未公開物件＝優良物件ではない！？未公開になる理由や注意点を解説
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賃貸物件・土地・不動産などを探していると、「未公開物件」という広告を目にすることが多いですよね。
限られた人しか知ることができない未公開物件はオトクなイメージが強いですが、必ずしも優良物件というわけではないので注意が必要です。
賃貸物件・販売物件どちらも、未公開となっているのには必ず理由があります。理由によっては一般公開されている物件より損をしてしまう可能性もあるのです。
今回は未公開物件の基礎知識や後悔されない理由について把握し、物件探しの際の注意点もチェックしていきましょう。
コラムのポイント
- 不動産業者しか知らない物件＝未公開物件
- どこにも公開されていない物件＝完全未公開物件
- 未公開物件は土地や建物の売買で多く、賃貸アパート・マンションでは少ない傾向です。
Contents
未公開物件とは？
ポータルサイトやチラシに情報が載っていない物件のことを、未公開物件と呼びます。非公開物件と呼ばれることも多いです。
賃貸物件・戸建てやアパートなどの不動産物件は、「レインズ(REINS)」「アットビービー(ATBB)」など不動産業者しか閲覧できないデータベースで情報が共有されます。つまり、不動産会社は知っているが、一般の方にとっては未公開物件になるということですね。
一方、データベース上に情報が存在しない「完全未公開物件」もあります。不動産会社の自社所有物件、紹介する顧客が決まっている物件などが該当します。
このように、賃貸・売買どちらも未公開物件は存在し、ほかの顧客より先に情報を得られるという点ではメリットがあります。
未公開物件になる理由をチェック
あえて物件を未公開にしているのには必ず理由があります。1つずつ理由を掘り下げて見ましょう。
理由①まだ掲載準備ができていない
ポータルサイトなどに不動産物件を掲載するための、写真・図面などの準備ができておらず、未公開になるケースは多いです。
不動産会社に話を持ち込んでから写真・図面をそろえるまでの期間は、どの物件も未公開状態になります。ただし、掲載準備が整えば一般公開されるので、特別な物件というわけではありません。
理由②新築でまだ完成していない
新築物件は宅建業法三十三条で広告の開始時期が制限されているため、完成前は未公開の状態となります。一般的なポータルサイトでは情報公開できませんが、不動産業者とのつながりがあれば直接紹介してもらえる可能性もあります。
このケースの未公開物件も、完成後は一般公開となるので、必ずしも優良物件とは限りません。
理由③直接紹介したい顧客が居る
不動産業者が、一般公開する前に自社の顧客に直接公開するケースもあります。
事前相談していた条件に合う未公開物件が合った場合、一般公開するより希望条件にマッチする顧客に直接紹介した方が成約率は高くなるためです。
紹介してもらう顧客にとっては、掘り出し物件と言えるでしょう。
理由④売主やオーナーの都合で公開できない
※売主・オーナー都合で未公開になる理由の例
- 自宅を手放すこと、販売価格を近所に知られたくない
- 事故物件で一般公開できない
- 賃料の値下げをほかの入居者に見られたくない
上記のように、一般公開すると都合が悪いため、未公開物件となっていることも多いです。理由によってはお買い得なケースもありますが、逆に事故物件の可能性もあるので要注意。
理由⑤広告費用をかけられない
民間のポータルサイトは掲載料がかかりますので、広告費用をかけられずに未公開となるケースも。例えば売却物件で十分な利益が見込めない場合、売主さんの立場としては、広告費用をかけたくないですよね。
レインズなど不動産業者専用のサイトは掲載料がかからないので、未公開物件として条件にマッチした人にだけ紹介してもらうケースがあるのです。
理由⑥人気の物件なので未公開でも売れる
相場より販売価格が安い優良物件は、一般公開しなくても売れる可能性が高いです。広告費用をかけなくても売れるので、不動産業者にとってもメリットは大きいです。
この理由で未公開となっている物件は一番の狙い目ですが、見つける難易度もかなり高いでしょう。
賃貸の未公開物件はあるの？
アパートやマンションなどの賃貸物件は、売買・投資物件に比べると未公開物件の比率は少なめです。
賃貸オーナーとしては、なるべく多くの人に入居してもらわないと利益が出ないので、ポータルサイトや広告で一般募集するのが基本です。逆に賃貸の未公開物件は、公開したくてもできない理由があると考えた方が良いかもしれません。
賃貸を探すときは、特に未公開物件にこだわらず、条件に合うお部屋をじっくり探してみてください。
未公開物件の注意点
未公開物件＝優良物件ではない
前の章で紹介したように、未公開物件にはさまざまな理由があり、必ず優良物件や掘り出し物件とは限らない点に注意が必要です。例えば写真や図面の準備中で未公開になっている物件は、特に優位性はありませんよね。
仮に周囲の相場より売値や家賃が安かったとしても、ご自身の求める条件に合致しなければ優良物件とは言えません。未公開物件だからと言って飛びつくと、かえって損をしてしまう可能性もあるのです。
事故物件やトラブルの可能性もある
敬遠する人が多い事故物件は未公開となっていることが多いため、特に注意すべきです。事故物件には告知義務があるため一般公開しても契約に至る可能性は低く、わざわざ広告費用をかけずに未公開物件になるケースが多いです。
また近所に知られたくないという理由で未公開になっている物件も、近隣トラブルを抱えている可能性があります。未公開物件を検討するときは、必ず理由を把握して事故やトラブルを回避しましょう。
未公開物件の探し方はある？
売主やオーナーを直接探す
実際に現地を歩いたり、知り合いにあたったり、売主・賃貸オーナーを直接見つけることができれば、不動産会社も知らない完全未公開物件の情報を得ることができます。例えば明らかに使われていない空き家や土地の登記簿を調べて、オーナーに直接連絡を取り交渉することは可能です。
ただし、売主やオーナーが見つかるかは運しだいですし、未公開物件が希望条件に合うかどうかも分かりません。かなり手間もかかるので、「知り合いに話をしてオーナーを紹介してもらえたらラッキー」くらいに考えるのが良いでしょう。
不動産会社とつながりを持つ
新築中や掲載前の未公開物件を探すなら、不動産業者に希望条件を伝えておいて、いち早く紹介してもらう方法もあります。不動産業者は前述したレインズ・ATBBなどのサイトを閲覧できるので、一般公開されていない物件もたくさん見ることが可能です。
賃貸や購入の意思を確実に伝えておけば、一般公開する前に物件を紹介してくれる可能性が高くなります。いつ未公開物件の情報が入ってくるかは分かりませんが、やみくもに探すより確実な方法と言えるでしょう。
希望条件を伝えておけば、一般公開されている物件も含めて探してくれるので、理想の物件を見つけられる可能性も高くなります。
未公開物件に頼らない物件探しを
一般公開されていない情報を得ることは、物件探しの選択肢を増やすことにつながります。ただし、未公開物件になっている理由によっては、かえってマイナスになってしまうこともあるので要注意。
公開・未公開にこだわらず、広い視点で希望条件に合う物件を探すのがおすすめです。そのためには、多くの情報を持っている不動産会社のサポートを受けることが大切となります。
オカムラホームは、土地活用・不動産投資・賃貸経営など幅広い事業で培った情報網で、理想の物件探しをサポートする会社です。東京都・千葉県エリアの物件探しなら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
