4号特例の廃止で住宅リフォームはどうなる？2025年建築基準法改正の影響について
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2025（令和7）年4月の建築基準法改正で、4号特例（審査省略制度）が縮小され、木造二階建てや一定規模以上の平屋でも大規模なリフォームを実施する場合は建築確認が必須になります。
このコラムでは、4号特例が縮小される背景や、4号特例廃止によって住宅リフォームにどのような影響が出るのか、今後住まいのリフォームを検討する際の注意点について分かりやすく解説します。
コラムのポイント
- 2025（令和7）年4月の建築基準法改正で、4号特例が廃止（縮小）され、木造二階建てや200㎡以上の平屋をリフォームする際にこれまで不要だった建築確認申請が必須になる予定です。
- これから戸建てのリフォームを検討するなら、建築確認にスムーズに対応できる体制が整っている会社を選ぶことをおすすめします。
Contents
4号特例とはそもそも何か
4号特例とは、 一定条件下で木造二階建てや平屋などの小規模住宅（4号建築物）の建築や増築、リフォームを実施する場合の確認申請に関する特例です。
具体的には、都市計画区域など指定区域内※の4号建築物に該当する建物には以下のような特例が適用されます。
〈4号建築物に適用される特例〉
- 建築士が設計する場合は新築・増築などの際に一定の審査を省略可能
- 大規模改修・模様替え時は建築確認申請が不要
※都市計画区域もしくは準都市計画区域等内、または都道府県知事が指定する準景観地区等内
「4号特例」は通称で、正式には「審査省略制度」と言います。
建築基準法では、都市計画区域等内で建築確認が必要な建物を以下のように1号から4号に分類しています。
建築基準法6条1項による建築物の分類
| 分類 | 概要 | 主な該当建築物 |
|---|---|---|
| 1号建築物 | 特殊建築物でその用途に供する部分が200㎡を超える建築物 | 学校・病院・劇場・百貨店など |
| 2号建築物 | 木造で階数3以上または延べ床面積が500㎡、高さ13mもしくは軒高9mを超える建築物 | 木造3階建てなど |
| 3号建築物 | 木造以外の構造で、階数2以上または延べ床面積200㎡を超える建築物 | 鉄骨造2～3階建て・RC造2～3階建てなど |
| 4号建築物 | 1～3号以外の建築物 | 木造2階建て・木造平屋建てなど |
この表の中で木造二階建てや平屋などの小規模住宅は「4号建築物」に該当します。4号建築物に関する特例なので「4号特例」と呼ばれているのです。
2025年から4号特例の適用範囲が縮小（実質的な廃止）
2025（令和7）年4月の建築基準法改正で、4号特例（審査省略制度）が縮小されます。
具体的には、4号建築物という枠組みが廃止され、新たに次のような分類に変わります。
（出典）国土交通省HP
上記の通り、改正後は4号建築物が「新2号建築物」と「新3号建築物」に分けられます。
そして、「新2号建築物」にあたる木造2階建てや200㎡以上の平屋の4号特例はなくなり、全ての地域で大規模なリフォームを実施する場合は建築確認が必須になります。
一方、新3号建築物にあたる200㎡以下の木造平屋建ては、従来通り審査省略制度の対象になり、大規模なリフォーム時の確認申請は不要のままになります。
4号特例が縮小される背景
4号特例が実質的に廃止、縮小される最大の背景は、住宅の省エネ基準適合義務化に対応するためです。
2022（令和4）年6月に「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布され、建築物の省エネ性能向上を図る対策が強化されました。
（参考）国土交通省｜脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律（令和４年法律第６９号）について
建築物の省エネ基準への適合が義務付けられている中で、4号特例によって確認申請不要な住宅リフォーム工事が可能なままだと、確実に省エネ基準に適合しつつ安全性も確保されたリフォームが実施されない可能性が出てきます。
法改正によって4号特例が適用される範囲を縮小することで、「2025年4月からは全ての住宅リフォームで、安心して住める省エネ住宅になるよう徹底していきましょう」という方針になったということになります。
4号特例の縮小によるリフォーム工事への影響
4号特例が縮小することで、今後の小規模住宅のリフォームには次のようなメリット・デメリットが発生すると考えられます。
メリット
- 構造安定性が行政によりチェックされ安心して住める省エネリフォームができる
- 接道義務やセットバック無視など違法なリフォーム工事を抑制できる
デメリット
- 再建築不可の敷地では大規模なリフォームができない可能性がある
- 確認申請に対応できるリフォーム会社が限られる
再建築不可とは敷地と道路の接道が2m以下の敷地を指します。再建築不可の敷地の建物は取り壊して建て替えができないため、これまではリフォームやリノベーションで新築同様に直すという手法が取られてきました。
しかし4号特例の縮小後はリノベーションのような大規模工事は確認申請が必要になるため、対応できないリフォーム会社が増える可能性があります。
「改正前にリフォームしてしまえばいいのでは？」と思うかもしれませんが、今後、確認申請していないリフォームを施した建物は、売却時や建物が災害被害を受けた際などに不利になる可能性があります。
これから戸建てのリフォームを検討するなら、法改正を見据えて小規模住宅の工事でも建築確認申請に対応できる会社を選ぶことをおすすめします。
オカムラホームは、戸建て住宅からマンション、店舗など大規模の建築物まで豊富なリフォーム実績があるため、法改後に小規模住宅のリフォーム・リノベーションで必要な建築確認申請にスムーズに対応できる体制が整っています。
4号特例縮小後の戸建てリフォームの注意点
4号特例の見直しは、これからの住宅ストックの質の向上や、住宅のカーボンニュートラルへの寄与に欠かせない法改正と言えます。
しかし、法改正後の住宅リフォームではあらかじめ知っておきたい注意点もあります。
建築コストが増加する可能性
建築確認申請の義務化によって、準備書類や手続きなど業務が増えることで人件費などのコストが増え、建築費が増加する可能性があります。
ただし、4号特例の見直しによって、リフォームで安全で省エネ性能の高い住宅が手に入りやすくなるため、トータルで見ればマイナスになるということではありません。
リフォーム会社選びが重要
法改正後に大規模リフォームをする場合は、確認申請に対応し、確実に法律に適合したリフォームができる施工会社を選ぶ必要があります。
しかし現時点では、部分リフォーム専門会社などでは確認申請の必要なリフォームに対応できないケースも多いのが実情です。
2025（令和7）年までに小規模住宅のリフォームについて建築確認申請への対応準備を進める会社や、確認申請が不要な部分リフォームのみに特化した会社が増えるなど、リフォーム業界も大きく変わる可能性があるため注視していく必要があるでしょう。
まとめ
2025（令和7）年4月の建築基準法改正で、4号特例が廃止（縮小）され、木造二階建てや200㎡以上の平屋をリフォームする際にこれまで不要だった建築確認申請が必須になる予定です。
4号特例の縮小は、2050年カーボンニュートラル達成に向けて省エネ基準の住宅を増やしていくという意味で、大きな意味のある改正と言えるでしょう。
これから戸建てのリフォームを検討するなら、法改正前の今の時点で建築確認に対応できる体制が整っている会社を選ぶことをおすすめします。
オカムラホームは、戸建て住宅からマンション、店舗など大規模の建築物まで豊富なリフォーム実績があり、経験豊富な建築士によって各種建築確認にもスムーズに対応できる体制が整っています。戸建ての全面リフォームやリノベーションをお考えの方はお気軽にお問い合わせください。
