売れない空き家を活用する8つの方法｜失敗しない考え方も解説
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「実家を相続したけどどうしたらよいか分からない･･･」「ご近所の目もあるので空き家を売りにくい」。この記事では、そんな空き家のお悩み解消にピッタリな活用方法を詳しく解説します。
複数の活用方法を紹介しますので、空き家の状態やご予算に合わせて最適な方法を見つけることができます。空き家活用の失敗を防ぐ考え方も併せて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
コラムのポイント
- 賃貸・シェアハウス・駐車場など、幅広い空き家活用方法を解説します。
- 初期費用だけでなく、ランニングコストも含めて考えるのが空き家活用の失敗を防ぐポイントです。
Contents
売れない空き家は放置せず早めに活用！
空き家率の上昇は日本全体の社会問題になっており、相続した空き家の扱いに困っている方は少なくありません。
築年数が古く立地が悪い、ご近所との関係性が難しいなど、空き家を簡単に売れないケースも多いです。解体するにも数百万円の費用がかかりますので、そのまま放置される空き家が増えているのが現状です。
しかし空き家の放置は倒壊や犯罪に使われるといったリスクもあるため、得策とは言えません。また2023年3月に空き家対策特別措置法の改正案が可決され、空き家の固定資産税が3～6倍に増税される可能性が出てきました。
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このような状況を考えると、空き家を売却できない場合でも、何かしらの方法で活用するのがおすすめです。初期費用を抑える活用方法もありますので、あまり資金を掛けたくない方でも取り組むことができます。次の章から一つずつチェックしていきましょう。
空き家を活用する8つの方法
①自分たちで住む
一番お手軽な活用方法は、自分たちで空き家に住むパターンです。入居者募集や契約などの手間が無く、すぐにでも活用を始められるのが大きなメリット。現在賃貸に入居中なら家賃を節約できるため、経済的なメリットも大きいです。
ただし空き家期間が長い場合、リフォ－ムやメンテナンスにある程度の初期費用がかかります。国や自治体が用意している補助金制度を上手く活用して、リフォ－ム費用を節約するのがおすすめです。
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②戸建て賃貸として貸し出す
立地的に自分たちで住むのが難しい空き家は、リフォ－ムして戸建て賃貸にするのもスタンダードな活用方法です。毎月の家賃収入を得られるのが賃貸運用の大きなメリット。
戸建て賃貸は競合が少なく、ファミリー層がメインなので長期入居が期待できるのも特徴です。毎月の家賃収入を積み立てて、リフォ－ム費用や将来の解体費用を積み立てる手段にもなります。
ただし戸建て賃貸は、空室期間中の家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。また築年数が経っていると入居率と家賃相場が低くなるため、収益性もあまりよくありません。建物の状態とリフォ－ム費用のバランスによっては、後述するシェアハウスや貸倉庫などを検討するのも良いでしょう。
③シェアハウスとして貸し出す
若い単身者の需要が期待できるエリアの空き家なら、シェアハウス化するのもおすすめの活用方法です。シェアハウスは1軒で複数の入居者と契約できるため、賃貸運用より大きな家賃収入を得られるのがメリット。例えば戸建て賃貸なら家賃8万円のところ、シェアハウスで4万円×3人の入居があれば12万円の家賃収入になります。大がかりなリフォ－ム・リノベーションをしなくて良いのも、シェアハウス運用のメリットです。
ただし入居者同士のトラブルリスクがあり、運用ノウハウが求められるのは注意すべきデメリット。セキュリティやルール決めなど、初期段階でしっかり運用方法を構築する必要があります。
④DIY賃貸として貸し出す
空き家対策として国が推奨している、DIY賃貸として貸し出すのも一つの考え方です。
DIY賃貸は入居者自らリフォ－ムできる契約方法のことで、空き家を現状のまま貸し出せるため初期費用を抑えられるのがメリット。自分好みの家をつくれるため、幅広いユーザーに検討してもらえる可能性があります。
ただしDIYできる範囲を決めておかないと、トラブルになるケースもあるので要注意。明け渡し時の原状回復や設備の撤去なども、事前にしっかり決めておく必要があります。
⑤自治体に貸し出して公的活用
空き家を管轄する市町村と連携して、公的活用するのも一つの手段です。収入を得るのは難しいですが、自治体の支援を受けながら空き家を活用できる可能性があります。
交流拠点として活用するなど、地域貢献にもつながります。他の活用方法が難しい場合、一度自治体に相談してみるのも良いかもしれません。
⑥店舗やオフィスに用途変更して貸し出す
空き家を住居から店舗やオフィスに用途変更して貸し出す方法もあります。住居より家賃を高く設定しやすく、長期入居が期待できるのが店舗・オフィス賃貸のメリット。
賃貸需要が少ないエリアの空き家でも、店舗・オフィス需要は高いケースも考えられます。建築基準法や条例などの法規制をクリアできれば、用途変更を検討してみるのも良いでしょう。
⑦そのまま貸倉庫や資材置き場として貸し出す
なるべく初期費用をかけずに家賃収入を得るなら、空き家をそのまま貸倉庫・資材置き場にする方法もおすすめ。
荷物を盗難や雨風から守ることができれば良いので、内装の状態や築年数はあまり関係ありません。築年数が古くても入居者を見つけやすく、住居よりかなりリフォ－ム費用を抑えられるのがメリットです。
⑧更地にして貸し出す
空き家の状態が悪くそのまま活用するのが難しいなら、いったん解体してから更地として貸し出すのも一つの考え方です。
コインパーキングや月極駐車場にすれば、少ない設備投資で不労所得を得ることができます。住宅が多く利便性の高いエリアなら、コンテナボックスを置いてトランクルームにする方法もあります。
空き家活用に補助金が使える？
前述したように日本の空き家問題は年々深刻しており、多くの自治体が補助金や活用サポート制度を用意しています。
- 空き家活用相談
- 空き家解体費用補助
- 空き家改修費用補助
専門家による空き家活用相談、解体・リフォ－ムの費用補助など、自治体によってさまざまな制度があります。
例えば東京都港区の「空家等利活用事業」は、空き家の所有者と利用者をマッチングし、改修費用を補助する制度です。地域活性化など建物の利用目的は限られますが、費用を抑えて空き家を有効活用できるのは魅力的ですね。ぜひ空き家を管轄する自治体の補助金やサポート制度を調べてみてください。
失敗しない空き家活用の考え方
最後に、空き家活用で必ず考えるべきポイントを押さえておきましょう。
需要があるか？
前述したように空き家活用方法は複数ありますが、必ず地域の需要を調査してから選びましょう。例えばファミリー需要が少なく単身者が多いエリアで戸建て賃貸にしても、入居者が集められない可能性があります。そのような場合は、シェアハウスの方が安定した利益が期待できるでしょう。
空き家のある地域の特性を把握し、需要にマッチする活用方法を検討してみてください。
初期投資と回収期間
空き家のリフォ－ムやメンテナンスにかかる費用と家賃収入を計算し、何年で初期投資を回収できるのかも必ずチェックしましょう。初期費用が高く家賃収入が低いと回収期間が長くなり、突発的な要因で赤字になるリスクが増加します。安い初期費用で高い家賃収入を得るのが理想的ですが、状況に合わせてバランスを取ることが大切です。
ランニングコスト
建物のメンテナンス費用や毎年発生する固定資産税など、ランニングコストも必ず経営計画に盛り込みましょう。ランニングコストを計算しないと、外壁塗装などのタイミングで慌てて資金調達することになります。
突発的なトラブルにも対応できるよう、ある程度のマージンを設けておきましょう。
何年運用して最後はどうするのか？
木造の空き家もしっかりメンテナンスすれば長く活用できますが、ずっと使い続けられるわけではありません。何年間運用して、解体・売却・建て替えなど最終的にどうするのかもしっかり考えておく必要があります。
解体や建て替えを検討する場合は、毎月の家賃収入から費用を積み立てて準備しましょう。
まとめ
売却できない空き家は放置するリスクが大きいため、なるべく早めに活用方法を考えましょう。さまざまな活用方法があるので、地域特性や初期費用に合わせて選んでください。空き家のある地域に精通する会社に相談して、適切な活用方法の助言を受けるのもおすすめです。
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