住宅ローンがあるけど引っ越したいときの選択肢｜成功のポイント
okamurahome
転勤や親の介護などでマイホームから急に引っ越さなければならなくなった場合、「住宅ローン残債のある家を売却できるのか分からない」という方もいるのではないでしょうか。
このコラムでは、住宅ローン残債のある家から引っ越したいときの選択肢を解説します。
売却益で完済できない場合の選択肢になる「ダブルローン」「住み替えローン」のメリット・デメリットや、住宅ローン控除が継続適用されるケースなども解説しますので、スムーズに引っ越しを成功させ新生活を始めるための参考にしてください。
コラムのポイント
- 住宅ローン残債がある家は完済してから売却するのが一般的ですが、売却益で一括返済が難しい場合はダブルローンや住み替えローンの利用も選択肢になります。
- 住宅ローン残債がある家の引っ越しは、元の家の売却と新居探し・購入を同じ不動産会社で相談するのがおすすめです。
Contents
住宅ローン残債がある家は売却できる？
結論として、住宅ローン残債がある家をそのまま売却するのは難しいため、完済してから売却するのが一般的です。
売却が難しい理由は住宅ローンを借入する際に金融機関が設定する「抵当権」が関係しています。抵当権は住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が担保となる土地や建物で弁済を受ける権利のことです。抵当権が行使されると物件が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
住宅ローン残債がある＝売主側に抵当権が残っている家でも、法律的には売却可能です。しかし、売主の返済が滞ると競売にかけられて家を失う可能性があるなど、買主にとってはリスクが大きいことから、買い手が付く可能性は低く事実上売却は難しくなるのです。
住宅ローンがあるけど引っ越したいときの選択肢
住宅ローン残債を預貯金等で一括返済するのは難しいけれど、現在の家から新しい住まいに引っ越したいときは、次の方法があります。
- 家の売却益で一括返済する
- ダブルローンを利用する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却する
順番に解説していきます。
1：家の売却益で一括返済する
家を売却した利益が住宅ローン残債を上回れば、一括返済が可能になり、引き渡しと同時に抵当権を抹消して手放せます。
ただし、ローン残高や売り出しの時期、物件の状態などによって売却金額は変わるため、必ず一括返済できるとは限りません。
売却益で一括返済するなら、できるだけ精密な査定の上で、売り出し価格を慎重に決める必要があります。査定や売却は信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
売却益で一括返済できない場合は預貯金などの自己資金を合算して完済するか、次に解説するダブルローンや住み替えローンを検討します。
2：ダブルローンを利用する
ダブルローンはその名の通り二重にローンを組むことで、売却が決まるまでの期間、現在の家と新しい家の住宅ローンを並行して返済していく方法です。
ダブルローンによって、現在の家が売れる前に新居を購入できる「買い先行」による住み替えが可能になります。
〈ダブルローンのメリット・デメリット〉
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
ダブルローンは売却益+自己資金で残債を完済できる見込みがあり、月の返済額が増えても無理なく返済できる方におすすめの方法です。
3：住み替えローンを利用する
現在の家の売却益+自己資金で住宅ローンを完済できない場合、残債と新居の購入費用を合わせて借入できるのが「住み替えローン」です。買い替えローンと呼ばれる場合もあります。
〈住み替えローンのメリット・デメリット〉
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
住み替えローンは残債があっても新居を購入できるのがメリットですが、売却と購入のスケジュールがタイトになります。急いで売却して希望額に満たなかった場合、新居購入の資金計画を立て直す必要がある点も注意が必要です。
4：任意売却する
任意売却は住宅ローン返済が厳しくなった場合、金融機関と話し合い同意を得た上で物件を売却し返済に充てる方法です。
住宅ローンの返済が厳しいにもかかわらず、金融機関に相談せず滞納が続くと、抵当権によって家が競売にかけられます。競売になると市場相場よりも安く売られることになり、その後の生活の見通しも立てづらくなってしまいます。
一方、任意売却は通常の市場相場で売却できる可能性があります。また、完済しきれないローン残債は金融機関と相談して返済計画を立て、場合によっては売却資金の一部を引っ越し資金などに充てられる可能性もあります。
任意売却は、前述のダブルローンや住み替えローンの審査に通らないケースや、そもそも現在の住宅ローンの返済が難しい場合の最終手段と考えておきましょう。
〈関連コラム〉
家の売却でやってはいけないこと【2023年版】手順ごとに分かりやすく解説
不動産売却はどこがいい？信頼できる会社の選び方や契約方法を解説
引っ越したら住宅ローン控除はどうなる？
現在の家の借入で住宅ローン控除を受けている場合、別の家に引っ越しても適用されるかはケースバイケースです。引っ越し先のケース別に解説します。
賃貸に引っ越した場合
現在の家を売却して賃貸に引っ越した場合は、住宅ローン控除の適用期間が残っていても利用できなくなります。
住宅ローン控除は原則としてローンを組んでいる家に住んでいることが適用条件になるため、住所が変わると継続できません。
引っ越しても転居届を出さずに住宅ローン控除を受ける行為は脱税にあたるため、必ず正規の手続きを踏むようにしてください。
家を売って住み替えした場合
現在の家を売却して新居をローンで購入し住み替えたケースでは、現在の住宅ローン控除は終了しますが、新しい家で利用できます。
ただし、新居が現行の住宅ローン控除の適用条件を満たしている必要があります。現在の家の購入当時とは条件が変わっている可能性があるため事前に確認しておきましょう。
一時的な単身赴任の場合
転勤や介護などやむを得ない理由で、住宅ローンの契約者のみ一時的に引っ越す場合は、扶養している家族が適用条件を満たしていれば、引き続き控除を受けられます。
ただし、住宅取得が2016（平成28）年3月31日以前で、本人の転勤先が海外の場合、扶養している家族が住み続けていたとしても住宅ローン控除の対象外となりますので注意が必要です。海外からの帰国時にローン控除期間が残っていれば、残りの期間は適用を受けられます。
（参考）No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等｜国税庁
引っ越して元の家を貸した場合
転勤などで家族全員で新しい家に引っ越し、元の家を売却せず賃貸にした場合は、本人や扶養家族が住んでいないということになるため、住宅ローン控除は中断されます。
また、賃貸をやめて元の家に再入居することになった場合は、賃貸住宅にしていた年の翌年時点でローン控除期間が残っていれば、残りの期間は適用を受けられます。賃貸にしている期間は住宅ローン控除の適用はありませんが、控除期間が延長されるわけではない点に注意しましょう。
（参考）
No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等｜国税庁
家屋を賃貸の用に供していた場合の例示｜国税庁
〈関連コラム〉
家を貸す5つの方法｜個人・戸建て賃貸・シェアハウス・民泊・貸倉庫
住宅ローンがある家の引っ越しを成功させるポイント
住宅ローン残債がある家の売却や賃貸化を成功させて、引っ越しをスムーズに進めるためのポイントを解説します。
住宅ローン残債と資金を正確に把握する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、まずは車や教育ローンなども合わせたすべての残債と、収入、預貯金を正確に把握することが大切です。
正確な借入総額と自己資金が分かれば、査定による売却額で住宅ローン残債を完済できるか判断できます。また、ダブルローンや買い替えローンの審査にも現在の残債情報は必須です。融資額の目途が立てば、新居の予算の見通しも立ちやすくなります。
金融機関に相談する
引っ越しを考えている際は、必ずローン契約している金融機関に事前に相談しましょう。
相談せずに引っ越したり賃貸にしたりすると、契約違反となり一括返済を迫られる可能性もあります。
自分に合う方法を選ぶ
住宅ローン残債がある家を売却して引っ越す方法は複数あるため、自分の状況に合わせて選ぶことが大切です。
現在の家の売却益でローンを一括返済できない場合、ダブルローンや買い替えローンも選択肢になります。しかし、どの方法が合っているかはローン残債や物件の資産価値、収入や新しい引っ越し先などの条件によって変わってきます。
ダブルローンや買い替えローンは、一時的に返済負担が増えたり、オーバーローン※になったりすることもあるため、引っ越し後も計画的に返済していけるのか慎重に検討する必要があります。
※オーバーローン…物件価格以上の借入をしている状態のこと。前の家のローン残債を合わせて借り入れる買い替えローンや、仲介手数料などの諸費用も含めてローンを組むケースが当てはまる。
住宅ローンがある家の引っ越しは総合住宅会社に相談しよう
住宅ローン残債がある家の引っ越しは、元の家の売却と新居探し・購入をスムーズに同時進行させることが重要です。
売却と新居の購入はそれぞれ別の不動産会社でも進められますが、同じ会社で相談できれば手間や負担も少なくスムーズです。ローン残債を上回る金額で売却し、新居の頭金も確保するなど、さまざまな相談も可能です。
オカムラホームは売却・住宅購入・注文住宅・賃貸活用などあらゆるケースに対応できる総合不動産会社です。住宅ローンがある家の引っ越しも、1つの窓口でスムーズに進められるようサポートします。
