「土地あり」でアパート経営を始めるメリットと注意点｜自己資金が少ない場合の対策も解説
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このコラムでは、すでに土地がある状態でアパート経営を始めるメリットについて解説します。
土地ありでアパート経営を検討する際の注意点や初期費用の目安、自己資金が少ない場合の対策もまとめています。
土地を所有していて活用方法を検討中の方や、これから相続する予定の方は参考にしてくださいね。
コラムのポイント
- 土地ありで始めるアパート経営は、初期費用の負担を抑えて高利回りが期待できるなどメリットが多く、立地によってはローリスクで高い収益性が得られる土地活用方法です。
- アパート経営に不向きな立地で始めてしまうと経営が行き詰まる可能性もあります。土地条件やエリアの需要などをしっかりと分析した上で検討することが重要になります。
Contents
アパート経営は「土地あり」で始めるのが有利な理由
土地を所有している状態からアパートの建築・経営を始めるメリットについて詳しく解説します。
初期費用が建物だけで済む
すでに土地を所有している場合、建物への投資だけでアパート経営を始められる点が最大のメリットです。
土地購入費用が不要で融資総額を減らせるため、ローン返済期間も短くなり、月々のキャッシュフローが安定しやすくなります。
土地なしよりも高い利回りで運用できる
アパート経営では、土地+建物の購入費用が少ないほど表面利回りが高くなります。
〈表面利回りの計算方法〉
満室状態の年間収入 ÷ 購入金額 × 100 ＝ 表面利回り（％）
土地ありの場合は、土地購入費用が必要ない分表面利回りが高くなるため、土地なしから始めるよりも安定した経営が見込めます。
ただし、実際にアパート経営の収支を考える際は、経費や空室を考慮した実質利回りで検討する必要がある点は注意しましょう。
〈関連コラム〉
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融資でも有利になりやすい
土地を担保に融資が受けられるため、アパートローンの審査で有利になりやすい点もメリットです。
アパートローンの借り入れは住宅ローンよりも厳しい傾向があり、年収など個人属性の他に、資産状況や建築するアパートの収益性なども考慮されます。
土地がある場合は資産があると見なされ高利回りも期待できるため、融資を受けやすくなるでしょう。
アパートの仕様を充実させやすい
土地購入費用が必要ない分、建物にお金をかけられる点もメリットです。
アパートの規模や性能、デザイン、間取りなど、地域需要に合わせた個性のある物件を提供しやすくなり、高い収益性も期待できます。
所有している土地でアパート経営を検討する際の注意点
立地によってアパートに向き・不向きがある
アパートの需要が少なく賃貸経営に不向きな場所の場合、安定経営が難しくなります。
〈アパート経営に向いている土地の一例〉
- 駅から近いエリアにある
- 開発予定のあるエリアにある
- 一定の広さ（60坪以上が目安）がある
アパート経営は所有する土地の条件やエリアの需要などをしっかりと分析した上で検討する必要があります。
土地条件によってアパートの規模が制限される
建築できるアパートの規模や戸数は、土地の広さや形、斜線制限などによって決まります。
所有している土地の条件によっては、小規模のアパートしか建てられず、費用対効果が少ない不動産投資になってしまう可能性もあります。
所有している土地がアパート経営に適していない場合は、他の活用方法や収益性の高い不動産への買い替えも検討してみましょう。
アパートの建築費用相場と必要な自己資金
所有している土地にアパートを建てる場合、建築費+諸経費が必要です。それぞれの費用相場を紹介します。
アパート建築費用の相場
アパートの建築費用は構造と床面積で大きく変動します。一般的に2～3階建てアパートは木造が多く、4階以上になると鉄筋造で建てるケースが増えてきます。
間取りや設備、デザインによっても変わってきますが、1K×8戸の60坪アパートを建てる場合の建築費用相場は、木造で3,500万円前後、鉄骨造では5,340万円前後が相場です。
〈住居専用住宅の平均坪単価（2022年度）〉
- 木造…約58万円/坪
- 鉄骨造…約89万円/坪
- 鉄筋コンクリート造…約91万円/坪
（出典）建築着工統計調査を基に弊社集計
アパート建築に必要な諸経費
アパート建築には、以下のような諸経費が必要になってきます。
- 地盤調査
- アパートローンの手数料や保証料
- 登記費用
- 不動産取得税・印紙税
- 火災保険・地震保険
- 外構費用
諸経費の合計はアパートの規模によって変動しますが、建築費の約5％前後が目安です。
木造60坪アパートを3,500万円で建てる場合の諸経費は約175万円ということになります。
ローン手数料や抵当権の設定登記費用など、発生するタイミングもまちまちです。現金で必要になるものもあるため、必ず建築費用と別でいくらかかるのか把握しましょう。
自己資金の目安
アパートを建てて賃貸経営を始めるのに必要な自己資金は、建築費用+諸経費のおよそ1～3割が相場です。
前述の木造60坪のアパートを建てる場合、建築費用と諸経費を合計した3,675万円の1～3割＝367万円～1,110万円前後が必要な自己資金の目安になります。
〈関連コラム〉
アパートを建てる費用はいくら？建築相場と必要な自己資金を解説
土地ありでも自己資金が少ない場合の対策
「土地は持っているが建築費のための自己資金が少ない」という場合の対処法についてまとめます。
アパートの規模を検討する
アパートの建築費用に対して自己資金に余裕がない場合は、建物や戸数の規模を再検討してみましょう。
例えば、前章でシミュレーションした10戸60坪のアパートを8戸48坪に規模を縮小した場合、必要な自己資金は2割程度少なくなります。
自己資金から逆算して建築するアパートの規模を決めることで、無理のない経営計画が立てられます。
土地の一部を売却して自己資金に充てる
所有する土地の一部を売却して建築費用を捻出するのも1つの方法です。
土地の一部を売却する場合は分筆という手続きが必要になり、確定測量費用がかかる場合があります。また、売却時には税金や仲介手数料もかかるため、手残りを事前にシミュレーションしておきましょう。
初期費用の少ない土地活用で資金を貯める
自己資金が少ない場合、駐車場やトランクルームのような初期費用をかけずにできる土地活用で資金を貯める方法もあります。
所有している土地であれば期限を設ける必要がないので、目標額が貯まったらアパート経営に切り替えるなど柔軟に検討しやすい点もメリットです。
ただし、初期費用が少ない土地活用方法でも、需要が少なければ思ったように収入が得られない可能性がある点には注意しましょう。
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賃貸併用住宅でアパート経営を始める
自己資金が少ない場合、自宅とアパートが一体となった「賃貸併用住宅」で土地活用を始めるという方法もあります。
賃貸併用住宅を建てる場合、住宅ローンを適用できる自宅部分はフルローンが可能かつ低金利で融資が受けられるため、頭金を減らして月々の返済負担も抑えやすくなります。
ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、自宅部分の床面積が全体の50％以上必要などの条件がある点に注意が必要です。
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まとめ
土地ありで始めるアパート経営は、初期費用の負担を抑えて高利回りが期待できるなどメリットが多く、立地によってはローリスクで高い収益性が得られる土地活用方法です。
ただし、アパート経営に不向きな立地で始めてしまうと経営が行き詰まる可能性もあります。土地条件やエリアの需要などをしっかりと分析した上で検討することが重要になります。
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