不動産で相続税対策するメリット・デメリット｜リスクを把握して失敗を回避
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相続税は引き継ぐ財産によっては高額になり、現金一括納付が原則となるので大きな負担になるケースも考えられます。そこで相続税対策が重要になり、アパートやマンションなど不動産を購入して現金を減らすケースが多いです。
しかしやみくもに不動産を購入するだけでは適切な効果が得られず、かえって財産を減らしてしまうリスクも。今回は不動産購入が相続税対策になる理由をわかりやすく解説し、メリット・デメリットを詳しく掘り下げてみましょう。
コラムのポイント
- 不動産で相続税対策する方法はいくつかあるため、状況に合わせて選ぶことが大切です。
- 相続トラブル・赤字などのリスクもあるため、しっかり準備をしてから不動産購入を検討しましょう。
Contents
相続税対策で不動産を買う人が多いのはなぜ？
不動産購入が相続税対策になるのは、評価額が購入金額より低くなるためです。
現金は額面がそのまま相続税評価額になりますが、土地や建物は評価が低いため、そのまま相続するより相続税を抑えられるのです。
土地は路線価や固定資産税評価額、建物は固定資産税評価額を基に相続税を計算します。路線価や固定資産税評価額は実税価格より低く設定されていることが多いため、差額の分節税効果を得られるのです。
また不動産で相続する場合、優遇措置や特例でさらに相続税を抑えられるケースも。相続する財産が大きい場合は、不動産を有効活用して税額を抑えるのがおすすめです。
不動産で相続税対策するメリット
選択肢が多い
一口に不動産と言ってもさまざまな選択肢があり、相続財産や状況に合わせて選びやすいのは相続税対策の大きなメリットです。
アパートやマンションによる不動産経営、売却益が期待できるタワーマンションなど、節税効果の大小に合わせて選ぶことができます。一棟アパートからワンルームマンションまで、相続する資産状況に合わせて検討しやすいのはありがたいポイント。適切な不動産を購入することで、後述するデメリットを抑えて大きな節税効果が期待できるでしょう。
売却益や家賃収入も期待できる
不動産購入は相続税対策になるだけでなく、売却による譲渡所得・賃貸経営による家賃収入が期待できるのも魅力的なポイント。
相続税を減らしつつさらに大きな経済効果が期待できますし、安定した家賃収入は家計や老後の生活にも大いに役立ちます。すでに不動産投資や賃貸経営を手掛けている方はもちろん、これから始める方にも良いきっかけと言えるでしょう。
賃貸経営で相続税評価額を下げられる
前述したように不動産購入だけでも節税効果が期待できますが、アパートやマンションの賃貸経営ではさらに相続税評価額を下げられるのもメリットの一つです。
相続税法では借家権割合・借地権割合という仕組みがあり、建物や土地の評価額が一定の割合で減額されます。借家権割合は30％なので、建物の評価額を70％も減額できます。借地権割合は土地によって30～90%の間で決められています。賃貸アパートやマンションを購入することで家賃収入を得つつ、さらに節税効果を高めることができるのです。
不動産で相続税対策するデメリット
現金が減るため相続税を払えないケースがある
不動産を購入することで相続税対策にはなりますが、相続できる現金は少なくなるため、相続税を払うのが厳しくなるケースに注意が必要です。相続税は原則的に現金一括納付となるため、不動産を売却してまかなうのは難しいでしょう。延納や物納といった方法もありますが、利子税が付いたり評価額が低くなったり、デメリットも大きいです。
すぐに売却できるとは限らない
相続後に売却して現金化したくても、すぐに買い手が見つからない可能性があるのも不動産相続税対策のデメリットと言えるでしょう。相続税を安く抑えられたとしても、売却して現金に換えられなければ意味はありません。
相続後の売却を考える場合は、資産価値が高く買い手が付きやすい不動産物件を選ぶ必要があります。
維持管理の手間と費用がかかる
賃貸経営による相続税対策の場合、不動産を相続した後の維持管理手間とコストがかかることも把握しておくべきデメリットです。
賃貸アパートやマンションは、管理会社への委託や外壁塗装などのメンテナンス費用が定期的に発生します。原状回復やリフォーム、マンションの場合大規模修繕の積立金なども負担になる可能性があります。
資産価値が下落し赤字になるリスク
相続した不動産物件を長期所有する場合、資産価値が下落して売却損が出たり、賃貸需要が減少して赤字経営になったりするリスクも考えられます。せっかく相続税を節税しても、現金で相続した場合より財産が減ってしまう可能性があるのです。
ローンを組んでアパート建築やマンション購入をしている場合、赤字なのに手放せない状況に追い込まれるケースも。ただ相続税対策として不動産を購入するのではなく、確実に売却益や家賃収入を得られる計画を立てることが大切です。
相続トラブルの原因になりやすい
現金と違い不動産は複数の相続人で均等に分けるのが難しいため、遺産分割協議における相続トラブルの原因になる可能性が高いのもデメリット。不動産物件を兄弟などで共有すると、経営や売却に全員の同意が必要となるため、失敗する可能性が高くなります。複数人で相続する場合は、事前に話し合い遺言書を用意するなど、トラブルを防止することが大切です。
不動産で相続税対策する方法
賃貸物件を建築・購入する
借地権割合で相続税評価額を抑えられる賃貸物件は、相続税対策効果の高い選択肢です。区分マンション一室、一棟アパート・マンション、テナントビルなど、資産状況に合わせて選べるのが大きなメリット。また相続税対策に加えて家賃収入にもなりますので、経済効果はさらに大きくなります。
ただし賃貸物件は空室リスクがあるため、確実に家賃収入を得られる経営計画を立てる必要があります。また長期保有によるリスク、管理費用やメンテナンスなども踏まえて考えなければいけません。
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資産価値の高いマンションを購入する
相続する予定の財産が大きい場合は、資産価値が高いタワーマンションやプレミアがついているビンテージマンションなどを購入するのも一つの方法です。
タワーマンションは高層階になるほど価格が高くなりますが、床面積や間取りは同じなので相続税評価額はそれほど変わらないケースが多いです。購入価格と評価額の差が大きくなるので、節税効果が高くなるというワケです。
広い土地を購入する
一定以上の広さを持つ土地は、相続時に「地積規模の大きな宅地の評価」という仕組みで評価額が下がるため、相続税対策になります。
三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域は1,000㎡以上の広さの土地が対象です。市街化調整区域・工業地域などは対象外となり、ほかにも細かい規定があるので購入前にしっかり確認しましょう。
参照元：国税庁 「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート
まとめ
不動産は金額が大きいため節税効果も高くなりますが、注意すべきデメリットやリスクもあります。相続税対策を考える際は、財産状況やエリア特性なども踏まえ、適切な手段を選ぶことが大切です。なるべく相続税対策に詳しい不動産会社に相談して、効果の大きい方法を選びましょう。
オカムラホームは千葉県八千代市を中心に、不動産購入・経営による相続税対策をサポートしています。さまざまな選択肢からお客様にピッタリなプランをご提案いたしますので、どんなこともお気軽にご相談ください。
