親が経営するアパートを相続する流れ｜兄弟間の分割方法や注意点も解説
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このコラムでは、親が経営していたアパートを相続する時の手続きや流れについて解説します。
相続後にアパート経営を続けるかどうかの判断基準や、兄弟で相続する場合の注意点も解説しますので参考にしてください。
コラムのポイント
- アパートの相続や経営を続けるかは、さまざまな要素を考慮した総合的な判断が必要です。
- 相続したアパートの経営を続ける場合は、適切なリフォーム/建て替え方法や、賃貸経営の専門知識・ノウハウを持っている専門家に相談するのがおすすめです。
Contents
親のアパートを引き継ぐ4つのパターン
初めに、相続を含む不動産を親から引き継ぐ際の4つのパターンについて解説します。
①相続
被相続人である親が亡くなった際に、アパートなど不動産を含む財産を引き継ぐ方法です。
相続による遺産分割は遺言書が最優先されます。遺言書がない場合は法定相続人による協議で分割方法を決定します。
②生前贈与
生きている間に財産を配偶者や子に引き継ぐ方法です。
アパートを生前贈与すると相続時に相続税の課税対象になる財産を減らせるため、節税になる場合があります。
相続時精算課税制度を適用すれば、相続が発生するまでの間に納税資金を準備できるため、一度に大きな負担がかからずに済みます。
③家族信託
財産の管理・運用・処分を家族に任せる方法です。家族信託をすると、生きている間にアパートの管理・処分の権限を子世代に移行できます。
④事業継承
親世代から子世代へ、アパートの経営権ごと資産を引き継ぐ方法です。親がアパート経営を法人化している場合などに検討します。存命中に事業継承しておくことで、引き継ぎ後も安定して経営を続けられるよう準備できます。
今回のコラムでは、①の相続によるアパートの引き継ぎが発生した場合の流れや、アパート経営を続けるか判断する方法について解説していきます。
親のアパートを相続する手続きの流れ
相続前の確認事項
親のアパートの相続が発生したら、まずは必要な情報を集めましょう。
| アパートの不動産情報 | アパートの権利関係や所有者の詳細、担保が設定されているかなど アパートが亡くなった親を含む複数人の共有名義だった場合は、他の共有者についても確認 |
| ローンの残債 | アパートローンなどのマイナスの財産も相続人に引き継がれる 被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合は、保険金でローンを完済できるため、借金のない状態でアパートを引き継ぐことができる |
| アパート以外の相続財産 | 相続時はアパートだけでなく、全ての財産を引き継ぐ
マイナスの財産が多い場合はアパートを含めた相続放棄も選択肢になる |
| 遺言書の有無 | 遺言書がある場合は、原則として遺言書の通り遺産分割を行う必要がある |
アパートの相続人・分割方法を決める
法律上有効な遺言書がない場合には、相続を確定するために、遺産分割協議を行います。
分割方法や注意点は後の章で詳しく解説します。
管理会社・銀行に連絡
アパート経営を引き継ぐ相続人が決まったら、不動産管理会社や関係する金融機関に経営者が変わることを連絡します。
準確定申告と納税
準確定申告とは、被相続人の生前の所得税について申告することです。相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告、納税を行います。相続人が複数いる場合は連署で申告します。
相続登記をする
アパートなどの不動産を相続した場合、所有者の名義を変更する相続登記が必要です。
相続人は土地や建物などの不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、法務局に相続登記を申請します。相続登記は2024（令和6）年4月1日から義務化が決まっているため、忘れずに手続きしましょう。
相続税を納付
相続が発生した日から10か月以内に相続税を納付します。
入居者への連絡
入居者には、名義変更などの全ての手続きが完了してからオーナー変更の通知をするのが一般的です。賃料の振り込み先や連絡先が変わる場合も合わせて通知します。
〈関連コラム〉
空き家の相続前に確認すべき5つのこと｜デメリットを知ってトラブルを回避
相続したアパートの経営を続けるメリット・デメリット
相続したアパートは、経営を続ける以外にも売却や他の活用方法に変えるなどの方法があります。
アパートの経営を続けるメリットとデメリットは以下のようなものがあります。
| 〈メリット〉 | 〈デメリット〉 |
|---|---|
|
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相続したアパートは経営を続けるべき？6つの判断ポイント
アパートの経営のメリット・デメリットを踏まえて、経営を続けるべきか判断するためのポイントを6つ紹介します。
①立地条件
アパートの立地から、今後も安定経営が見込まれるか予測を立てます。駅からの距離や生活利便性など現在の状況はもちろん、開発予定など将来性も確認した上で総合的に検討しましょう。
②管理状況
親が経営していた時点で、アパートの外壁や屋根、共用部分などが定期的にメンテナンスされていれば、引き継いでもリフォームなどの費用負担が少なくなります。
メンテナンスを管理会社に依頼している場合は、これまでのフォロー内容などもチェックし、必要に応じて管理方法の変更も検討します。
③入居状況
アパートの現在の入居率を確認します。比較的築浅のアパートなら入居率が高いイメージがあるかもしれませんが、地域や物件状態、家賃設定などによって適正な数値は変わります。
入居率が高くても、経費が多ければ赤字になってしまう可能性もあります。空室が多い場合は原因を調べ、リフォームなどで解決できるか検討しましょう。
④毎月の収支
毎月の家賃収入と、ローン返済や固定資産税、管理費用などの支出を比較して、収支がプラスになっているか確認します。アパートの収支は過去の確定申告の控えや帳簿などで確認できます。
長期間赤字が続いていた場合は、原因をはっきりさせた上で引き継ぐべきかを判断しましょう。また、リノベーションや建て替えで経営状態が改善できる可能性なども同時に検討します。
⑤ローン残高
毎月の収支がプラスでもローン残高が多いと、経営状態の悪化や急な修繕などに対応できなくなる可能性があります。アパート相続時点でローンが残っている場合は、引き継いだ後も無理なく返済を続けられるか検討します。
また、被相続人が融資契約の際に団体信用生命保険に加入していた場合は生命保険で残債を完済できるため、金融機関に必ず確認しましょう。
⑥大規模修繕の時期と費用
毎月の収支がプラスになっていても、外壁塗装や屋根葺き替え、バルコニー防水のような大規模な修繕が必要なタイミングで赤字になってしまうケースがあります。
相続時には、アパートのリフォーム履歴を確認し、大規模修繕が必要なタイミングや費用を見積もった上で経営を続けられるか検討しましょう。
アパートを兄弟で相続する時の分割方法や注意点は？
親の経営するアパートを兄弟姉妹で相続する場合の分割方法や注意点を解説します。
アパートを兄弟で相続する場合の分割方法は4通り
遺言書がない場合は、法定相続人を確定した上で遺産分割協議が必要です。
アパートを相続する場合の分割方法とそれぞれのメリット・デメリットをまとめます。
| 分割方法 | 特徴 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 代償分割 | アパートの評価額が法定相続分よりも多い場合に、他の相続人に代償金を支払う方法 （例）評価額5,000万円のアパートを相続した兄が、預貯金3,000万円を相続した弟に1,000万円の代償金を支払う |
メリット
デメリット
|
| 換価分割 | アパートを売却し現金に換えて各相続人で分ける方法 | メリット
デメリット
|
| 現物分割 | 相続財産を不動産、現金、株式などそのままの形で相続する方法 相続人のうち1人がアパートを現物で相続することになる |
メリット
デメリット
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| 共有分割 | アパートを兄弟で共同して相続する方法 | メリット
デメリット
|
共有分割はトラブルのリスクが多く、共同所有を解消するには手間もかかるため、兄弟姉妹間で現状をきちんと共有した上で検討することをおすすめします。
まとめ｜相続したアパートの継続判断は早めに専門家に相談しよう
アパートの相続や経営を続けるかは、立地や管理状況、ローン残高、自分の子世代への影響など、さまざまな要素を考慮した総合的な判断が必要です。
アパートを相続した後も、そのまま経営する・リフォーム・建て替え・売却などさまざまな選択肢があります。
アパート経営を続ける場合や、どの程度の改修を入れるべきか分からない場合は、適切なリフォーム/建て替え方法や、賃貸経営の専門知識・ノウハウを持っている専門家に相談しましょう。
オカムラホームでは、親のアパートを相続した方や賃貸事業を承継した方へ、費用対効果の高いリフォームや建て替えプランをご提案します。さらに、リフォーム・建て替え後の安定経営や建物の維持管理まで長期にわたってサポートします。アパートなどの賃貸物件を相続予定の方はお気軽にご相談ください。
