不動産売却の確定申告はどんなときに必要？不要なパターンはある？申告期限と手順も解説
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マイホームや相続した土地・建物を売却して利益が出た場合、確定申告について不安を覚える方が多いようです。
はじめて不動産売却をする場合、そもそも確定申告が必要なのか？自分で手続きできるのか？など疑問も多いと思います。
今回は不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケースを確認し、具体的な手順や申告のタイミングを解説します。
コラムのポイント
・不動産売却で確定申告が不要なケースもありますが、申告したほうが節税のメリットがあります。
・確定申告は自分でもできますが、状況によっては税理士に頼むメリットもあります。
・確定申告の期限を過ぎると加算税や延滞税が課されるためスケジュールも把握しましょう。
Contents
確定申告が必要なケース
まずは不動産売却で確定申告が必要となるケースをチェックしましょう。
譲渡所得が発生した
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、課税対象となるため確定申告が必要になります。
譲渡所得は不動産売却によって得た利益のことで、下記の計算方法で求められます。
- 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（物件取得費＋譲渡費用）
仮に2,000万円で取得した土地を3,000万円で売却し、譲渡費用が500万円かかった場合、譲渡所得は500万円です。手元に残った現金がそのまま譲渡所得になるわけではないため、物件取得費と譲渡費用を正確に計算しましょう。
譲渡所得の特別控除を受ける
不動産売却で発生した譲渡所得の特別控除を受ける場合も、確定申告が必要です。不動産の状態や売却方法によって複数の種類があるので、ご自身の状況に合うものを選びましょう。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
自分が住んでいた住宅を売却した場合、要件を満たすことで最大3,000万円を譲渡所得から控除できます。
この特別控除を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下の場合は納税額がゼロ円になるということです。
軽減税率の特例
所有期間10年を超えているマイホームを売却して、前述した3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が発生する場合、軽減税率の特例を併用できます。
譲渡所得6,000万円までは所得税10％・住民税4％、6,000万円を超える部分は所得税15％・住民税5％の軽減税率が適用されます。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
土地や建物を売却してマイナスが出た場合、一定条件を満たすと譲渡損失を他の所得から控除できることもあります。給与や事業所得から譲渡損失を控除すると（損益通算）、結果的に節税効果を得ることができます。売却した年で譲渡損失を控除しきれない場合は、3年以内に繰り越し控除をすることも可能です。
相続税の取得加算の特例
相続した不動産を3年以内に売却した場合、相続税を取得費に加算する特例を適用できます。
取得費が増えて譲渡所得が減ることになるため、実質的な税金を抑えることができるということです。
確定申告が不要なケース
土地や建物を売却して得た利益より取得費や諸経費の方が多く、譲渡損失が発生した場合は、原則的に確定申告は不要となります。
仮に売却で得た現金が手元に残っても、取得費を差し引いてマイナスになれば確定申告する必要はないということです。
ただし前述した「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用する場合は確定申告が必要になります。確定申告しなくても問題はありませんが、控除を受けられなくなってしまうので注意しましょう。
譲渡所得・損失どちらが発生した場合でも、基本的に確定申告すべきと覚えておけば安心です。
不動産売却の確定申告の期限はいつまで？
不動産売却の確定申告は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間が期限です。
仮に2023年の5月に不動産を売却した場合、2024年の3月15日が申告期限ということです。
不動産の譲渡日は原則として、売買契約に基づいて買主に引き渡した日になります。ただし売買契約を結んだ日を譲渡日として確定申告することも可能です。契約日と引き渡し日が年をまたいでいる場合、納税のタイミングや特別控除などを踏まえて有利な方を選ぶ事ができます。
確定申告の期限を過ぎると督促が届き、無申告加算税・延滞税が発生してしまうため、忘れないようにしましょう。またわざと確定申告をせず納税を免れようとした場合、10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が課される恐れもあるので要注意です。
不動産売却の確定申告の手順
ここからは、自分で確定申告をするときの手順を一つずつ見ていきましょう。
手順①：必要書類を用意
まずは確定申告に必要となる書類を用意しましょう。
※譲渡所得の確定申告必要書類
- 確定申告書（確定申告書B/申告書第三表/分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 戸籍の附票
- 不動産売買契約書のコピー（購入時・売却時両方）
- 仲介手数料や登記費用など諸経費の領収書
- 登記事項証明書
確定申告書は最寄りの税務署やインターネット経由で簡単に入手できますが、戸籍の附表など本籍地の役所でないと取得できない書類もあります。
また購入時の売買契約書など、どこにしまってあるか分からない場合もあるため早めに用意しておくのがおすすめです。売却にかかった諸経費の領収書も必要になるので、無くさないようにまとめて保管しておきましょう。
②書類に必要事項を記入
必要書類がそろったら、確定申告書・譲渡所得の内訳書に必要事項を記入します。所有期間や取得費・譲渡費用など、用意した書類を見れば難しくないはずです。書類は手書きで作成する以外に、国税庁のウェブサイトで作成する方法もあります。書き損じや計算ミスの心配がないので、積極的に活用してみてください。
▼参考：国税庁 確定申告書等作成コーナー
また国税庁ホームページに基本的な書き方と具体的な記入例が掲載されているので、一つずつチェックして進めましょう。
③税務署へ提出
作成した書類は税務署への郵送、直接持参、e-Taxによる電子送信の3つの方法で提出できます。
e-Taxはマイナンバーカードなどの準備が必要ですが、混雑を回避できるので積極的に活用したい方法です。郵送の場合は通信日付印が提出日とみなされるため、期限に遅れないよう注意が必要です。
④所得税を納税
申告後は確定した額の所得税を3月15日までに納めます。税務署の窓口か銀行などで納付するほか、事前手続きで引き落としにすることも可能です。
不動産売却の確定申告は税理士に頼むor自分でやる？
前の章で見たように、不動産売却の確定申告を自分で行うのは慣れればそれほど難しくありません。しかし初めてだと戸惑うことも多いため、税理士に頼むか悩む方も多いと思います。
※税理士に不動産売却の確定申告を頼むメリット
- 手間を大幅に軽減できる
- 間違いやミスを防げる
- 有利な特別控除を確実に選べる
税理士に確定申告を任せればかなり手間を軽減でき、間違いやミスによる再提出などのリスクも防げるのがメリット。また前述した複数の特別控除の中から、税額を抑えられるものを教えてもらえるのも心強いですね。
ただし税理士に確定申告を頼むと当然費用がかかりますので、費用対効果をしっかり考えながら検討してみてください。
不動産売却にかかる税金の計算方法
不動産売却で得た譲渡所得に対して発生する税金は、給与所得や事業所得とは分離して計算する「分離課税」という方法で計算します。
①譲渡所得を求める
- 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（物件取得費＋譲渡費用）
前述したように、譲渡所得は不動産を売却して得た利益から、取得費と譲渡費用を差し引いて求められます。譲渡費用は仲介手数料や印紙代など、売却にかかった費用を計算しましょう。
②所有期間で税率を計算する
譲渡所得が分かったら、不動産を所有していた期間に応じた税率で納税額を計算します。
- 所有期間5年超え：20.315％
- 所有期間5年以下：39.63％
上記の税率は所得税・住民税の合計で、譲渡所得と掛けると納税額が分かります。
仮に譲渡所得2,000万円で所有期間が5年以下の場合は792万6千円、5年を超えている場合は406万3千円が譲渡所得納税額です。譲渡所得によっては大きな差額になりますので、売却前に納税額を確認しておきましょう。
まとめ
不動産物件を売却した際は、プラス・マイナスどちらの場合も確定申告をしましょう。利益が出た場合は確定申告が必要になり、損益の場合も特別控除で節税できる可能性があります。また所有期間や適用する特例などで納税額に差が出ることもあるため、売却前にしっかり確認したいところです。
オカムラホームでは、ご自宅や投資物件の売却について不動産コンサルティングでサポートしています。
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