オーナーチェンジ物件に投資するメリット・デメリット｜失敗を防ぐチェック方法も
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不動産投資の物件を探していると、オーナーチェンジ物件を目にすることがあります。入居者が居る状態のオーナーチェンジ物件は、新築・中古物件どちらとも違うため、購入して良いのか判断に悩む方も多いようです。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件に投資するメリット・デメリットを詳しく解説します。売却理由や物件のチェックポイントも併せて紹介しますので、ぜひ一つの知識として覚えておいてください。
コラムのポイント
- オーナーチェンジ物件はうまく選べば確実性の高い賃貸経営計画を立てることができます。
- 前のオーナーが売却する理由を確認するのが、オーナーチェンジ物件の失敗・後悔を防ぐコツです。
Contents
オーナーチェンジ物件とは？
入居者が居る状態で売却されている賃貸物件のことを、オーナーチェンジ物件と呼びます。オーナーチェンジ物件を購入した場合、入居者はそのままでオーナーのみ変更となります。
前のオーナーが取り決めた賃料や契約内容、家賃を受け取る権利もそのまま引き継がれるのがオーナーチェンジ物件の特徴です。要するに経営中の賃貸アパートやマンションを、そのままの状態で購入する方法と考えればOKです。
オーナーチェンジ物件を買うメリット
入居者が居るオーナーチェンジ物件は、一般的な新築・中古不動産と比べて次のようなメリットがあります。
入居募集の手間がない
オーナーチェンジ物件はすでに入居者が居る状態で購入できるため、新たに募集する手間と費用がかからないのが大きなメリットです。
1から入居者を募集するのは手間と時間がかかりますし、確実に空室を埋められるとも限りません。特にはじめて収益物件を購入する初心者の方にとって、安心できるポイントと言えるでしょう。
家賃収入発生のタイミングが早い
購入後に家賃を受け取る権利も引き継げるオーナーチェンジ物件は、収入発生までの期間が短いのも魅力的なポイント。
前述したように空室物件の場合、入居者募集⇒契約⇒引っ越しまでの期間がかかるため、実際に家賃収入が発生するまで時間がかかります。
リフォーム費用が不要
中古のアパートやマンションを購入して賃貸経営をはじめる場合、内装や水回り設備のリフォ－ムが必要になるケースが多いです。オーナーチェンジ物件は経営中の状態を引き継げるため、大規模なリフォ－ム費用がかからないのもメリットです。
原状回復や維持管理のリフォ－ム費用は通常通りかかりますが、初期費用を抑えられるのはありがたいポイントですね。
綿密な投資計画を立てやすい
現在進行形で経営しているオーナーチェンジ物件は、実際の家賃収入や入居者のデータから精度の高い投資計画を立てられるのもメリットです。
現在の入居率や家賃収入額からリアルな利回りを計算できるため、より成功率の高い経営を目指すことができます。
オーナーチェンジ物件を買うデメリット
メリットや魅力がたくさんあるオーナーチェンジ物件ですが、次のようなデメリットもあるためしっかり把握しておきましょう。
契約内容がそのまま引継ぎになる
オーナーチェンジ物件は前オーナーが設定した契約内容や賃料がそのまま引き継がれるため、簡単に変更できないのがデメリットです。
例えばペット可のオーナーチェンジ物件は、購入後にオーナーの都合でペット不可に変更することはできません。家賃が相場より安い場合値上げ交渉は可能ですが、拒否されたり退去されたりして、余計家賃収入が減ってしまう可能性も。
入居者を選べない
新規入居者はオーナーの判断で審査できますが、オーナーチェンジ物件の場合どんな入居者がいるか分からない点もリスクになります。
騒音や家賃滞納などの問題を抱える入居者が居る場合、トラブルもそのまま引き継がれてしまうのです。入居者に一人ずつ会って確認することはできませんし、前オーナーや管理会社の把握状況にゆだねられます。
建物・室内を確認できない
空室物件は建物の状態を確認してから購入できますが、現在入居中のオーナーチェンジ物件は室内を確認できません。内装や設備が思ったより劣化しているなど、購入後に大がかりなリフォ－ム費用が発生するリスクが考えられます。
特に入居期間が長いオーナーチェンジ物件の場合、管理会社や前オーナーも室内がどのようになっているか把握できていない可能性が高いです。
将来売れない可能性がある
入居率や利回りが高いオーナーチェンジ物件は資産価値が高いですが、将来的に売却が難しいケースもあるので注意しましょう。オーナーチェンジ物件は自分が住む目的の方には売れないため、一般的な不動産より間口が狭くなり売却難易度は高めです。また築年数が進むとだんだん入居率は下がってくるため、さらに売るのが難しくなってきます。入居者が居る状態では大規模リフォームもできませんし、入居者の追い出しで空き物件として売却するのもハードルが高いです。
サクラのリスクがある
親族や関係者が入居してオーナーチェンジ物件に見せかけ、売れた後すぐに退去してしまうサクラ物件のリスクにも注意が必要です。
入居率が高いオーナーチェンジ物件は価値が高くなるため、サクラを入居させて売却する悪質なケースが報告されています。サクラ物件は購入後すぐに家賃収入が減ってしまい、入居者集めが難しいケースも多いです。
オーナーチェンジ物件はなぜ売るのか理由を確認！
毎月の家賃収入を生む賃貸を、なぜオーナーチェンジ物件として売り出すのか理由が気になりますよね。実際オーナーチェンジ物件を売り出す理由はさまざまで、危険なケースと問題ないケースに大別できます。
オーナーチェンジ物件の危険な売却理由
- 入居者トラブルを抱えている
- 経営がうまくいっていない
- 大規模な修繕が必要
上記のような理由で売却されているオーナーチェンジ物件は、検討時に注意が必要です。家賃滞納や近隣トラブルを抱えているケースでは、入居者の追い出しが難しく購入後も悩まされる可能性があります。
経営計画に狂いがあり、赤字状態のオーナーチェンジ物件も購入するメリットはありません。築年数が経っている物件の場合、数年後に大規模な修繕費用がかかる前に売却を検討するケースもあります。
問題ないオーナーチェンジ物件の売却理由
- 高齢のため賃貸経営をやめる
- 相続したが遠方で賃貸経営が難しい
- 次の投資物件購入のための資金作り
上記のように、売主の都合で売却されるオーナーチェンジ物件は、検討する価値があるでしょう。しっかり家賃収入があり黒字経営だが、売却するメリットの方が大きいため売りに出されている物件を狙うのがおすすめです。
オーナーチェンジ物件で確認すべきポイント
賃料や契約条件をレントロールで確認する
オーナーチェンジ物件を検討する際は、まず賃貸借条件の一覧表「レントロール」を確認しましょう。賃料や契約日などの基本データをチェックしないと、購入して良い物件かどうか判断できません。
入居者の属性や情報
前述したように入居者トラブルはオーナーチェンジ物件で警戒すべきポイントなので、なるべく入居者情報もチェックしたいところです。入居期間・家族構成・家賃滞納履歴やトラブルなどがないか、売主や管理会社などにできる範囲で確認してみましょう。
リフォ－ム・メンテナンス履歴
建物のリフォ－ム・メンテナンス履歴も必ずチェックすべきポイントです。適切なタイミングでメンテナンスされていないオーナーチェンジ物件は、購入後余計な費用がかかる可能性があります。実施したリフォ－ム内容やメンテナンス履歴が全く分からない物件は、管理状態が良くない可能性があります。
所有者履歴
法務局で登記簿謄本を取得して、オーナーチェンジ物件の所有者履歴を確認するのも一つの方法です。例えばワンオーナーで所有期間が長い場合、安定した経営状況や適切なメンテナンスが期待できます。逆に複数のオーナーが短い期間で売却している物件は、経営状況があまり良くないのかもしれません。売主に聞いても分からない場合は、ご自身で確認して一つの判断要素にするのもおすすめです。
まとめ
オーナーチェンジ物件はメリット・デメリットがありますが、優良物件を見極めることができれば安定した経営・投資計画につながります。今回ご紹介したポイントを把握し、信頼できる不動産会社に相談してオーナーチェンジ物件を検討してみてください。
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