相続登記の義務化はいつから？問題点や対策をわかりやすく解説
okamurahome
相続で空き家などの不動産を取得した場合の「相続登記」が2024（令和6）年4月1日から義務化されます。
このコラムでは、相続登記の概要と申請が必要なケース、不動産を相続登記しなかった場合のデメリットと対策、手続きの方法について解説します。
コラムのポイント
- 相続した不動産を所有する際の相続登記が2024（令和6）年4月1日から義務化されました。
- 相続登記をせずに放置していると罰則やトラブルの元になる可能性があります。
- 実家などの空き家や空き地を相続した、またはする予定がある場合は、早めに相続登記を申請し、活用方法を検討することをおすすめします。
Contents
相続登記の義務化とは？
相続登記とは、相続した土地・建物について不動産登記簿の名義を変更することです。相続した不動産の名義は、相続があった時に自動的に変更されるものではなく、法務局に申請する必要があります。
これまでは、相続登記は任意であり義務ではありませんでした。
しかし近年、相続登記されないことによって、登記簿で所有者を確認できない「所有者不明土地」が全国で増加し社会問題となっていました。
〈所有者不明土地の問題点〉
- 管理が行き届かず周辺の環境悪化
- 公共工事がスムーズに進められない
- 民間による売買が進まず有効活用できない など
（参考）法務省｜所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）
所有者不明土地の問題を解決するため、令和3年4月に民法等の法律が一部改正され、相続登記が義務化されるとともに、より円滑に利用できるように制度が整備されました。
相続登記の義務化はいつから始まる？
相続登記の義務化は2024（令和6）年4月1日から始まります。
相続人は土地や建物などの不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、法務局に相続登記を申請することが義務づけられます。
相続で取得したことを知った日とは、相続が発生した日（相続開始日）ではありません。つまり、相続発生時点で自分が相続人であることを認識していても、相続財産の中に空き家などの不動産があることを知らなかった場合は、登記義務は発生しません。
また、遺産分割によって不動産を取得した場合も、遺産分割から3年以内に相続登記をする必要があります。
相続登記と合わせて、不動産所有者の住所や氏名が変わった際に行う「住所変更登記」「氏名変更登記」も義務化が定められました。
義務化は2026（令和8）年4月1日からスタートし、住所や氏名の変更日から2年以内の申請が必要になります。
義務化以前に相続した不動産も対象になる
2024年4月1日より前に相続した不動産も、相続登記されていなければ義務化の対象になります。義務化開始後すぐに申請しなければならないわけではなく3年の猶予期間があります。
ただし、相続登記には各種必要書類の準備や相続人との話し合い期間も必要になるケースもあるため、なるべく早く手続きすることをおすすめします。
相続登記義務の対象になる具体例
相続登記義務の対象になるのは次のようなケースがあります。
- 遺言書で不動産の相続人に指定された場合
- 法定相続人になり財産に不動産が含まれていた場合
- 遺産分割協議が成立し不動産を相続した場合
上記のいずれのパターンでも、不動産の相続を知った時点から3年以内の登記義務が発生します。
逆に、相続人になったことは知っていても、相続財産に不動産が含まれていることを把握していない場合、登記義務は発生しません。
また、相続した不動産を所有している間に、自分の住所や氏名が変わった場合も登記義務が発生します。
相続登記しないとどうなる？
義務化に伴い定められた期間内に相続登記しなかった場合のリスクやデメリットを解説します。
罰則規定に基づき過料を求められる
正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
- 相続登記…10万円以下の過料
- 住所変更登記、氏名変更登記…5万円以下の過料
相続登記が難しい状況と認められる正当な理由とは以下のような事例を指します。
- 相続人が極めて多数で、書類の収集や相続人の把握に時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲など、相続人の間で争いがある
- 相続登記の義務がある人に重病、経済的困窮などの事情がある など
権利が複雑になり扱いが難しくなる
不動産を相続登記せずに放置していると、相続人の数が増えて権利関係が複雑になり、扱いが難しくなってしまう可能性があります。
例えば、不動産の所有者Aの相続人である子3人が、相続登記せずに亡くなってしまった場合、それぞれの子の子（Aの孫）が相続人となります。さらに子の子が亡くなるとAのひ孫が相続人になり、どんどん相続人の数が増えて権利関係が複雑になっていきます。
さらに、不動産があることを知らないまま相続人になる人も増える可能性があり、最終的に誰が所有して登記するか等の合意形成が難しく、トラブルにつながりやすくなります。
売却や建築ができない
相続登記していないとその不動産を所有していることを証明できないため、売却や新たな建築ができません。
「早急に売却しなければならなくなった」「賃貸や駐車場などで新たに活用したい」という場合も、登記が済んでいないとスムーズに手続きが進められなくなってしまいます。
相続財産の権利を失うリスクがある
登記していない状態で第三者が名義を移した場合、所有権を主張できなくなり財産を失ってしまうリスクがあります。
例えば、相続人の中に借金している人がいた場合、債権者がその相続人の不動産持分を差し押さえてしまうケースが考えられます。
上記のケースのように、登記していない不動産に相続人ではない第三者が入ってくると、知らずに共有持分を売却されてしまう可能性もあります。
固定資産税が高くなる
不動産が空き家の場合、相続登記せず放置することで特定空き家に指定され固定資産税が高くなるリスクがあります。
空き家を新たに活用や売却しようと思っても、動きが取りにくくなります。
さまざまなリスクを回避するためにも、不動産を相続したら早めに登記申請することをおすすめします。次章で相続登記の具体的な手続き方法を解説します。
〈関連コラム〉
空き家対策特別措置法で特定空家に認定されるとどうなる？対策もわかりやすく解説
空き家の税金が上がるのはいつから？2023年の法改正で何が変わる？
相続登記の手続き方法は？
相続登記手続きの流れ
ここでは遺産分割による相続登記の手続きの流れを簡単に紹介します。
- 相続する不動産を特定し、法定相続人の範囲を確認する
- 相続人の間で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する
- 相続登記申請書を作成し、必要書類等を用意する
（戸籍謄本、除籍謄本、住民票など） - 管轄の法務局に登記申請をする（持参・郵送・オンライン）
※遺産分割協議を行わず法定相続分による相続の場合は②は不要です。また、遺言による相続を行う場合は遺言書が必要です。
相続登記にかかる費用
相続登記には以下の費用が必要です。
| ①登録免許税 | 原則：不動産の固定資産税評価額の0.4％ ※土地については免税措置あり |
| ②各種証明書取得費用 | 例） 戸籍謄本…1通450円 除籍謄本…1通750円 住民票の写し…1通300円 |
| ③司法書士に支払う報酬 | 報酬相場：3～12万円程度（平均6～7万円が多い） |
（参考）
法務局｜相続登記の登録免許税の免税措置について
八千代市｜戸籍関係の証明書が必要なとき
日本司法書士会連合会｜司法書士の報酬
相続登記は自分でできる？
相続登記の手続き自体は資格がなくてもできますが、権利関係がシンプルで時間が取れる方向けになります。
相続人が多く権利関係が複雑な場合など、慣れていないと多くの手間と時間を取られる上、書類不備や漏れなどがあると、何度も手続きしなければならなくなるかもしれません。
また、相続財産の種類が多い場合、正確に把握しきれず登記漏れが起きてしまうリスクも。
登記漏れによって敷地が狭くなってしまったり、遺産分割協議や登記手続きがやり直しになったりする可能性もあるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのが最も確実です。
相続登記義務化の問題点
相続登記の義務化によって、書類準備など手続きのための負担や手間が発生します。登記には登録免許税、司法書士報酬、書類取得手数料なども必要で、場合によっては費用が数十万円ほどかかるケースもあります。
また、相続した空き地や空き家は登記していなかった期間が長いほど、権利関係が複雑になっていたり、書類が紛失していたりと、余計に労力がかかる可能性があります。
不動産を相続したくない場合や、借金や活用が難しい不動産などマイナスの財産が多いなら、相続放棄や相続土地国庫帰属制度を検討するのも1つの方法です。
〈関連コラム〉
空き家を相続放棄するメリット・デメリット｜ほかの対処法も解説
相続土地国庫帰属制度で売れない土地を手放せる？手続きや負担金を解説
相続登記が難しい時は相続人申告登記
何らかの事情があって期限内の相続登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易的な手続きを法務局に申請することでペナルティを防げます。
〈期限内の相続登記が難しくなるケースの一例〉
- 遺産分割協議がまとまらない
- 相続登記費用を払えない
- 相続人が何人いるか分からない、連絡が取れない など
相続人申告登記とは？
相続人申告登記とは、期限内の相続登記が困難な相続人が、戸籍などを提出することで「自分が相続人であることを申告する」手続きです。
不動産の相続を知った日から3年以内に手続きすれば、相続登記義務を果たしたことになります。
相続人申告登記するメリット
相続人申告登記することで、期限内の相続登記が難しい場合でも過料を受けずに済むメリットがあります。
また、相続人申告登記は相続人が複数いる場合でも、単独で申し出ができます。不動産の被相続人、相続人全員の関係書類を収集する必要がない点で負担が少なく、より簡易に申請できる方法と言えます。
ただし、相続人申告登記は自分が相続人であることを申告するだけなので、不動産の所有権を取得したことにはならない点に注意が必要です。
相続人申告登記はあくまで相続登記が可能になるまでの経過措置であり、最終的には正式な登記申請が必要になることは覚えておきましょう。
まとめ｜相続不動産は早めに売却・運用など計画を立てよう
相続した不動産を所有する際は必ず登記費用がかかり、相続登記をせずに放置しているとトラブルの元になる可能性があります。
また、相続した不動産は相続税や毎年の固定資産税、メンテナンス費用など、所有しているだけでもお金がかかります。
実家などの空き家や空き地を相続した、またはする予定がある場合は、なるべく早めに売却や運用などを検討することをおすすめします。
例えば、相続する前に不動産を査定しておけば、売却価格で登記費用や諸費用をまかなえるか判断できます。また、建物の状態が良く賃貸需要が期待できる立地なら、登記費用なども含めて資金計画を立て、家賃収入を得ることも可能です。
相続した不動産について相談するなら、買取、仲介売却、賃貸運用など、複数の選択肢を比較検討できる総合不動産会社を選ぶのがおすすめです。
オカムラホームは、千葉県八千代市を中心に土地活用をサポートする不動産会社です。相続した空き家や空き地の売却、買取、リフォーム、賃貸運用など、住宅総合会社として不動産の状態に合わせたご提案が可能です。どんなお悩み・疑問もお気軽にご相談ください。
