不動産投資の利回りを分かりやすく解説｜種類・計算方法・相場など
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不動産投資の物件選びや経営計画において利回は非常に重要な指標ですが、単純に数字だけチェックすれば良いわけではありません。
利回りには複数の計算方法があり、仕組みや内容を理解していないと不動産物件の収益性を正しく判断できない可能性があります。
また高利回りの物件でも、購入後のランニングコストや収益性の低下など注意すべきケースも考えられます。
今回は利回りの種類や計算方法などの基礎知識、相場や注意点など物件選びの際にチェックすべきポイントを詳しくチェックしていきましょう。
コラムのポイント
- 表面利回り・想定利回り・実質利回りなど、それぞれの計算方法と仕組みを覚えておきましょう。
- 利回りが高くても注意すべき物件、低くても検討すべき物件の特徴も解説します。
Contents
不動産投資の利回りとは
不動産の利回りとは、物件価格に対する一年間に生じる利益の割合のことで、％（パーセント）で表記されます。
例えば物件価格1,000万円、利回り10％の不動産物件は、1年間に100万円の利益が期待できるということです。この場合、投資回収にかかる期間は10年間ということになります。
理屈の上では、利回りが大きいほど大きな利益が期待でき、早い期間で投資回収できるわけです。ただし、利回りには複数の計算方法があるため、単純に数字だけ見て判断することはできません。
次の章から、利回りの種類ごとの基本的な仕組みをチェックしていきましょう。
利回りの種類と計算方法
不動産投資においては、主に「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」が使われることが多いです。それぞれの特徴や基本的な計算方法をチェックしておきましょう。
表面利回り
表面利回りは、物件価格に対する一年間の家賃収入の単純計算であらわされる指標で「グロス利回り」と呼ばれることも多いです。
年間収入 ÷ 購入金額 × 100 ＝ 表面利回り（％）
表面利回りの計算式は上記の通りで、物件の運用やメンテナンスにかかるコストは考慮しません。一年間の家賃収入は、現在の入居状況、過去のデータなどを参考に計算されます。広告に表記されているのはほとんど表面利回りです。後述する実質利回りは各種経費を細かく計算する必要があるため、広告では簡易的な表面利回りが採用されることが多いのです。
表面利回りでは物件ごとの収益性を比較検討することは可能ですが、実際にそのままの数字で経営できるわけではありません。不動産物件を実際に検討する際は、次に紹介する実質利回りを確認しましょう。
想定利回り
表面利回りの家賃収入を満室の想定で計算するのが想定利回りです。
満室状態の年間収入 ÷ 購入金額 × 100 ＝ 想定利回り（％）
過去のデータが参照できない新築物件などは、想定利回りで表記されるケースもあります。しかし実際には空室期間がゼロのまま経営できるわけではないため、想定利回りより収益が下回る可能性が高いでしょう。
想定利回りもあくまで物件の収益性を知るための数値として、最後は必ず実質利回りを参照しましょう。
実質利回り
表面利回りの計算式に、購入・運用にかかる諸費用をプラスしたのが実質利回りです。
（年間収入 － 年間諸費用） ÷ （購入金額 ＋ 購入時諸費用） × 100 ＝ 実質利回り
諸費用には固定資産税や火災保険などのランニングコスト、登録免許税や仲介手数料などの購入経費も含まれます。実質利回りは実際の経営状況に近い数字になるため、購入物件を判断する際はこちらを確認する必要があります。
ただし空室状況やリフォーム・リノベーション費用などは物件ごとに変わるため、実質利回りの数字通りになるとは限りません。必要な経費を漏れなく計算してなるべくリアルな数字を求めつつ、マージンも設けておく必要があるでしょう。
利回りの相場は何％？
利回りは物件の状態や地域によって変動するため、一概に何％が適正と決めることはできません。ただし物件を比較検討するときの表面利回りは、次のような数値が相場と言われています。
| 物件種類 | 新築の表面利回り相場 | 中古の表面利回り相場 |
| マンション1室 | 3～4％ | 5～6％ |
| 1棟アパート | 6％前後 | 8％前後 |
| 戸建て | 6～10％ | 8～12％ |
あくまで目安ですが、新築より物件価格が安くなる中古住宅の方が表面利回りの相場は低くなります。また地価が高い都市部は利回りが低く、逆に郊外は利回りが高くなる傾向があります。
| 地域 | ワンルームタイプの利回り | ファミリータイプの利回り |
| 東京 城南 | 3.8％ | 3.9％ |
| 横浜 | 4.5％ | 4.4％ |
| 大阪 | 4.4％ | 4.4％ |
| 札幌 | 5.0％ | 5.2％ |
| 名古屋 | 4.6％ | 4.7％ |
| 福岡 | 4.7％ | 4.7％ |
出典：一般財団法人日本不動産研究所 第48回不動産投資家調査から抜粋
2023年4月の調査を参照すると、東京・横浜・大阪などの大都市部は利回りが低く、札幌・福岡などのエリアは高い傾向が読み取れます。
実際に利回りをチェックする際は、エリアの相場を把握して比較検討する必要があるでしょう。
利回りだけで判断できない物件もある？
利回りは高いに越したことはありませんが、それだけで購入を判断するのは危険です。高利回りでも注意すべき物件は存在します。逆に低利回りでも検討すべき物件もあるため、例外があることを把握しておきましょう。
高利回りでも注意すべき物件
見た目上高利回りの物件でも、実はトラブルが隠れていたり、収益性が低かったりするケースもあります。
例えば売主が早く現金化したいため、販売価格が値下げされている物件は利回りが高くなります。しかし家賃設定や空室率などが低い場合、実際に経営してみると収益性がそれほど高くない可能性があります。
また大規模修繕など大きな出費が控えている物件も、数字上の利回りより収益性は低いため要注意。相場より利回りが高い物件は、何故そうなっているのか原因を把握してください。
低利回りでも検討すべき物件
前述したように大都市部や駅前の需要が高いエリアなどの不動産物件は、資産価値が高いため利回りが低いケースが多いです。
このような物件は資産価値が低下しにくく、家賃収入だけでなく売却益も期待できるため、出口戦略も含めた計画を立てれば検討する価値は大きいでしょう。
またしっかり費用をかけてメンテナンスされているなど、ランニングコストが低い物件も利回りが低くても検討したいケース。
単純に数字だけ見て利回りが低い物件を除外するのではなく、理由まで含めて考えてみましょう。
利回りチェック時の注意点
利回りの変化も想定する
利回りはあくまで現時点の経営状況から想定される数字であり、時間とともに変化することを覚えておきましょう。不動産物件の利回りは、基本的に築年数が経つにつれて徐々に低下していきます。
※築年数による利回り低下の原因例
- 家賃相場の低下
- 空室率の上昇
- メンテナンスコストの増加
賃料相場は新築時が最も高く、1年ごとに１パーセント前後低下していくと言われています。賃料がそのままだと空室率が上昇するため、家賃を下げた結果収入が減って利回りが低下するというわけです。
また築年数が経つほど建物の劣化が進み、メンテナンスコストも増加します。出口戦略まで見据えた経営計画を立て、利回りの変化も踏まえたマージンを設けておく必要があるでしょう。
実質利回りをリアルにシミュレーションする
前述したように不動産物件の購入時は実質利回りの確認が必要ですが、なるべくリアルな数値をシミュレーションすることが大切です。
※購入時諸経費の例
- 不動産仲介手数料
- 司法書士手数料
- 不動産登記費用
- 金融機関への融資手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 収入印紙代
※ランニングコストの例
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理料
- 修繕積立金
- 修繕費用
- 水道光熱費
- リフォーム代
- ハウスクリーニング費用
実質利回りを計算する際は、上記のようにさまざまな諸経費やランニングコストが必要になります。特に修繕費用やハウスクリーニング費用などは変動しやすいため、正確な数値を求めないと経営計画に狂いが生じます。
これから不動産投資に取り組む方にとって実質利回りを計算するのは難易度が高いため、最初は信頼できる不動産会社に相談しながらシミュレーションするのがおすすめです。
まとめ
不動産投資において、利回りは物件を比較検討し経営計画を立てるために不可欠な数字です。ただし単純に数字だけでは判断できないため、仕組みや計算方法まで含めてしっかり理解しておきましょう。
また不動産投資をこれから始める、または始めたばかりの方は、ノウハウの高い専門家の助言を受けながら利回りを含めて勉強していくのがおすすめです。実績とサポート力のある不動産会社に相談して、確実な経営計画を立てていきましょう。
オカムラホームは不動産物件の選定、経営計画も含めたトータルコンサルティングで投資をサポートいたします。利回りだけでなく、地域性・経営方針に合わせて適切なアドバイスをいたします。どんな疑問・不安もお気軽にご相談ください。
