空き家対策特別措置法で特定空家に認定されるとどうなる？対策もわかりやすく解説
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空家率が年々上昇する日本では、相続した空き家の扱いに困っている方が増えています。しかし「売れるか分からないし、そのまま貸し出すのも難しいし･･･」とそのままにしておくと、特定空家に認定されてさまざまなデメリットが発生する恐れも･･･。
今回は、空き家所有者の方が知っておくべき、空き家対策特別措置法の基本的な内容と対策をわかりやすく解説します。
コラムのポイント
・空き家認定されるとどんなデメリットがあるのか把握しておきましょう。
・空き家を放置すると解体命令を受けたり、罰金を受けたりする恐れもあります。
Contents
空き家対策特別措置法とは
まずは空き家対策特別措置法の基本的な概要をチェックしておきましょう。
いつから、どんな目的で始まった？
空き家対策特別措置法は、全国的に増加している空き家放置による問題を解決するため、平成26年11月から施行された法律です。
※空き家放置による問題例
- 老朽化した空き家の倒壊による周辺被害
- 不法投棄や動物が住み着くことによる衛生問題
- 建物の老朽化や雑草による景観の悪化
- 放火や不法侵入など犯罪の温床になるリスク
放置された空家は上記のようにさまざまな問題の原因となる可能性があり、大きな社会問題として認知されつつあります。空き家が倒壊すれば周辺の建物や人に危険が及びますし、景観の悪化や犯罪の温床といった問題も発生します。
しかし放置されていても空家には所有権があるため、今までの法律では勝手に立ち入ったり、改善の指示をしたりすることはできませんでした。
そこで危険な状態の空き家を改善するために、空き家対策特別措置法が施行されたのです。
危険な空き家は「特定空家」に認定され、行政から管理や解体の指導・命令が出せるようになりました。
どんな空き家が対象になる？
空き家対策特別措置法の対象となる特定空家は、どのような条件で認定されるのかチェックしておきましょう。
次の条件に一つでも当てはまる空き家は、特定空家に認定される可能性があります。
①倒壊の危険がある
長期間メンテナンスされていない空き家は、倒壊の危険性があると判断されて特定空家に認定される可能性があります。
外壁・屋根が劣化すると雨漏りが派生し、柱や土台を腐らせ、シロアリ被害などで耐震性が低下するケースが多いです。
適切な管理を怠った結果倒壊した場合、周囲の建物や人への被害は空き家の所有者が賠償責任を負うことになります。
特定空家に認定されることもリスクの一つですが、それ以外にも大きな損害が発生する可能性があります。
②衛生上有害な状態
空き家が害獣のたまり場になったり、ニオイの発生源になったりして衛生上有害な状態も、特定空家の認定条件の一つです。
空き家にはネズミ・ハクビシン・アライグマなどが住み着くケースがあり、排泄物や食べ残しがニオイの発生原因になることがあります。またこれらの動物が住み着くと、雑菌やウイルスなど健康被害リスクも発生します。
長い間空き家状態が続くと不法投棄されるケースも多く、溜まったゴミが衛生環境を悪化させることも。これらの状態は①の倒壊の危険にもつながるため、より特定空家に認定される可能性が高くなるでしょう。
③管理が行き届かず周囲に悪影響を与えている
長い間管理されていない状態の悪い空き家は、周囲に悪影響を与えているという理由で特定空家に認定される恐れがあります。
外壁や屋根がボロボロで庭も雑草だらけの空き家は、地域全体の景観を悪化させてしまいます。また空き家状態が続くと、落書きされたり窓を割られたりしてさらに見た目が悪くなるケースも。このような状態は住民の心象が悪くなるだけでなく、地域全体の資産価値の低下を招く可能性も高いです。
また明らかに空き家と分かる外観だと、放火や空き巣などの犯罪に狙われるリスクも高くなります。結果的に地域の治安が低下してしまうため、特定空家に認定して改善を求められる可能性が高いです。
空き家認定されるとどうなる？
実際に特定空家として認定されてしまった場合、どのような処置があるのかチェックしましょう。
行政の助言や指導で改善を求められる
特定空家に認定されると、段階に応じて助言・指導・勧告・命令で空き家の改善を求められます。
助言は比較的容易に改善できる空き家が対象になることが多く、法的な効力はありません。
しかし助言を受けても改善が見られない場合、さらに重い行政介入である指導をされる可能性があります。
それでも改善しなかった場合、空き家の状態を改善するよう市町村から勧告されることになります。特定空家に認定されて勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまう費用面のデメリットも。
さらに対応が見られないようだと、行政処分となる改善の命令をされる恐れがあります。命令を受ける段階の空き家は、倒壊リスクなど緊急度の高い状態であることが多いです。万が一空き家の管理命令を受けてしまった場合は、速やかに適切な対応を取るようにしましょう。
固定資産税が増える
特定空家認定後に勧告・命令を受けた場合、固定資産税の優遇措置が適用されず、支払額が増加してしまいます。
200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1に軽減されるため、適用されないと固定資産税の支払額は6倍に増えます。
仮に空き家を解体しても固定資産税の優遇措置は適用されないため、増税を防ぐには特定空家に認定されないことが重要です。
罰金が課される可能性がある
前述した空き家の状態改善命令に背くと、空き家対策特別措置法に則り50万円以下の罰金を科される恐れがあります。
第十四条第三項の規定による市町村長の命令に違反した者は、五十万円以下の過料に処する。
２ 第九条第二項の規定による立入調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、二十万円以下の過料に処する。
また空き家の状態を確認するための立入調査を拒んだり妨害したりすると、20万円以下の罰金を受ける可能性もあります。空き家に対する市町村からの連絡は、基本的に無視せずしっかり対応しましょう。
行政代執行により解体される
倒壊リスクのある空き家の改善命令に背いたまま放置すると、行政代執行によって強制的に空き家を解体される可能性があります。
行政代執行によって解体された場合、かかった費用は全額空き家の所有者に請求されます。支払いを拒んだ場合、財産を差し押さえられる可能性も。また行政代執行がニュースなどで報じられると、個人情報がさらされるリスクも発生します。
空き家認定を回避するためには？
特定空家に認定されるリスクを回避する方法は、大きく分けると次の2パターンです。
定期的なメンテナンスをする
特定空家の認定条件を回避するには、建物・敷地の定期的なメンテナンスが必要になります。
- 草むしり・庭木消毒
- 老朽化したブロック塀やフェンスの撤去
- 外壁・屋根塗装や葺き替え
- シロアリ消毒
倒壊リスクや衛生環境の悪化を防ぐには、最低でも上記のようなメンテナンスが必要になるでしょう。
最近は空き家の管理委託会社も増えているため、遠方の空き家などはそのようなサービスを活用するのも一つの方法です。しかしある程度の費用がかかりますので、内装や設備もリフォ－ムして賃貸運用するのも検討してみましょう。
早めに売却する
空き家にメンテナンスの手間と費用を掛けたくない場合は、なるべく早めに売却して資産に替えるのが良いでしょう。
劣化が進むほど資産価値が落ちて売りにくくなるので、売却するなら早めに検討するのがおすすめです。
また相続した空き家を一定条件を満してから売却すれば、空き家の譲渡所得特別控除によって、売却益から3,000万円控除できる有利な仕組みもあります。
メンテナンス・売却どちらにするか迷った場合は、いったん査定を受けてみるのが良いでしょう。
まとめ
特定空家に認定される状態の空き家はさまざまなリスクがあるため、放置せずリフォ－ムして活用・売却などを検討しましょう。
時間が経つほど建物劣化がすすみ、特定空家認定リスクも高まります。なるべく早めに、信頼できる会社に相談するのがおすすめです。
私たちオカムラホームは、空き家の売却、賃貸活用などさまざまな選択肢からお客様にピッタリなプランをご提案いたします。空き家でお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
