アパート一棟買いのメリット・デメリット｜新築・中古はどちらがいい？
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これから不動産投資を始める方は、アパート一棟・区分マンションどちらを買うべきか悩むケースが多いと思います。アパート・マンションそれぞれにメリット・デメリットがありますので、経営方針やエリア特性に合わせて選ぶことが重要になります。
今回はアパート一棟買いするメリット・デメリットを詳しく掘り下げ、新築・中古の利回りの違いなどもチェックしていきましょう。
コラムのポイント
- アパート一棟買いは高い収益が期待でき、これから不動産投資を拡大していきたい方に向いています。
- 初期費用の高さや空室時の赤字など、アパート一棟買いのデメリットも把握してしっかり対策しましょう。
Contents
アパート一棟買いのメリット
まずはアパート一棟買いするメリットをチェックしていきましょう。
空室リスクを分散できる
1部屋の区分マンションや一戸建ては空室期間中の家賃収入がゼロになってしまいますが、複数戸ある一棟アパートは収入が途絶えません。家賃収入が無い期間が続くと、ローン返済のために運転資金を調達する必要があります。
アパート一棟すべての退去タイミングが一致する可能性は低く、ある程度空室リスクを分散できるのは大きなメリットと言えるでしょう。
区分マンションより高利回りが期待できる
一棟アパートは部屋数が多い分大きな家賃収入を得やすいため、1部屋の区分マンションより高利回りな傾向があるのもメリット。立地や部屋数によって利回りは変化しますが、高利回り物件が狙えるのは魅力的ですよね。
ただし一棟アパートの利回りは新築・中古でも変化しますので、後半で詳しく解説します。。
節税効果が高い
木造・鉄骨造の一棟アパートは、鉄筋コンクリート造のマンションより節税効果が高いのも特徴です。
※法定耐用年数
- 木造 22年
- 軽量鉄骨造 27年
- 重量鉄骨造 34年
- 鉄筋コンクリート造 47年
鉄筋コンクリート造の区分マンションの法定耐用年数は47年ですが、木造アパートは半分以下の22年、鉄骨造でも27年と短くなっています。法定耐用年数が短いほど1年の減価償却費が大きいため節税効果が高く、手元に残る現金を増やせる可能性が高いです。投資回収のスピードも早くなるなど、経営におけるメリットは大きいでしょう。
建物全体の権限がある
一棟買いしたアパートは共用部や外観など建物全体の権限があり、経営自由度が高いのもメリットの一つです。
区分マンションでリフォ－ム・リノベーションできるのは専有部分のみで、共用廊下やエレベーターなど共用部分は住民全体の意向に左右されます。室内が新しくても、共用部分が古いと入居率が低下する恐れがあります。またメンテナンスや管理会社も自由に選べないため、管理費や修繕積立金が高いケースも。
一棟アパートはオーナーが建物の全権を持つため、賃貸ニーズの変化などに柔軟に対応することが可能です。管理会社も、費用やサービス内容を比較して自分の意思で選べます。
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規模を拡大しやすい
1軒目のアパート経営を軌道に乗せることができれば、金融機関からの融資を引きやすくなるため規模を拡大していけるのもメリットと言えます。
家賃収入を生む収益物件は資産価値が高いため、次の物件購入費用の融資で有利になるのです。うまくレバレッジ効果を得て経営規模を拡大していけば、大きな収益を狙うこともできるでしょう。
アパート一棟買いのデメリット
さまざまなメリットがあるアパート一棟買いですが、注意すべきデメリットもありますので、しっかり対策しましょう。
取得費用が高い
新築・中古どちらの場合でも、区分マンションや一戸建てよりアパート一棟買いの方が取得費用は高くなることが多いです。初期費用が多いため、万が一経営に失敗してしまったときのリスクも高くなるのはデメリットと言えるでしょう。
またローンを組む際にも、借入金額が大きくなるため融資のハードルも高くなります。
地域要因のリスクを分散できない
アパート一棟買いは、その地域全体の需要変化や災害といったリスクを分散できないのがデメリットと言われることが多いです。大きな企業の撤退や廃校など、地域全体の需要が減少するようなことがあると、家賃収入が大きく減ってしまう可能性があります。
また地震や津波といった大規模な自然災害が発生した際も、一気に複数の部屋の収入が無くなってしまうのは大きなリスクと言えるでしょう。アパート一棟買いを検討する際は、地域の将来性やハザードマップなどをしっかり確認する必要があります。
空室が増えたときのリスクが大きい
一棟アパートは満室時の利益は大きいですが、空室が増えたときのリスクも大きくなるため注意が必要です。
進学や就職などのタイミングで退去が重なると、一気に家賃収入が減ってローン返済が厳しくなるケースが多いです。空室期間が長く続くと、運転資金が足りなくなるリスクも考えられます。
一棟アパートの建築や購入を検討するときは、満室状態の想定利回りではなく、表面利回り・実質利回りで考えるようにしましょう。
入居者トラブルの可能性が高くなる
部屋数が増えると悪質な入居者に当たる可能性も増えるため、トラブルリスクが増えるのも一棟アパートのデメリットと言えるかもしれません。
例えば騒音を出す入居者が一人居るだけでも、周りの部屋が退去して空室率が上がってしまう可能性が考えられます。借地借家法では借地人の権利保護が強いため、悪質な入居者でもすぐに追い出すことは難しいです。
ノウハウが豊富な管理会社に業務を委託し、入居者審査でしっかり見極めるのが対策のポイントです。
建物の維持管理とメンテナンス費用が必要
一棟アパートの維持管理やメンテナンスはオーナー様ご自身の責任において、費用を積み立てて適切なタイミングで実施する必要があるのも注意すべきポイントです。
区分マンションの場合、修繕積立金の中から大規模修繕計画が組まれているのが一般的です。しかし一棟アパート買いの場合は、購入した時点で修繕計画を立てて、家賃収入の中から費用を積み立てておかなければいけません。外壁屋根塗装などのメンテナンスを怠ると、雨漏りなどのトラブルリスクが高くなります。
必ずメンテナンス費用を把握し、諸経費も含めた実質利回りで物件購入を検討しましょう。
売却難易度が高い
区分マンションや一戸建てより物件価格が高くなることが多い一棟アパートは、いざ売却するときの難易度も高めです。購入対象者が事業者や投資家に限られるのも、売却難易度が高くなる要因の一つ。
一棟アパートを検討する際は、家賃収入で確実に投資回収し利益を得られる経営計画を立てるようにしましょう。
アパート一棟買いは新築ｏｒ中古どちらがおすすめ？
一棟アパートで不動産投資を始める場合、新築・中古どちらが良いか迷う方も多いです。
| 新築アパート | 中古アパート | |
| 取得費用 | 高い | 安い |
| 利回り | 低い | 高い |
| メンテナンス費用 | 安い | 高い |
| 賃料相場 | 高い | 安い |
| ローン | 長期で組みやすい | 新築より厳しい |
新築・中古はそれぞれ上記のようにメリット・デメリットがあり、ご予算や経営方針に合わせて選ぶことが重要です。
例えば新築は取得費用が高く利回りは低めですが、賃料を高く設定しやすくメンテナンス費用は安めです。資産価値が高く長期ローンを組みやすいため、ある程度初期費用をかけて、一つのアパートを長く経営したい方に向いているでしょう。
一方中古アパートは新築より取得費用が安く利回りも高いため、短期間で投資回収して次の一棟アパートを購入したい方に向いているかもしれません。
一棟買いしたアパートに自分で住むことはできる？
自己資金で一棟買いしたアパートは、自分で住むことが可能です。しかしローン残債のある一棟アパートの場合、金融機関の許可が必要なケースもあるので注意が必要です。
例えば不動産投資ローンでアパート一棟買いした場合、自分で住むと契約違反となってしまう可能性があります。不動産投資ローンは居住目的の物件購入には使えないため、原則的に用途を変えることはできません。
これから一棟買いするアパートも、自分で住む場合は金融機関への事前相談が必要です。居住面積の割合によって、住宅ローン・不動産投資ローンどちらを適用するか変わってきます。
ローンをこれから組む、または残債のある一棟アパートに自分が住む場合は、必ず金融機関に事前相談してください。
アパート一棟買いの失敗を防ぐ会社選びを
大きな家賃収入が期待できるアパート一棟買いは、初めての不動産投資はもちろん、2軒目以降の収益物件としてもおすすめの選択肢です。
ただし空室リスクや入居者管理など、注意すべきデメリットもあるので、失敗しないように先回りして対策を立てましょう。一棟アパートの取引実績が豊富な会社に相談して、適切なアドバイスをもらってください。
千葉県のアパート一棟買いをご検討の際は、八千代市のオカムラホームにご相談ください。
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