一棟アパート投資の基礎知識｜メリットと注意点をチェックして失敗を回避
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高い収益と利回りが期待できる一棟アパート投資は魅力的な選択肢です。
しかし、空室や災害リスクなどの注意点もあり、ただ投資すれば儲かるワケではありません。
一棟アパート投資を検討する際は、メリット・デメリットを踏まえて、確実に収益が上がる経営計画を立てる必要があります。
今回は、一棟アパート投資を検討する際に必要な基礎知識、失敗を回避するための考え方のポイントをまとめて解説します。
コラムのポイント
- 一棟アパート投資は初期費用と収益性のバランスが良く、事業拡大を考えている方におすすめの選択肢です。
- 一棟アパートは新築・中古どちらが良いのかなど、気になるポイントも解説します。
収益物件投資の選択肢
まずは、家賃収入を得ることを目的とする収益物件投資の選択肢を把握しておきましょう。
一棟アパートとほかの選択肢を比較検討することで、ご自身に向いている投資方法を選ぶことができますよ。
一棟アパート投資
賃貸アパートを一棟丸ごと購入する、または新たに建築する投資方法です。
アパートは戸数や間取りのバリエーションが豊富で、初期費用をコントロールしやすいのが特徴です。
中古アパートなら数千万円から購入できることも多く、比較的ハードルが低い投資方法と言えるでしょう。
区分マンション投資
分譲マンションの一区画を購入する投資方法で、比較的手軽に始めやすいため初心者の方に人気です。
初期費用を抑えやすく、流動性が高いため売却益で出口戦略を立てやすいのが区分マンション投資のメリット。
ただし、近年は東京都心を中心に分譲マンション価格が高騰しており、新築・中古ともに初期費用は増えつつあります。
また、管理やメンテナンスが住民全体の意向に左右され、空室が増えて修繕費が集まらない「ゴーストマンション」になるリスクも。
一棟マンション投資
分譲マンション一棟丸ごと購入、または新築する投資方法です。
鉄筋コンクリート造のマンションは資産価値が高く、経営が軌道に乗れば大きな収益性が期待できます。
ただし、購入費用・建築費用がかなり高額になるので、資金力と確実な経営計画が求められます。
戸建て投資
新築・または中古の一戸建てを購入して賃貸にするのも、収益物件投資の定番の選択肢です。
戸建て投資は低予算で始めやすく高い利回りも期待でき、郊外エリアでもビジネスチャンスがあるのが魅力。
ファミリー層がメインターゲットになるので、長期入居が期待できるのも戸建て投資のメリットです。ただし、修繕やトラブルのリスクが高めで、リフォームの知識や技術が無いと確実に収益を上げるのは難しいかもしれません。
テナントビル投資
店舗やオフィスを対象としたテナントビル投資は、安定して高い収益性が期待できるのがメリットです。
事業用不動産は長期入居が期待でき、住宅より家賃相場も高めです。また資産価値が大きいため、一軒目が軌道に乗ればレバレッジを効かせてどんどん事業拡大しやすいのもメリット。
ただし、ほかの収益物件投資よりかなり高額な初期費用が必要になるため、ハードルとリスクは高めです。
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一棟アパート投資のメリット
続いて、一棟アパート投資のメリットをさらに詳しく掘り下げていきましょう。
利回りや収益性が高い
複数戸を所有できる一棟アパート投資は、ほかの収益物件投資より高い利回りや収益性が期待できるのがメリット。
区分マンションや戸建て投資は一戸分の家賃収入しか得られませんが、一棟アパートは戸数分収益が大きくなります。
一か所にまとまっている管理コストも少なく、区分マンションや戸建てを複数経営するより、利回りも高くなる傾向があります。
修繕計画をコントロールできる
一棟アパートは建物全体の所有権を得られるため、オーナーの一存で修繕計画をコントロールできるのも大きなメリット。
区分マンション投資の場合、外壁や共用廊下といった共用部分は、自分の意思で修繕やリフォームができません。室内をキレイにリノベーションしても、外観が古いと入居率や家賃相場が低くなってしまうケースもあります。
一棟アパートは自由に修繕やリノベーションもできるため、適切な状態をキープでき空室対策もしやすいです。
節税効果が高い
法定耐用年数が短い木造アパートなら、減価償却による節税効果が高いのもメリットの1つです。
※構造別の法定耐用年数
- 木造：22年
- 鉄骨造（厚み4mm以上）：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
鉄筋コンクリート造や鉄骨造は法定耐用年数が長いため、一年あたりの減価償却費が小さくなります。
木造アパートなら、鉄筋コンクリート造の半分の期間で減価償却できるため、節税効果が大きく手元に現金を多く残せます。
事業拡大を狙える
経営が順調な一棟アパートは資産価値が高く、担保にして次の融資を引いてどんどん事業拡大していけるのも魅力的なポイント。
金融機関は物件の家賃収入も含めて担保価値を審査するため、戸数の多い一棟アパートは有利になるのです。
一棟アパート投資のデメリット・注意点
一棟アパート投資には次のようなデメリット・注意点もあるので、しっかり把握しておきましょう。
空室率上昇による赤字リスクがある
一棟アパートは空室のタイミングが重なると、赤字経営におちいるリスクが高い点に注意が必要です。
また、アパートは築年数が経つと空室率が上昇していくため、そのまま経営を続けるとキャッシュフローが悪化するケースも。
建物の状態や築年数に応じて、適切な空室対策をすることが大切です。
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災害リスクを分散できない
一棟投資は一か所に複数戸が固まるため、水害や地震などの災害リスクを分散できないのも要注意ポイント。
大きな災害が発生すると、一気に家賃収入と資産を失ってしまう恐れがあるのです。
トラブル対処スキルが求められる
戸数が増えると住民同士のトラブルや家賃滞納などのリスクも高くなるため、対処スキルが求められるのもデメリットの1つ。
例えば、騒音トラブルを上手く解決できないと、周囲の部屋がどんどん退去してしまう可能性があります。
修繕費用の負担が大きい
一棟アパートの外壁塗装やリノベーションは全額オーナー負担となるため、一回あたりの修繕費用が大きい点も把握しておきましょう。
修繕が必要なタイミングを把握しておき、毎月の家賃収入からしっかり積み立てておかなければいけません。
一棟アパート投資の失敗を防ぐコツ
前述したデメリットや注意点に対策して失敗を防ぐために、次の3つの取り組みが必要です。
①エリア選定
まずは、賃貸需要が高く、長期的に継続するエリアを選ぶことが重要です。
自治体が公表している人口増減率や年齢分布などをチェックし、単身者・ファミリーなどどんな需要があるのか確認しましょう。駅前や住宅地の開発計画も、今後の賃貸需要を図る要素になるはずです。
競合物件を調査して、どんな需要が多いのか把握するのも効果的です。
②資金計画・経営計画
頭金やローンなどの資金計画、家賃収入や修繕計画などの経営計画を立てるときは、なるべくリアルな数字をシミュレーションするのが失敗を防ぐコツです。
借入可能金額や返済額を決めるときは、空室リスクや家賃相場の低下なども踏まえて考えることが重要です。また、物件選びの際は、ランニングコストも踏まえた実質利回りで計算しましょう。中古物件を選ぶ場合は、長期修繕計画を踏まえて修繕費用の積み立ても考慮する必要があります。
③不動産会社選び
物件選びや管理を委託する不動産会社は、なるべく一棟アパートの実績が多いところに相談しましょう。
一棟アパートの実績が多い不動産会社なら、ご予算やエリアに合わせた適切な物件選びをサポートしてくれるはずです。
また、管理のノウハウも豊富なので、住民トラブルや家賃滞納を未然に防ぎ、安定した経営も期待できます。
一棟アパート投資でよくある疑問
最後に、一棟アパート投資で気になることが多い疑問についてお答えします。
新築・中古どちらがおすすめ？
一棟アパート投資の新築・中古は、それぞれメリット・デメリットがあるため、ご自身に合わせて選ぶことが大切です。
新築アパートは資産価値が高いため融資を引きやすく、入居率と家賃相場が高く、直近の修繕費があまりかからないのがメリットです。利回りは低めですが、賃貸時需要が高いエリアで長期間経営したい方に向いています。
ただし、経年変化によって家賃相場が低下し、修繕費用が増えていくため長い目で経営計画を立てる必要があります。
中古アパートは初期費用が安く、利回りが高い点が大きなメリット。オーナーチェンジで入居者を引き継げるため、購入後すぐ家賃収入が発生するのも魅力です。
ただし、新築より修繕費が多めにかかり、築年数が家賃相場や入居率に影響するためバランスが難しいところ。
新築・中古で悩んだら、両方扱っている不動産会社に相談して、プロ目線のアドバイスをもらうのがおすすめです。
アパート一棟買いして自分で住むのはＯＫ？
事業用ローン、アパートローンを組んで購入した一棟アパートには、原則的に自分で住むことはできません。
アパートを購入するためのローンは、あくまで事業目的となるため、自分で住む用途は認められないためです。
金融機関に事前許可を得るか、ローン返済が終われば自分で住むのも自由です。しかし、ローン返済中に勝手に住むと、契約違反となり一括返済を求められることもあるので注意しましょう。
まとめ
高い収益性が期待できる一棟アパート投資は、本格的に賃貸経営に取り組み、事業拡大を目指す方におすすめの選択肢です。
デメリットや注意点もありますが、事前に把握してしっかり対策すれば安定した収益も期待できます。
ご自身の取り組みや判断も大切ですが、不動産会社のサポートも重要になるので、実績の多いところに相談しましょう。
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