土地はあるけどお金がない！初期費用をかけない土地活用アイデア8選
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親から相続した土地があるけど、アパートやマンションを建てるお金はない･･･。そんなときは、初期投資額を抑えられる土地活用方法を検討してみましょう。
駐車場・トランクルーム・コインランドリー経営や、土地信託・等価交換のように、多額の資金をかけなくても不労所得を得る方法はたくさんあります。
今回は初期投資額を抑えられる土地活用アイデアを7パターンご紹介します。ご自身の状況に合う土地活用方法を見つけてみて下さい。
コラムのポイント
- 経営系・賃貸系・信託系など、さまざまなパターンの土地活用アイデアのメリット・デメリットをチェックしましょう。
- お金がなくてフルローンでアパートやマンション経営をする場合についても解説します。
Contents
「土地持ち貧乏」にならないために
土地は所有しているだけで税金や維持管理費が発生しますので、活用しないで放置しているとマイナスになってしまいます。
「相続した先祖代々の土地を手放せないけど、田舎だから活用も難しい･･･」と放置すると、どんどんお金がかかって「土地持ち貧乏」状態に。資産価値が高い都市部の土地も、固定資産税評価額が高いので、やはり持っているだけではどんどんマイナスになります。
アパートやマンションを建てて大規模な賃貸経営をしなくても、少ない初期投資額で土地活用する方法はたくさんあります。
収益は小さくても、ランニングコストをまかなうだけで十分な価値があるでしょう。時間が経つほど活用の選択肢が減ってしまうので、なるべく早めに土地に合う方法を見つけてみてください。
お金がないときの土地活用アイデア7選
ここからは、初期投資額を抑えられる土地活用アイデアを具体的にご紹介します。
①定期借地契約で貸し出す
定期借地権契約で土地を貸し出せば、土地の整備代や建築費用をかけずに活用することが可能です。定期借地権とはあらかじめ決められた期間だけ土地を貸し出す方法で、一定期間安定した地代家賃を得ることができます。
定期借地権なら、建物は借地人が費用を出して建てるため初期費用はかかりません。一般定期借地権・事業用借地権の場合、借地人が更地にして返還するので解体費用も不要です。
自分で経営するより収入は減りますが、初期投資額とリスクを抑えられる土地活用アイデアの1つです。
〈関連コラム〉
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②土地信託
信託会社に土地を預けて配当金を受け取る土地信託も、お金をかけずに土地活用する方法の1つです。
土地信託では信託会社や銀行がマンションなどを建築して運用し、土地オーナーは「信託受託権」をもとに配当金を受け取ります。10～30年前後の契約期間を定めることが多く、期間満了後は土地が返還されます。
建築費用が不要で土地活用できるのが大きなメリットですが、配当金は信託会社の経営ノウハウや手数料によって変動するのがデメリット。また、資産価値が高く確実に収益を上げられる土地でないと、信託契約自体が成立しません。
③駐車場経営
コインパーキング・月極駐車場などの駐車場経営も、少ない初期投資額で始められる土地活用方法です。
コインパーキングは機械をリースやレンタルする方法があるため、土地整備費用だけで経営をスタートできます。月極駐車場の場合、機械を用意する必要がないので、さらに初期投資額を抑えられます。
ただし、駐車場経営が成立するのは需要が高い都市部や駅前などに限られる点に注意が必要です。また都市部でも、競合が多いと思ったような収益を上げられないかもしれません。
④トランクルーム経営
賃貸業ではなく倉庫業にあたるトランクルーム経営も、近年人気が高まっている土地活用アイデアの1つ。
屋外型のトランクルームなら、コンテナボックスの購入・設置だけで経営を始められます。リースバックや業務委託方式のトランクルーム会社も複数あり、初期費用をさらに抑えて活用することも可能です。
トランクルームは意外と商圏が広いと言われており、郊外でも近くに住宅地があれば需要は見込めます。ただし、土地が広く自宅に倉庫を置けるような田舎だと、トランクルーム経営は厳しいかもしれません。
⑤等価交換
土地と建物を等価交換して、マンション経営をスタートする活用方法もあります。
等価交換はデベロッパーがマンションを建築し、土地と同じ資産価値の床面積と交換する方法です。建築はすべてデベロッパーがおこなうため、オーナー側での費用は発生しません。完成後のマンションはそのまま経営してもOKですし、契約内容によっては売却できるケースもあります。
資産価値が高い土地に限られますが、等価交換の話が来たら検討する価値は大きいでしょう。
⑥建築協力金方式
コンビニやドラッグストア、レストランなどのテナントを募集し、事前にお金を預かって建物を建築する「建築協力金方式」も初期費用を抑えられる土地活用方法。
金融機関から融資を受ける方法と違い、建築協力金は無利息で借りられるのが大きなメリットです。少ない資金で経営をスタートでき、万が一テナント側の都合で計画が中止になっても、建築協力金の返済は不要です。
ただし、テナントが撤退したあとは自分で集客しないといけないため将来転用できるようにしておくなどの対策が必要になるでしょう。
⑦買換え
ここまでご紹介した土地活用方法が難しい場合、いったん売却してほかの収益物件に買い替えるのも1つの考え方です。
売却益でアパートやマンションを購入すれば、お金がなくてもローンを組まずに家賃収入を得ることができます。
オーナーチェンジでそのまま経営を引き継げるので、売却益より安く物件を購入できれば初期費用はかかりません。ただし、結果的に土地を手放すことになるので、本当に買い替えても良いかしっかり検討する必要があります。
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アパート・マンション経営は資金なしで始められる？
ここまでは、アパートやマンション建築以外でなるべく初期費用を抑えられる土地活用方法を紹介してきました。しかし、手持ちの現金がなくても、銀行からの融資を受ければアパートやマンション経営を始められる可能性はあります。
賃貸需要が高く、高い家賃設定ができる土地なら、フルローンでアパート・マンション経営を始めても収益を上げられるかもしれません。しかし、フルローンだと毎月の返済額が大きく、マージンのないギリギリの経営では赤字になるリスクが高いです。
また、頭金がないと審査も厳しくなりますので、金融機関の選択肢が減り不利な金利でローンを組まざるを得なくなる可能性もあります。十分な勝算があれば資金なしでアパートやマンション経営はアリですが、リスクが大きくなることは把握しておきましょう。
活用が難しい土地は売却も検討
今回ご紹介した土地活用方法が難しい場合は、売却も視野に入れて考えてみてください。前述したように、土地は所有しているだけでランニングコストが発生します。また、草むしりや清掃を怠ると衛生環境が悪化し、犯罪の温床や災害の元になるリスクもあります。
仲介売却が難しい田舎の土地でも、買取ならすぐに売却できるかもしれません。売却・買取に強い不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
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