く、入居しても経営が軌道に乗らず撤退しているケースが考えられます。住宅系収益物件でも、快適性が低い・近隣トラブルがあるなどの理由で賃貸期間が短くなっているケースも。
収益物件に自分で住むことはできる？
収益物件として購入したマンションやアパートに、ライフスタイルの変化などでご自分が住みたいと考える方も多いです。最近は都市部などのマンションを購入し、ライフスタイルに合わせて自分で住んだり賃貸運用したりする「半投半住」という考え方も増えています。
結論としては、収益物件のローンが完済していれば問題ありませんが、残債がある場合は金融機関への確認が必要です。例えば不動産投資ローンで収益物件を購入している場合、返済中に自分が住むと契約違反になってしまう可能性があります。逆に住宅ローンを組んでいて、途中で収益物件として貸し出す場合も同様です。
収益物件に将来自分で住む可能性がある場合は、購入時に金融機関に相談してみるのが良いでしょう。
まとめ
毎月の家賃収入を得られる収益物件は、投資先の中でも安定した利益が期待できる選択肢です。管理トラブルや空室などのリスクもありますが、物件選びで対策することは可能です。
はじめて収益物件投資に取り組む方は、実績があり信頼できるパートナーに相談するのがおすすめ。オカムラホームは不動産売買・賃貸管理のエキスパートとして、収益物件投資をトータルサポートいたします。アパート・マンション・事務所・店舗など、どのような物件のこともお気軽にご相談ください。
