注文住宅を土地探しから始める流れ｜後悔を防ぐポイントやハウスメーカーと土地を探すポイントも解説
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このコラムでは、注文住宅を土地探しから始める場合の流れや後悔を防ぐポイントを解説します。
家を建てるハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する場合のポイントや注意点についても解説しますので、予算内で希望の立地や間取りで注文住宅を建てたい方は参考にしてくださいね。
コラムのポイント
- 注文住宅の土地探しは、さまざまな条件をできるだけ具体的にリストアップして希望に優先順位を付けることで効率的に進められます。
- ハウスメーカーや工務店と一緒に土地探しをして注文住宅を建てたい場合は、不動産取引の知識が豊富で、敷地条件や周辺環境に合わせて柔軟なプランニングが可能な設計力の高い会社を選ぶのがおすすめです。
注文住宅を土地探しから始める場合の流れと進め方
初めに、注文住宅で土地探しをする場合の流れを分かりやすく解説します。
1.予算とエリアを決める
土地を探すためにまず必要なことは、予算とエリアを決めることです。
注文住宅では土地代と家の建築費以外にもさまざまな諸費用が必要になります。家づくりの総予算のうち土地にかけられる予算をしっかりと決めておくことで、土地探しの判断基準になります。
2.希望条件を明確にする
予算とエリアが決まったら、土地に求める希望条件を明確にしておきましょう。条件が漠然としたまま土地探しを始めてしまうと、判断に迷い多くの時間や労力がかかってしまう可能性があります。
また、新しい環境で快適な生活を送っていくためには、家だけでなく周辺の環境も大切です。土地の広さや形はもちろん、周辺施設の利便性、通勤・通学の経路や交通状況、地盤など、あらゆる条件を家族と話し合って優先順位を決めておきましょう。
〈優先順位を付ける項目の例〉
- 土地にかける予算
- 立地（学区や通勤通学時間など）
- 敷地の面積・形状
- 災害リスク、地盤の強さ
- 周辺環境、隣地の状況
- 実現できる間取り（用途地域、建ぺい率/容積率、斜線制限）
- 駐車場の位置や車の停め方
- 売却に備えた資産価値の高さ（将来性や開発計画など）
希望条件全てを満たす土地に巡り合うことは難しいですが、あらかじめ優先順位を付けておくことで、条件に近い土地が見つかった時に決断しやすくなります。
3.土地価格の相場を調べる
希望するエリアの土地価格相場を事前に調べておくことも重要です。住みたいエリアの宅地がどのくらいの相場なのか把握することで、予算に見合っているか確認できます。
〈土地相場の調べ方〉
- インターネットで不動産情報サイトを検索する
- 国土交通省の不動産情報ライブラリを利用する
- 路線価を調べる
国土交通省の不動産情報ライブラリでは土地売買の際の指標となる土地の値段である「公示地価」を調べられます。路線価は相続税などの税額を計算するために国税局が決めている土地の価格のことで、公示価格のおよそ8割程度になっています。
価格相場が予算よりも高い場合は、建築費用とのバランスも考えてエリアを再検討するのも1つの方法です。
4.土地を探す
条件を明確にし、土地探しをするエリアの目星が付いたら、実際に販売されている土地の情報を探していきます。
〈土地探しの主な手段〉
- 不動産情報サイトで探す
- エリアの不動産会社に相談する
- エリアを歩いて探す
- 家を建てる建築会社に相談する
インターネットの情報だけでは実際の住環境は分かりづらいため、良さそうな土地を見つけたら周辺を歩いてみるなど、複数の方法を組み合わせて探していきましょう。
不動産会社や建築会社に土地探しを相談する場合は、事前に予算やエリア、希望条件の優先順位を伝えておくことで、スムーズに話を進められます。
家を建てる建築会社に相談することで、希望する家を建てられる条件の土地かどうか、費用がどれくらいかかるのかなどを事前に調べてもらえるため、土地探しが効率的になります。
また、注文住宅を建てるハウスメーカーなどの建築会社に土地探しを依頼できることもあります。ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する際のポイントは次章で詳しく解説します。
5.土地の購入契約
希望の土地が見つかり、敷地調査や地盤調査をして問題がなければ、購入・契約へと進んでいきます。
土地の購入にあたっては、土地の権利関係や取引条件（代金の支払い方法など）などを宅地建物取引士が書面で説明します。
契約内容について疑問点があれば、重要事項説明時に解決しておきましょう。例えば建築条件付きの土地の場合、土地契約から3か月以内に工事契約するなどの条件があることも。できれば契約前（1週間前）に説明を受け、当日には疑問点を全てクリアにした状態にすることでトラブルを防げます。
6.決済（融資を受ける）
土地購入費用や建築費の中間金などの支払いは、住宅ローンの融資実行よりも前に必要になります。
住宅ローンの融資が下りるまでに必要な支払いは「つなぎ融資」を利用することが多くなります。つなぎ融資を利用する場合は、土地の購入契約前に事前審査を済ませておきましょう。
〈関連コラム〉
注文住宅を建てる流れ｜土地なし/ありの期間と進め方、注意点を解説
注文住宅の土地探しを成功させるポイント
注文住宅の土地探しを成功させるためのポイントを解説します。あらかじめコツを押さえておくことで効率良く条件に合った土地を見つけやすくなります。現在土地探しをしていて、理想の土地がなかなか見つからないという方も参考にしてくださいね。
期限を決めてから探す
前章で、土地探しをする際は条件に優先順位を付けておくことが重要と解説しましたが、見つからないからと言ってすぐに条件を緩くしてしまうと後悔する可能性もあります。
まずは1か月、3か月などいったん期限を決めて条件を絞って探し、期間内に見つからなければ条件を広げていく方法がおすすめです。
土地によって制約があることを理解しておく
土地を選ぶ時には、建築に関する制約を事前に知っておくことも大切です。
宅地や商業施設を建てられる市街化区域では、それぞれの土地に建てられる建物の種類や規模が用途地域によって決められています。
（参考）用途地域｜千葉市ホームページ
また、土地には法規的にさまざまな制限があり、家づくりに大きく影響します。建築面積の割合の上限は「建ぺい率」、延床面積の上限は「容積率」によって制限されています。
建物の高さを制限する「斜線制限」や、商業地や幹線道路沿いなどに設定されている「防火地域」などもあり、土地によって建てられる建物の大きさや高さが変わってくるため注意が必要です。
土地の探し方に裏ワザはあるの？
不動産サイトにない土地情報を見つけるには
不動産会社の広告などで「未公開物件あり」という記載を目にしたことのある方もいるかもしれません。未公開物件とは、不動産業者専用のデータベースである「レインズ」や、ポータルサイトに掲載されていない不動産のことを指します。
希望条件の土地が見つからない時は、未公開物件を探すことで掘り出し物の土地が見つかる可能性もあります。
未公開物件の情報を見つけるには、地元の不動産会社に相談する、街中で広告に載っていない売り出し中の物件を探すなどの方法があります。また、エリア内の不動産会社とのネットワークが強い地域密着型のハウスメーカーや工務店に相談するのも1つの方法です。
家が建っている土地を買って解体するのもあり？
条件に合う更地がなかなか見つからないという場合は、すでに家が建っている土地（古屋付き土地）を購入して、建物を解体してから新築するという方法もあります。
すでに戸建てが建っている土地であれば、生活に必要な水道やガスなどのライフラインが整っている可能性が高いため、新たに引き込み費用などがかからないというメリットがあります。ただし、建物の解体費用が予想以上に高額になる可能性もあるため、必ず事前に施工を依頼する会社に相談してから購入しましょう。
住宅会社に相談しながら土地探しをする
旗竿地や変形地などの難しい敷地でも、設計の工夫次第でデメリットをメリットに変えられる可能性もあるため、家を建てるハウスメーカーや工務店の担当者に相談して一緒に土地探しをするのが理想的です。
敷地の個性をうまく活かして希望の家を建てられれば、土地価格を抑えてその分建物や設備・外構などに予算をまわすこともできます。
また、建てたいハウスメーカーが決まっているなら、メーカーに建築条件付き土地がないか相談してみるのも1つの方法です。
建築条件付き土地は建てるハウスメーカーや工務店が指定されている分、価格は相場より抑えられていることも多いため、指定されている建築会社で家を建てたいなら理想的な土地と言えるでしょう。
次章ではハウスメーカーなどの住宅会社と土地探しをするメリットや成功のポイントをさらに詳しく解説します。
ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する際のポイント
ハウスメーカーや工務店など、注文住宅の建築会社と土地探しを成功させるためのコツを解説します。
不動産取引にも強い会社を選ぶ
土地探しから始めるなら、住宅建築の他に不動産の専門部署がある、宅建業の免許取得者が在籍しているなど、土地や不動産取引の知識が豊富なハウスメーカーや工務店を選ぶのがおすすめです。
不動産に強い住宅会社なら「希望の家を土地費用含めた予算内で建てられるか」という視点で土地探しのアドバイスを受けられるため、土地と建物の予算配分のバランスも取りやすくなります。
土地や周辺環境に合わせた設計力のある会社を選ぶ
理想の家づくりを成功させるには、1件1件状況が異なる土地の形状や周辺環境も踏まえた上で希望に沿った提案ができる設計力のある会社を選ぶことが重要になります。
ハウスメーカーや工務店の施工事例や完成見学会をチェックする際は、土地の特徴を活かしたプランニングの工夫ポイントなどもチェックしてみましょう。
まとめ
注文住宅の土地探しは、予算やエリア、広さはもちろん、周辺環境や生活利便性など、あらゆる条件をできるだけ具体的にリストアップして希望に優先順位を付けることで効率的に進められます。
また、ハウスメーカーや工務店に土地探しを相談することで、理想の家が建てられる土地を見つけやすくなり、建築費用のバランスを取りながら希望の家づくりを実現しやすくなります。
ハウスメーカーや工務店と一緒に土地探しをして注文住宅を建てたい場合は、不動産取引の知識が豊富で、敷地条件や周辺環境に合わせて柔軟なプランニングが可能な設計力の高い会社を選ぶのがおすすめです。
オカムラホームの注文住宅ブランド「木ここち家ラボ」は、理想の家づくりを土地探しからお手伝いします。不動産部門と連携し、条件に合った土地や予算内で希望の間取りが実現できるプランをご提案します。
