家賃収入を副業で得る方法！メリット・デメリットや確定申告について解説
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終身雇用体制が変わりつつある現代日本では、多くの企業で投資や副業が解禁されつつあります。
副収入を得る方法は株式や投資信託などさまざまですが、家賃収入を得られる賃貸経営も根強い人気を持っています。
今回は家賃収入の基本からメリット・デメリット、税金や確定申告など気になるポイントまで詳しく解説します。
コラムのポイント
- 家賃収入は副業と相性が良く、大きく年収をアップできるチャンスがあります。
- 初期投資や空室リスクなど、対策すべきデメリットもしっかり把握しておきましょう。
Contents
家賃収入とは？
家賃収入とは、アパートやマンションなど賃貸物件の入居者から受け取る賃料のことを意味します。住居だけでなく、店舗や事務所などを貸し出して受け取る賃料も家賃収入の一種です。
家賃収入はあくまで入居者から受け取る金額のことで、実際は管理委託費用やローンの返済額を差し引いた額が収益となります。
家賃収入を得るメリット
家賃収入を得ることは、次のようなメリットを生みます。
年収を大きく上げられる
お仕事以外の副収入で年収額を大きくアップできるのは、家賃収入のメリットです。仮に賃料6万円のマンション一室でも年間の家賃収入は72万円、経費を差し引いても10万円単位で年収をアップできる可能性があるのです。
歩合制なら可能性がありますが、一般的なお仕事で1年間に10万円以上年収を上げるのはなかなか難しいですよね。不動産投資で家賃収入を得ることができれば、安定して年収をアップさせることもできます。
仕事の負担にならない
家賃収入を得るための賃貸経営は、外部委託することでお仕事の負担にならないのも大きなメリット。アパート・マンションなど賃貸物件の管理は外部委託するのが一般的なため、オーナーとしての日常業務はほとんどありません。
管理会社からの報告確認やメンテナンスなどの意思決定がメインになるので、お仕事との両立は難しくないでしょう。負担が少ないことから、副業を禁止している企業でも賃貸経営は認めているケースが多いです。
退職後の生活が安定する
年金や貯蓄で生活する方が多い老後が安定するのも、家賃収入を得るメリットです。
定年までに賃貸物件のローンを完済すれば、家賃収入がそのまま手元に残ります。ローン完済後は賃貸物件に自分たちで住むこともできますし、そのまま家賃収入を得ることも可能です。
家賃収入のデメリット＆リスク
安定した家賃収入を得るためには、さまざまなデメリットやリスクに対策する必要があります。
初期投資が必要
家賃収入を得るためにはアパートやマンションを購入しなければならないため、まとまった初期投資が必要になります。小額からはじめられる株式投資などと比べると、失敗したときのリスクは高いと言えるでしょう。
不動産投資に限ったことではありませんが、初期投資を確実に回収できる経営プランを立てることが重要になります。
常に満室とは限らない
賃貸経営では常に満室が続くとは限らず、家賃収入が減少する可能性があるのも注意すべきデメリットです。築年数が古くなったり、学校の閉校や企業の撤退があったりすると、入居率が低下して収入が減少する恐れがあります。
賃貸物件を購入するエリアの市場調査はもちろん、将来の需要変化まで見据えて計画を立てることが重要です。
メンテナンス費用がかかる
賃貸物件が新築や築浅のうちは問題ありませんが、築年数が経つと外壁塗装や水回り設備交換などメンテナンス費用がかかる点も把握しておくべきリスクです。
例えば外壁塗装は10～15年サイクルで、100万円単位の費用がかかるのが一般的。家賃収入の中から積み立てをしておかないと、メンテナンス時期に慌てて資金調達する羽目になってしまいます。賃貸物件を購入する時点で、将来必要になるリフォーム内容と費用もしっかり把握しておきましょう。
家賃収入を副業で得る方法
賃貸経営
不動産物件を購入して住宅・事務所・店舗などの用途で賃貸経営するのは、家賃収入を得る代表的な方法です。副業として家賃収入を得るのが目的なら、アパートやマンションなどの住宅系収益物件がハードルは低いでしょう。
土地を購入してマンションやアパートを新築する、中古不動産物件を購入して賃貸するなど、賃貸経営をはじめる方法はいくつかのパターンがあります。賃貸経営はほとんどの業務を管理会社に委託できるため、副業として挑戦しやすいでしょう。
民泊経営
最近は、短期滞在者向けの民泊経営で家賃収入を得る方法もメジャーになりつつあります。民泊投資は物件を購入せずサブリース契約できることも多く、初期費用を抑えて家賃収入を得られるケースも。また満室に近い状態で経営できれば、一般的な賃貸経営より高利回りが期待できるのもメリットです。民泊も賃貸経営と同じように委託会社が多数存在するため、副業として選択しやすい方法です。
一方民泊は観光需要に大きく左右されるため、一気に家賃収入が減少するリスクもあります。まだ法整備の途中なため、今後大きな法改正で経営の影響を受ける可能性も高いです。前述したサブリース契約方法を逆手に取った詐欺事件なども報告されており、注意が必要です。
老人ホーム経営
少子高齢化時代を迎える日本では、老人ホーム経営も家賃収入を得る一つの選択肢になるかもしれません。介護施設を取得して介護事業者に賃貸する場合一棟貸しするのが一般的で、空室リスクを抑えられるのが特徴です。賃貸や民泊のように空室で家賃収入が減るリスクが無いのは、大きなメリットと言えるでしょう。ただし施設の規模や設備が大掛かりになるため、初期投資額は大きくなるのがデメリット。相続した広い土地をお持ちの方など、リスクを抑えられる方におすすめの選択肢です。
家賃収入はいくらから税金がかかる？
家賃収入にまつわる税金のことも、賃貸経営をはじめる前にしっかり把握しておきましょう。
所得税
家賃収入は「不動産所得」に分類され、所得税の課税対象となります。
ただし課税対象となるのは「所得」なので、家賃収入から経費を差し引いた額で計算します。
- 家賃収入 - 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
つまり家賃収入より経費の方が多くマイナスになる場合は、支払うべき税金は発生しません。
所得税は累進課税となっていて、家賃収入の額に応じて変化します。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
仮に不動産所得が200万円だった場合、下記の計算式で所得税額を求めます。
- 200万円（不動産所得） × 10％（税率） - 97,500円（控除額） ＝ 102,500円
また所得税をベースに住民税を計算し、各自治体から課税されます。
インボイス制度は大家に影響する？
2023年10月1日から導入されるインボイス制度は、事務所や店舗系の家賃収入を得ている大家さんに影響する可能性があります。
インボイス制度（適格請求書等保存方式）は、消費税に関する大幅な制度変更のことです。住宅の家賃収入はもともと消費税がかからないため影響はありません。しかしオフィスやテナントの家賃収入が1,000万円以下の「免税事業者」の大家さんは、インボイス制度施行後は消費税を納税しないと入居者が集まりにくくなる可能性があります。インボイス制度のすべてをここで説明するのは難しいですが、事務所や店舗系の賃貸経営を検討する際は、しっかり内容を確認しましょう。
家賃収入の確定申告はいくらから必要？
家賃収入を副業で得た場合、副収入の合計が20万円以上になると確定申告が必要になります。確定申告は「収入」が対象となるので、経費の方が多く赤字の場合でも申告しなければなりません。また仮に家賃収入が10万円でも、ほかの副業収入が10万円以上あれば確定申告が必要です。一般的な賃貸経営をすると年間家賃収入が20万円を超えることがほとんどなので、基本的に確定申告が必要と考えておきましょう。
まとめ
賃貸経営による家賃収入は、どの職業の方でも取り組みやすい年収アップの方法です。ある程度の初期費用は必要になりますが、老後の安定生活などさまざまなメリットもあります。空室リスクを回避して安定した家賃収入を得るためには、ノウハウのある不動産会社のサポートを受けることが大切です。特にはじめて不動産投資をする方は、まず信頼できる不動産会社を探しましょう。
私たちオカムラホームは、建築・不動産・賃貸をトータルサポートする総合住宅会社です。物件探しから賃貸経営までのワンストップ体制で、安定した家賃収入づくりのお手伝いができます。千葉県・東京都の不動産投資・賃貸経営のことなら、何でもお気軽にご相談ください。
