空室対策アイデア16選｜入居率低下の原因確認⇒適切な対策をしよう！
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アパート・マンションの築年数が経ち入居率が落ちてきたら、適切な空室対策を素早く行う事が大切です。空室期間が長引くとキャッシュフローが悪化し、ローン返済やメンテナンス費用の積立が滞ってしまいます。
今回はさまざまな空室対策アイデアを一つずつチェックし、入居率低下の原因に合わせて選べるようにしましょう。
コラムのポイント
- 空室対策は入居率低下の原因に合わせて、適切な方法を選ぶ必要があります。
- 空室の原因やターゲットユーザーなどを踏まえて、費用対効果の高い対策をしましょう。
Contents
空室対策アイデア16選
まずは具体的な空室対策アイデアを、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて一つずつチェックしていきましょう。
①ペット入居を受け入れる
ペット入居を受け入れることで、競合物件との差別化になり入居率アップが期待できます。内閣府の調査によると、ペットを飼わない理由として「集合住宅で禁止されているから」が24.6％を占めています。
参照元：内閣府 世論調査
周囲にペット入居可の物件が少ないエリアなら、かなり効果的な対策になるでしょう。また長期入居してもらえる可能性も高くなります。ただし原状回復費用が高くなる傾向があるため、敷金を多めに設定したり、契約内容をしっかり煮詰めたりすることが大切です。
②ルームシェア可能にする
2部屋以上の間取りの物件なら、ルームシェア可能に変更することで空室対策になるケースもあります。ルームシェアはシェアハウスと違い、間取りや設備の変更が不要で特別な費用がかからないのが魅力。カップル・友人同士で住みたい方が選択肢に入ることで、入居率アップが期待できます。
ただし居住人数が増えると騒音トラブルのリスクが高くなるため、入居時の説明や契約内容をしっかり作り込む必要があるでしょう。
③外国人入居者を受け入れる
外国人労働者の受け入れと雇用を推進している日本では、外国人入居者を受け入れるのも効果的な空室対策の一つです。厚生労働省によると、2022年10月時点での外国人労働者数は182万人で過去最高を更新しました。
参照元：厚生労働省 「外国人雇用状況」の届出状況まとめ（令和４年10月末現在）
外国人の受け入れに対応する賃貸物件はまだ少ないため、検討者が増えて入居率アップが期待できます。ただし文化の違いによるゴミ出しや騒音などのトラブルリスクがあり、言葉の壁が大きな課題になるケースも。また家賃滞納や急な帰国などを心配するオーナー様も多いです。在留カードの確認や外国語対応の契約書の用意など、あらかじめトラブルを防止する対策もセットで考えましょう。
④単身高齢者を受け入れる
少子高齢化が進む日本において、単身高齢者の受け入れも効果的な空室対策と言えるでしょう。単身高齢者を受け入れる賃貸物件は限られるため競合との差別化になり、入居期間が長い傾向があるのも大きなメリット。
ただし、転倒や孤独死といった事故リスクが高いのは注意すべきデメリットです。高齢者見守りサービスとの併用、バリアフリー改修など、事故を防止する施策が求められます。
⑤楽器演奏可にする
入居者にとって選択肢が少ない、楽器演奏可、または楽器演奏相談可の物件に変更するのも一つの空室対策アイデアです。楽器演奏可は防音性の高い構造の物件、楽器演奏相談可は演奏時間や楽器の種類を指定する物件のことを指します。楽器演奏可の物件にする場合多額のリフォ－ム費用がかかりますが、相談可の物件なら工夫次第で少ない費用で対応できるケースも。
例えば「夜22時まで」という条件で楽器演奏相談可の物件にすれば、趣味でギターなどを楽しみたい方にも検討してもらえます。近くに音大や音楽専門学校があるなら、リフォ－ムして楽器演奏可の物件にするのもアリです。入居者の属性に合わせて、条件などを検討してみましょう。
⑥フリーレントを導入
入居後一定期間の家賃を無料にするフリーレントも、手軽に取り組める空室対策です。フリーレント物件は初期費用を抑えられるため、単身者や学生の方に検討してもらえる可能性がアップします。また早めにカギを受け取って余裕のあるスケジュールで引っ越しできるため、荷物の多いカップルやファミリー層にも人気です。
フリーレント期間中の家賃収入はなくなりますが、長期スパンで見ると家賃を下げるより費用対効果は大きいです。フリーレントの替わりに最低契約期間を設定するケースも多く、退去抑止効果も期待できます。
⑦敷金・礼金・更新料を安くする
最近は敷金・礼金ゼロの賃貸物件が増えているため、金額設定を見直して初期費用負担を下げるのも一つの考え方です。敷金・礼金それぞれ1ヶ月の物件と、ゼロ円の物件では初期費用が10万円単位で違いますから、入居者の印象も大きく変わります。
また更新料を安くすることで退去率低下効果も期待できます。
⑧家賃を下げる
地域相場より高い家賃が空室の原因となっているなら、金額設定を見直すのも大切な空室対策です。家賃が相場より高いと、ポータルサイトの検索で候補から外れてしまう可能性が高いです。
ただし家賃を下げると当然収入の減少につながりますので、やみくもに安くするのはおすすめできません。正確な市場調査によって相場を把握してから、家賃を変更する判断をしましょう。
⑨物件情報を充実させる
物件写真や設備、近隣の公共施設・買い物スポットなど、情報を充実させることで、問い合わせ率や内見率アップが期待できます。
例えば写真の枚数を増やし、晴れた日に開放感のある雰囲気で撮り直すだけでも物件の印象を大きく変えられます。費用の掛からない対策なので、まずお試ししてみるのがおすすめです。
⑩内見しやすくする
スペアキーを管理会社に預けたり、キーボックスでいつでも内見できるようにしたりするのも、空室対策テクニックの一つです。
内見しやすい環境をつくることで営業マンの負担が減り、案内してもらえる可能性がアップします。ローコストで取り組める対策なので、積極的に検討してみてください。
⑪集客力の高い管理会社に相談する
空室対策としては、店舗数が多く集客力の高い管理会社に相談することも大切です。どんなに良い賃貸物件でも、ユーザーの目に入らなければ契約にはつながりません。
一度管理会社の集客状況を見直してみて、必要であれば別の会社に相談してみましょう。
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⑫人気の高い設備を導入する
次のような人気の高い設備を導入することで、入居者に検討してもらう機会を増やすのもおすすめの空室対策です。
※賃貸住宅の人気設備例
- モニター付きインターホン
- オートロックやホームセキュリティー
- 宅配ボックス
- 無料インターネット環境
モニター付きインターホンやオートロックなどのセキュリティ設備は、女性の一人暮らしが多いエリアなどで効果的。一人暮らし向けの間取りなら、宅配ボックスの設置も効果が高そうです。無料インターネット環境は、年齢や家族構成を問わず人気の高い設備です。
⑬内装デザインを変える
退去時の原状回復で壁紙やフローリングを張り替える際、カラーや模様を変えるだけでも空室対策になることがあります。
例えば壁紙の一部を切り替えてアクセントカラーにするだけでも、内装デザインの印象がガラッと変わります。メインユーザーに合わせた内装デザインを考えてみましょう。
⑭間取りを変える
少し費用は多めにかかりますが、間取り変更でニーズの変化に対応するのも効果的な空室対策です。
例えば和室は若い方から敬遠されるケースが多いため、フローリングやクッションフロアに変えると入居率アップが期待できます。ファミリー向け物件なら、キッチンの位置を変えて対面レイアウトにするのも効果的。
⑮水回りを一新する
キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台の水回りが古い物件では、設備を一新するのも効果の高い空室対策となります。
特にブロックキッチン・バランス釜など水回り設備が古いと、検討候補から漏れてしまう可能性が高いです。築20～30年前後の物件は、水回りリフォ－ムを検討してみるのがおすすめです。
⑯外壁塗装で外観をキレイにする
建物の外観も内見時の印象に大きく影響しますので、外壁塗装でリフレッシュするのもおすすめです。
ホワイト・ベージュ系の明るいカラーを選ぶと、多くの方に好印象を持ってもらえる可能性が高いです。外壁塗装は築10年前後が目安なので、適切なタイミングで実施しましょう。
入居率低下の原因を確認
ここまで紹介した空室対策を選ぶときは、必ず入居率が低下した原因を明確にしましょう
。原因に合わせた対策を行うことで、より大きな費用対効果が期待できます。
地域の変化はないか？
まずは賃貸物件のあるエリアを改めて市場調査して、需要の変化がないかチェックしましょう。例えば学校・企業の移転や閉鎖があった場合、地域全体の需要が大きく減少している可能性があります。また近くに築浅の競合物件が増えたなど、需要が流れてしまっているケースも。
近隣の賃貸情報や人口統計などのデータ、地域に詳しい人物や会社への聞き取りなど、さまざまな角度から情報収集をしてみましょう。
賃料相場にあっているか？
築年数が経っている賃貸物件は、地域の賃料相場とかけ離れていないか確認してみましょう。賃貸物件の家賃相場は、1年経つごとに1％前後下落すると言われています。新築・物件取得時の家賃設定のままだと、相場より高くなってしまい入居率が低下する原因に。
同じくらいの築年数の競合物件を再調査し、家賃設定を見直してみてください。
ターゲットユーザーが明確になっているか？
具体的な空室対策を行う前に、まずターゲットユーザーを明確にしましょう。年齢や家族構成によって取るべき対策は変わってきます。前述した地域の変化によって、ターゲットユーザーも変わる可能性もあります。
賃貸物件があるエリアにどんなユーザーが多いのか、そのためにどんな対策が必要なのか、連動して考えましょう。
まとめ
マンションやアパートの空室対策はさまざまなパターンがあり、それぞれコストや効果が異なります。大切なのは入居率が低下した原因を明確にし、適切な空室対策を行うことです。やみくもに対策するのではなく、しっかり状況を分析して経営計画を立てましょう。
千葉県八千代市の賃貸経営は、総合不動産会社オカムラホームにご相談ください。賃貸管理・リフォ－ム・入居者募集のトータルサポート体制で、お客様の物件に合わせた空室対策をご提案可能です。賃貸経営のことなら、なんでもお気軽にお声掛けください。
