家を貸す5つの方法｜個人・戸建て賃貸・シェアハウス・民泊・貸倉庫
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この記事では、相続した実家や空き家を貸す5つの方法を詳しく解説します。一般的な賃貸住宅のほか、個人で知り合いに貸したり、シェアハウスや民泊として経営したりする方法もチェックしましょう。
また経営計画やメンテナンスコスト、住宅ローン残債などの注意点も網羅します。
コラムのポイント
- 家を貸す方法は複数あり、期待できる家賃収入や初期費用が変わります。
- デメリットに対策して確実に家賃収入を得るために、注意点をしっかり把握しておきましょう。
Contents
使っていない空き家は貸して収入源に！
相続したご実家などが空き家になり持て余している場合、なるべく早めに人に貸すのがおすすめです。
※家を貸すメリット
- 資格が必要ない
- 安定した家賃収入を得られる
- 家を維持管理できる
- 特定空家に認定されるのを防げる
所有している空き家を貸すのは資格が不要で、うまく入居者を見つけられれば安定した家賃収入を得ることができます。持ち家なら初期費用を抑えられるので、黒字経営できる可能性が高いです。その収入で家を維持管理できるため劣化を防げて、将来的に自分で住むことも可能です。
また賃貸運用していれば「特定空家」の認定も回避できるため、税金が上がるのも防げます。
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※家を貸すデメリット
- 管理の手間がかかる
- メンテナンス費用がかかる
- 赤字になる可能性がある
一方、賃貸物件として維持管理するための手間や費用がかかるのは、家を貸すデメリットと言えます。また入居者がうまく見つからなかったり、空室期間が長くなったりすると、赤字になる可能性も。賃貸経営は必ず成功するわけではありません。
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しかし、所有している家の立地や状態に合わせてしっかり計画を立てれば、デメリットに対策して安定した収入を得ることは難しくありません。家を貸す方法の種類や注意点など、一つずつ確認していきましょう。
家を貸す方法5つ
実際に家を貸して収入を得るための、代表的な5つの方法をご紹介します。
①個人で知り合いや親族に貸す
ご自身の知り合いや親族に持ち家を貸す方法は、一番お手軽で安心感が高いのではないでしょうか。
直接話をすれば募集の手間がかかりませんし、仲介手数料が不要なのもメリット。良く知っている人に貸し出すなら、将来ご自分で住む場合でも安心ですよね。
ただし、知っている仲でも必ず契約書を作成し、賃料や契約期間などを明確にすることが大切です。相手を信頼しすぎてしまうと、家賃滞納や建物の修繕について思わぬトラブルに発展することもあります。
個人で契約を結ぶなら、国土交通省が定める「賃貸住宅標準契約書」を参考にするのがおすすめです。トラブルを確実に防ぐなら、不動産会社に入ってもらうことも考えましょう。
②戸建て賃貸
一般的な戸建て賃貸は、持ち家・空き家を貸すスタンダードな方法です。
戸建て賃貸はファミリー需要がメインになり、長期入居による安定した家賃収入が期待できるのがメリット。学校や企業が多い地域なら、入居者も見つけやすいでしょう。
ただし戸建て賃貸の競合が多い地域の場合、リフォーム・リノベーションで空室対策が必要になるかもしれません。また運用期間が長くなるほどメンテナンス費用が多くかかるため、しっかり積立しておくことも大切です。
③シェアハウス
一軒家に複数の入居者を住ませるシェアハウスも、持ち家を貸す有効な手段の一つ。シェアハウスは部屋数の分だけ入居者と契約できるため、普通の戸建て賃貸より家賃収入が多くなるのがメリットです。
例えば一軒家を家賃10万円で貸すより、シェアハウスにして5万円×3部屋で貸した方が収入は大きくなります。利便性が高くファミリーより一人暮らし需要の方が多いエリアなら、シェアハウスの方が儲かるかもしれません。
ただしシェアハウスは入居者同士の距離が近いため、トラブルを防止する管理ノウハウが求められます。管理の手間とトラブルリスクを下げるなら、管理会社に委託するのも一つの手です。
④民泊
観光需要がある地域の家を貸すなら、民泊として経営するのもおすすめです。
民泊とは民家を宿泊施設として提供するサービスのことです。民泊は元々海外で盛んで、2018年に施行された民泊新法をきっかけに日本国内でも普及してきました。
民泊は旅行などの短期滞在者が主なユーザーになるので、回転率を高く保つことができれば賃貸より大きな収入を得られる可能性があります。
仮に一泊8,000円の価格設定でも、20日間稼働すれば一か月あたり16万円の収入になります。短期滞在なので築年数があまり影響せず、しっかりリフォームすれば収入が見込めるのも民泊のメリット。
ただし地域の需要と競合をしっかり分析し、確実に集客できるサービスを提供するのが前提となります。
⑤貸倉庫
なるべく初期費用をかけずに家を貸すなら、住居ではなく貸倉庫として運用する方法もあります。
倉庫利用なら築古・空き家でも問題ありませんし、大規模な修繕やリフォームも不要です。家賃収入は少なめですが、初期費用を抑えられるので万が一失敗したときのリスクが少ないのは大きなメリット。
近くに住宅が多く、倉庫ニーズが多い場所の空き家なら、積極的に活用したい選択肢ですね。
家を貸す際の注意点
運用期間と出口戦略を考える
どの方法で家を貸す場合でも、どれくらいの期間所有・運用するのか、最後はどう処分するのか考えておきましょう。
木造戸建て住宅は築年数が経つほどメンテナンス費用がかかり、定期的に大規模なリフォーム・リノベーションも必要になります。また売却時に建物を解体するなど、費用がかかるケースも。初期費用を家賃収入でしっかり回収して、手放すときのことまでしっかり考えましょう。
しっかり入居審査する
入居者トラブルや家賃滞納などを防ぐために、しっかり入居審査することも大切です。
なかなか入居者が見つからないからと言って審査基準を緩めると、思わぬトラブルや滞納でかえって損になるケースもあります。
ご自身で管理、管理会社に委託どちらの場合でも、あらかじめ審査基準を決めて入居者の信頼性をチェックしてください。
メンテナンス内容とランニングコストを把握
家を貸している間に発生するメンテナンス、各種税金など、ランニングコストにも注意が必要です。
※家を貸すためのランニングコスト
- 外壁・屋根塗装
- 壁紙・障子張り替え
- ハウスクリーニング/清掃
- 草むしりや庭木消毒
- リフォーム・リノベーションによる空室対策
- 固定資産税/都市計画税
- 火災・地震保険など
- 管理委託費用
- 広告・入居者募集費用
代表的なランニングコストだけでも上記のような種類があり、家賃収入とのバランスを考えないと赤字になってしまいます。賃貸経営が初めてだと分からない部分も多いので、最初は専門家や不動産会社に相談するのが良いでしょう。
住宅ローン残債があるなら契約内容を確認
家を建てたときの住宅ローン残債がある場合、そのまま貸すと契約違反になってしまう可能性があるので要注意です。
一般的な住宅ローンは賃貸経営には使えないので、用途を変えることができません。金融機関に事前相談して、事業用ローンなどに切り替える必要がるのです。
契約違反になるとローン残債の一括返済を求められるケースもあるため、必ず確認を取りましょう。
まとめ
相続した空き家などをお持ちなら、放置せず人に貸して安定した収入を得るのがおすすめです。家賃収入で建物を維持管理でき、空き家リスクを効率的に回避できます。
ただしトラブルや赤字が発生するリスクもありますので、初めて家を貸す方は信頼できる不動産会社に相談するのが良いでしょう。
オカムラホームは千葉県八千代市を中心に、空き家活用や不動産コンサルティングなどの資産運用をサポートしています。不動産仲介・賃貸管理・リフォームすべて自社対応可能ですので、何でもお気軽にご相談ください。
