戸建て不動産投資のメリット・デメリット｜初期費用や利回りのシミュレーション方法も解説
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戸建ての賃貸物件はファミリー世帯やシニア層に人気が高いほか、近年は快適なリモートワーク環境を求める層などにも需要が高まっています。
このコラムでは、戸建て住宅による不動産投資のメリット・デメリットや初期費用の目安、実質利回りのシミュレーション方法について解説します。
戸建て投資で失敗しやすいポイントと対策についても解説しますので、これから不動産投資を始めたい方や、相続した持ち家を賃貸運用したい方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 戸建てによる不動産投資は、中古物件なら低コストで始めやすく、入居者が埋まれば高利回りで運用できる点がメリットです。
- 一方で、築古になるほど、メンテナンス頻度や費用が高くなりがちな点や、空室によるキャッシュフローへの影響が大きい点には注意が必要です。
- 戸建て投資で成功するためには、予算や出口戦略を踏まえて適切な物件を選ぶことが重要です。また、長期的な資金計画を立てた上で、適切に管理・メンテナンスしていく必要があります。
Contents
戸建て投資のメリット
初めに、不動産投資の中でも戸建ての賃貸運用を選ぶメリットについて解説します。
低コストで始めやすい
築古や地方の戸建ては同じ規模の新築物件と比べて価格が安いことが多いため、少ない資金でも不動産投資を始めやすいのがメリットです。
エリアや築年数、物件状態によっても変わってきますが、数十万～数百万円程度から購入できる物件もあります。
高利回りで運用できるケースも
戸建て住宅は、購入価格が安く抑えられる一方、アパートやマンションよりも競合が少ないため、高い利回りで運用しやすい点もメリットです。
戸建て賃貸は供給量が少ないことからエリアの家賃相場が定まっていないことも多く、高めの家賃設定でも入居が決まるケースもあります。
経営の自由度が高い
戸建て賃貸は、リフォームや建て替えについてマンションのように管理組合の合意が不要で経営自由度が高い点もメリットです。
安定収入が得やすい
一般的に、戸建て賃貸の主なターゲットとなるファミリーやシニア層は、賃貸住宅の平均入居期間が長いと言われています。
エリアの需要にあった魅力的な戸建て賃貸物件を提供できれば、長期的な安定収入が見込めます。
資産価値が落ちにくい
木造戸建て住宅は法定耐用年数が短く、築古になるほど不動産評価額に占める土地評価の割合が大きくなるため、資産価値が落ちにくい点もメリットです。
中古戸建ての場合、購入価格と売却価格の差が小さいため売却益（キャピタルゲイン）が得やすく、出口戦略も立てやすくなります。
戸建て投資のデメリット・リスク
リフォーム費用が高額になる場合がある
空き家だった期間が長い家や築古の物件は、賃貸運用前にまとまったリフォームが発生しやすい点もデメリットです。
戸建て住宅は基礎や配管の劣化、雨漏りなどがあると一気に修繕費用が跳ね上がってしまう可能性があります。
修繕や管理の手間・費用が大きくなりがち
戸建ては区分所有のマンション投資と比べると、外壁や屋根、ベランダなど外回りのメンテナンスの手間や費用が大きくなりやすい点もデメリットです。
空室リスクが高い
戸建て投資は基本的に一つの建物につき一つの賃貸借契約になるため、入居者がいなければ家賃収入がゼロになってしまいます。
また、戸建てはターゲット層が絞られることから、次の入居者がなかなか決まらない状況に陥ってしまうリスクもあります。
ローン審査で不利になりやすい
中古戸建て投資の場合、物件の担保価値が低いと判断されてローン審査で不利になりやすい点もデメリットです。
築年数が古い戸建てを選ぶ際は、融資が下りないケースに備えて手持ち資金に余裕を持たせておく必要があるでしょう。
スピーディーな資産拡大には不向き
戸建て投資は一棟あたりの規模が小さい分家賃収入も少なくなるため、利益を元手に投資先を増やしていくスタイルには不向きです。
短期間で資産を拡大し多くの利益を得たい場合は、戸建てよりも一棟マンションやアパート投資が向いていると言えます。
戸建て投資にかかる初期費用の目安
戸建て投資の初期費用は、物件価格またはローンの頭金に購入時の諸費用を合わせた金額になります。
諸費用は物件価格の7～10％が目安です。
〈中古戸建て購入時の主な諸費用〉
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- ローン関係諸費用
- 火災保険料
- 不動産取得税 など
例えば、2,500万円の戸建てを頭金500万円でローンを利用して購入する場合、初期費用は675～750万円程度が目安になります。
戸建て投資の利回りシミュレーション
戸建てを新築して賃貸経営する場合の実質利回りシミュレーション
相続した土地に2,500万円で戸建賃貸を建設して運用する場合の表面利回りと実質利回りをシミュレーションしてみましょう。
〈シミュレーション条件〉
- 物件価格：2,500万円（新築木造戸建て）
- 家賃：20万円
- 自己資金：500万円（諸費用含む）
- ローン：借入額2000万円、20年返済、元利均等方式で年利2％
満室と仮定した場合の年間の家賃収入は20万円×12か月＝240万円となります。
まずは表面利回りを以下の計算式でシミュレーションします。
〈表面利回り〉
満室状態の年間収入 ÷ 購入金額 × 100 ＝ 想定利回り（％）
↓
240万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 9.6％
次に、表面利回りの計算式に、購入・運用にかかる諸経費をプラスした実質利回りをシミュレーションします。
今回は賃貸運用時の諸経費を以下のように仮定して計算します。
〈運用経費〉
①物件の減価償却費：2,500万円×0.046（償却率）＝115万円/年
（参考）国税庁「減価償却資産の償却率表」②ローン利息：40万円/年
③維持管理費・税金・保険料・広告費など：20万円/年
運用経費＝①+②+③＝200万円/年
上記の条件から、実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。
〈実質利回り〉
（年間収入 － 年間経費） ÷ （購入金額 ＋ 購入時諸費用） × 100 ＝ 実質利回り
↓
（240万円 － 200万円） ÷ （2,500万円 ＋ 250万円） × 100 ＝ 1.45％
中古戸建てを購入して賃貸経営する場合の実質利回りシミュレーション
次に、築15年の中古戸建てを1,000万円で購入して賃貸運用する場合の想定利回りと実質利回りをシミュレーションしてみましょう。
〈シミュレーション条件〉
- 物件価格：1,000万円（築15年木造戸建て）
- 家賃：17万円
- 自己資金：500万円（諸費用含む）
- ローン：借入額500万円、10年返済、元利均等方式で年利2％
満室と仮定した場合の年間の家賃収入は17万円×12か月＝204万円となります。
表面利回りは以下のようになります。
〈表面利回りの算出方法〉
満室状態の年間収入 ÷ 購入金額 × 100 ＝ 想定利回り（％）
↓
204万円 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 20.4％
新築と同様に実質利回りをシミュレーションすると以下のようになります。
〈運用経費〉
①物件の減価償却費：1,000万円÷10年＝100万円/年
（参考）国税庁ホームページ｜No.5404 中古資産の耐用年数②ローン利息 ：10万円/年
③維持管理費・税金・保険料・広告費など：20万円/年
運用経費＝①+②+③＝130万円/年
上記の条件から、実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。
〈実質利回り〉
（年間収入 － 年間経費） ÷ （購入金額 ＋ 購入時諸費用） × 100 ＝ 実質利回り
↓
（204万円 － 130万円） ÷ （1,000万円 ＋ 100万円） × 100 ＝ 6.72％
投資物件の利回りは物件価格や築年数、家賃設定、経費によって異なりますので、今回紹介したシミュレーションはあくまで一例として参考にしてください。
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戸建て投資は新築or中古どちらが良い？
戸建てによる不動産投資において、新築と中古では下記のようにそれぞれメリット・デメリットがあるため、予算や経営方針に合わせて選ぶことが重要です。
| 新築戸建て | 中古戸建て | |
| 取得費用 | 高い | 安い |
| 利回り | 低い | 高い |
| メンテナンス費用 | 安い | 高い |
| 賃料相場 | 高い | 安い |
| ローン | 長期で組みやすい | 新築より厳しい |
新築戸建ては取得費用が高いため利回りは低めですが、運用後すぐに修繕やメンテナンスが発生しにくく、中古物件よりも家賃を高く設定できる点がメリットです。
長期でローンを組みやすい点も魅力ですが、月の返済額が多いと空室時にキャッシュフローが大きく悪化するリスクが伴う点がデメリットです。
中古戸建ては、比較的初期費用が少なく初心者の方でも始めやすい投資方法です。取得費用が安いため利回りも高めで、好条件の物件を見つけられれば安定した収益が期待できます。
一方で、築古になるほどメンテナンス頻度や費用が高くなりがちな点や、ローン審査がより厳しくなりやすい点がデメリットです。
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築古物件投資のメリット・デメリット｜失敗を防ぐチェックポイントも
戸建て投資でよくある失敗例と後悔を防ぐ対策
戸建て投資の物件選びや賃貸運用でよくある失敗例と対策をまとめます。
想定以上にリフォーム費用がかかってキャッシュフローが悪化
築古物件を購入した後で建物の劣化や不具合が見つかり、想定以上にリフォーム・修繕費用がかかってしまうという失敗例です。
また、現在だけでなく、将来設備交換やリフォームが必要な時期や費用も踏まえた上で、長期的にキャッシュフローが悪化しないような物件を選ぶことが重要です。
【対策①】物件状態を詳細に調べる
中古戸建ては基礎や配管の劣化、雨漏りなどがあると一気に修繕費用が跳ね上がる可能性があるため、事前に物件状態をしっかりチェックしましょう。
売主がホームインスペクションを実施し、不具合を修復済みの物件であれば安心して購入できます。
費用負担が発生しますが、売主が許可すれば自分でホームインスペクションを依頼することもできます。
また、旧耐震基準※の戸建ては、新耐震基準に適合するために耐震リフォームも必要になるため、不動産投資初心者は避けた方が良いでしょう。
※1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請された建物
【対策②】DIYでリフォームする
可能な部分はDIYでリフォームして費用を抑えるのも一つの方法です。
ただし、DIY初心者の方が実施する場合、手間や材料費が余計にかかって費用対効果が上がらないケースもあるので注意が必要です。
入居者が決まらず赤字になる
戸建てはターゲット層が絞られることから、次の入居者がなかなか決まらず赤字に陥ってしまうという失敗例です。
空室期間が長引くとキャッシュフローが悪化し、ローン返済やメンテナンス費用の積立が滞ってしまう可能性もあります。
【対策①】賃貸需要を踏まえて立地・間取りを選ぶ
投資用の戸建て住宅は、ポータルサイトなどで周辺の賃貸物件の傾向や家賃相場を調べ、需要のある立地や間取りの物件を選びましょう。
建物だけでなく、駐車スペースや庭の広さなど、競合と比較して魅力的な物件かどうかを総合的にチェックします。
また、現在だけでなく今後も需要は続きそうか、エリアの将来性や開発予定などを踏まえて検討することも重要です。
【対策②】適切な空室対策を取る
運用後に空室が埋まらない状況になった場合は、原因を分析し適切な方法で対策する必要があります。物件状態やターゲットユーザーなどを踏まえて、費用対効果の高い対策を取りましょう。
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まとめ
戸建てによる不動産投資は、中古物件なら低コストで始めやすく、入居者が埋まれば高利回りで運用できる点がメリットです。
一方で、築古になるほど、メンテナンス頻度や費用が高くなりがちな点や、空室によるキャッシュフローへの影響が大きい点には注意が必要です。
戸建て投資・賃貸経営で成功するためには、予算や出口戦略を踏まえて適切な物件を選ぶことが重要です。また、長期的な資金計画を立てた上で、適切に管理・メンテナンスしていく必要があります。
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