賃貸併用住宅のメリット・デメリット｜住宅ローンの条件や失敗を防ぐコツも解説
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この記事では賃貸併用住宅を建てるメリット・デメリットを、収益・ローン・リスクなどさまざまな面から解説します。
賃貸併用住宅のリスクに先回りして失敗を防ぎ、安定した家賃収入を得るための情報を分かりやすくまとめました。
コラムのポイント
- 賃貸併用住宅は収益物件であることを意識して、市場調査や収益シミュレーションをすることが成功のポイントです。
- 金利の安い住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる方法・条件も詳しく解説します。
賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅は、入居者に貸し出す賃貸部分と自宅をセットにした不動産物件のことです。
自宅として住みながら家賃収入も得られるためローン返済の負担を軽減しやすく、これから不動産投資を始める方に人気の選択肢です。
ただし収益物件・住居それぞれの特徴を併せ持つ賃貸併用住宅は、中途半端になってしまい失敗するリスクが高いと言われることもあります。
失敗を防ぐには、メリット・デメリットを正しく把握し、リスクの少ない建築・経営計画を立てることが大切です。
賃貸併用住宅のメリット
家賃収入でローン返済できる
賃貸部分の家賃収入で月々のローンを返済できるのは、賃貸併用住宅の大きなメリットです。
返済期間と家賃を上手に設定できれば、少ない費用負担で自宅と不動産物件を同時に手に入れることができます。頭金をあまり入れられない場合でも、毎月の安定した収入があれば無理のない返済計画を立てやすいです。
コストパフォーマンスが高い
自宅と賃貸アパートを別々に建てるより、賃貸併用住宅の方がコストパフォーマンスは高くなります。建材・工事費・申請手続き費用などを効率化でき、建物のクオリティを落とさずコストダウンできるためです。マイホーム建築と不動産投資を同時に検討している方にとって、大きなメリットと言えるでしょう。
住宅ローンで金利を抑えられる
一定の条件を満たすことで、金利の低い住宅ローンを組むことができるのも賃貸併用住宅のメリットです。具体的には住居部分の床面積を50％以上にすることで、住宅ローンの申し込み条件を満たすことができます。
一般的な賃貸アパート・マンションはアパートローンや事業用ローンしか組むことができず、金利は少し高めです。賃貸併用住宅で住宅ローンを組めば、支払利息を抑えることができ、さらに住宅ローン控除の恩恵も受けることができます。またアパートローンより住宅ローンの方が審査のハードルが低めなのも魅力的なポイント。
完済後の選択肢が多い
賃貸併用住宅のローン完済後は、そのまま暮らす・売却する・自宅部分も賃貸するなど、さまざまな選択肢が広がります。ローン完済後は家賃がそのまま収入になるので、建物のメンテナンスや老後資金などに回すことも可能です。2軒目の賃貸併用住宅を建てて、1軒目はすべて賃貸として家賃収入をアップするのも一つの考え方。
賃貸部分を自宅に改装して、二世帯住宅化するケースも多いです。将来の選択肢が多いことは、不動産投資にとって大きなメリットとなります。
節税効果が高い
賃貸併用住宅は、固定資産税・相続税などの節税効果が高いのもメリットの一つです。
賃貸併用住宅も自宅とみなされるため、固定資産税の軽減措置を受けることができます。また相続税の評価が低くなるため、自宅として相続するより税額を抑えられるケースも。配偶者や子供に賃貸併用住宅を相続する場合は、自宅部分の評価額を80％、賃貸部分は50％に減額できる可能性があります。
賃貸併用住宅のデメリット
総額費用が高くなる
賃貸併用住宅を建てる場合、一般的な戸建て住宅より総額費用が高くなることはしっかり把握しておくべきポイントです。
前述したように家賃収入を得ながらローン返済すれば費用負担は抑えられますが、万が一入居者が集まらないと返済が厳しくなることも。
一般賃貸物件より収益性は低い
自宅部分の床面積がある分、一般的な賃貸アパート・マンションより収益性や利回りが低くなるのも賃貸併用住宅の注意すべきデメリットです。
一般的な賃貸物件より投資回収に時間がかかるため、綿密な経営計画を建てる必要があります。
空室期間中はローン負担が大きい
入居者の退去から次の契約が決まるまでの間は、家賃収入が途絶えてローン負担が大きくなるのも要注意ポイント。空室期間中もローン返済が滞らないように、資金計画を立てることが大切です。
入居者に敬遠されるケースもある
賃貸併用住宅は「大家が住んでいるから安心」という意見がある一方、煩わしいイメージがあり敬遠されるケースがあるのもデメリットです。
プライバシー性の高い間取りやルール設定など、「優良物件」という印象を持ってもらうための工夫が求められます。
生活音が気になりやすい
同じ建物内に別の家族が暮らすことになる賃貸併用住宅は、生活リズムのズレなどによる音の問題が気になることも多いです。
せっかくマイホームを建てたのに、生活音が気になるようでは賃貸住宅と変わりませんよね。寝室やリビングの位置関係、防音性能、入居者審査の基準設定などを工夫する必要があるでしょう。
間取り難易度が高い
前述したようなプライバシー・生活音の課題があり、間取り難易度が高いのも賃貸併用住宅のデメリットと言えます。一般的な注文住宅より多くの配慮が求められるため、相談するハウスメーカー・住宅会社の実力が重要になります。なるべく賃貸併用住宅の実績が多い住宅会社に相談し、適切なアドバイスをもらいましょう。
売却が難しい
賃貸併用住宅は購入検討者が絞られるため、一般的な戸建て住宅・アパートより売却難易度は高くなる傾向があります。
基本的には家賃収入で投資回収する計画を立て、余裕を持って売却できる状況を作りましょう。
賃貸併用住宅の失敗を防ぐコツ
収益物件であることを意識する
賃貸併用住宅は「自宅の一部を貸し出す」のではなく、収益物件であることを意識して入居者目線で計画を立てましょう。
住宅部分の暮らしやすさも大切ですが、賃貸部分をおろそかにすると入居者が集まらず失敗する可能性が高いです。またご自身の都合だけで立地を選ぶと、賃貸需要が少なくうまくいかないケースも考えられます。
もしご家族のライフスタイルや快適性を最優先にするなら、自宅は単体で建てて別の収益物件を購入するのも一つの考え方です。賃貸併用住宅を建てるなら、まずは確実な経営計画を立て、それから自宅の快適性や住みやすさを考えましょう。
地域性を考慮して間取りや規模を決める
賃貸併用住宅の間取りや部屋数を決める際は、建てるエリアの地域性に合わせて計画を立てることも大切です。
例えば家賃設定を高くできるからと言って闇雲にファミリータイプの間取りを選ぶと、地域の需要にマッチせず入居者が集まらないかもしれません。一人暮らし・ファミリーなどの需要、競合物件の状況などをしっかり調査することが大切です。
収支シミュレーションを綿密に
一般的な賃貸物件より収益性が低く売却難易度も高い賃貸併用住宅は、綿密な収支シミュレーションで確実な経営計画を立てることが重要です。
住居単体より賃貸併用住宅の方が毎月の返済額が多くなるため、収支シミュレーションが甘いと赤字になり返済が滞ってしまいます。売却難易度が高いため、赤字になったからといって簡単に手放せない可能性も考えられます。
リアルな入居率や空室期間なども踏まえて、破綻リスクの低い経営計画を立てましょう。
原状回復やメンテナンス費用を把握
退去後の壁紙貼り替えやハウスクリーニングといった原状回復、外壁屋根塗装などのメンテナンス費用も必ず把握しておきましょう。
原状回復費用を見越していないと、入居者の入れ替え時に慌てて資金調達する羽目になってしまいます。また一般住宅より外壁屋根の面積が広くなるため、メンテナンス費用も少し多めに用意しておかなければいけません。
維持管理費用の一つとして、しっかり経営計画に組み込んでおいてください。
住宅・賃貸両方のノウハウを持つ会社に相談
賃貸併用住宅の失敗リスクを回避するには、住宅建築と賃貸経営両方のノウハウを持つ会社に相談するのが効果的です。
注文住宅の知識や技術だけでは、賃貸部分の間取りや経営についてのアドバイスができません。しかし賃貸物件のみ扱う不動産会社では、暮らしやすい住居部分をつくるのは難しいでしょう。
住宅・賃貸両方の実績が多い総合住宅会社なら、それぞれの目線からのアドバイスで賃貸併用住宅の失敗リスクを軽減できます。
まとめ
賃貸併用住宅は失敗しやすいと言われることもありますが、綿密な経営計画を立てればリスクを軽減することもできます。
確実性の高い経営計画を組めれば、家賃収入でローンを返済して少ない負担で不動産物件を得ることも可能です。賃貸併用住宅を検討する際は、必ず住宅・賃貸両方の実績がある地元の会社に相談してください。
千葉県・東京都の賃貸併用住宅は、賃貸経営・注文住宅建築両方に対応するオカムラホームにご相談ください。住宅総合会社として培ってきた実績を基に、お客様の状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。土地探し・建築費用・資金計画など、どんなこともお気軽にご相談ください。
