空き家の維持費はいくらかかる？固定資産税・電気代などの目安や管理できない時の対策も解説
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このコラムでは、空き家を所有し続けるために必要な維持費の目安について解説します。
固定資産税や電気代、火災保険料などの年間相場や、空き家を放置すると起こりうるトラブル、自分で管理できない場合の対策も紹介。
現在空き家を所有している方や、これから相続する予定がある方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 空き家の維持には税金や光熱費、火災保険料、修繕などの費用がかかり、1年あたり数万～数十万程度が必要になります。
- 空き家を放置して「特定空家」に認定されると税金が上がるなどさまざまなリスクがあるため、早めに売却やリフォーム・賃貸運用など活用方法を検討しましょう。
Contents
空き家にかかる維持費の種類と目安
税金（固定資産税・都市計画税）
人が住んでいない空き家を所有している場合でも、固定資産税や都市計画税がかかります。
| 空き家にかかる税金の種類 | 税率 |
| 固定資産税 | 評価額×1.4％ |
| 都市計画税 | 評価額×0.3％以下（自治体条例による） |
条件を満たす住宅用地の固定資産税・都市計画税評価額は、「住宅用地の軽減措置特例」で1/3～1/6に減額されます。
千葉市の200㎡以下の敷地に建つ空き家で、土地と建物の評価額がそれぞれ1,000万円の場合、年間の固定資産税・都市計画税は以下のように計算できます。
固定資産税
- （建物）1,000万円×1.4％＝14万円
- （土地）1,000万円×1/6×1.4％＝2.3万円
都市計画税
- （建物）1,000万円×0.3％＝3万円
- （土地）1,000万円×1/3×0.3％＝1万円
上記を合計すると、固定資産税と都市計画税は年間約20.3万円になります。
（参考）
千葉市ホームページ｜固定資産税の税額計算
千葉市ホームページ｜都市計画税
地価が高い都市部では固定資産税も高くなる傾向があります。また、評価額に基づく税額は変動する可能性があります。
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火災保険料
空き家の火災保険料は保障内容や契約期間、建物構造、立地、築年数などで変わってきますが、年間数万円～数十万円程度が目安です。
空き家は人が住んでいる住宅よりも火災のリスクが高いため、保険料が高く、加入条件も厳しい傾向があります。
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光熱費
電気や水道は使用していなくても、契約している限りは基本料金が発生します。
電気代は電力会社によっても変わってきますが、40A契約の月額基本料金は1,200～1,400円前後が相場です。
水道料金はメーターの口径によって変わります。一戸建てに多い口径20mmの場合の月額基本料金は1,000円前後が相場です。
上記の条件で計算すると、空き家の電気代と水道料金の合計は年間で約27,000円前後かかることになります。
メンテナンス費用
人が住んでいない空き家でも、外壁塗装や庭木の剪定などの定期的なメンテナンスが必要です。業者へ依頼する場合は1回ごとに数万円～数百万円かかる場合も。
〈空き家のメンテナンス項目例〉
- 草むしり・庭木剪定、消毒
- 老朽化したブロック塀やフェンスの撤去
- 外壁・屋根塗装や葺き替え
- シロアリ対策
その他の維持費
他にも、空き家への交通費や不法投棄されたごみの処分、豪雪地帯の場合は雪かきなどさまざまな費用がかかる可能性があります。
上記の項目を合わせると、空き家の維持費は所有しているだけで、最低限でも数万～数十万円程度かかる可能性があります。
さらに、空き家を長年放置したために倒壊の危険性が高まった場合は、一度に数百万もの修繕費が必要になってしまうケースもあるため注意が必要です。
空き家を放置するリスクと回避策
空き家の維持負担を避けるために放置した結果、周囲に悪影響を与えるような状態になると、空家等対策特別措置法において「特定空家」の認定を受ける可能性があります。
特定空家認定後に勧告・命令を受けた場合、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税額が大きく増加する可能性があります。
また、空き家を放置すると建物の倒壊や草木の隣家への侵入などが原因で、周囲の家から損害賠償を請求されるリスクも発生します。
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空き家を自分で維持管理するのが難しい場合の対処法
特定空家認定やトラブルのリスクを回避するには、定期的なメンテナンスが不可欠です。
維持していくことが難しい場合は、空き家管理サービスの利用や、売却・活用を早めに検討し、放置しないことが重要になります。
対処法①：仲介で売却する
不動産会社に依頼して空き家を売却する方法です。
建物の状態が良い、立地が良く需要が多いなど、資産価値が高い空き家はそのままでも売れる可能性があります。
建物の解体費用がかからないため、売却費用も最小限で済みます。
ただし、建物や庭・外構が激しく損傷している場合や、住宅の需要が少ない立地では、そのままではなかなか売れない場合もあるため注意が必要です。
対処法②：不動産会社の買取を利用する
買取は不動産会社に直接空き家を売却する方法で、短期間で売却でき、リフォーム費用や仲介手数料がかからないなどのメリットがあります。
買取価格の相場は仲介よりも安くなるなど、注意すべきデメリットもあるため、メリットとデメリットを比較した上で、買取・仲介両方を扱う信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
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対処法③：リフォームして賃貸運用する
空き家をリフォームして賃貸運用すると、家を手放さずに継続収入が得られ、建物の資産価値を維持しやすいなどのメリットが得られます。
ただし、賃貸経営を成功させるためには、地域の需要を正確に把握し、長期的に安定経営できる資金計画が重要になります。地域の不動産需要に精通した、戸建てリフォームの実績がある施工会社に相談するのがおすすめです。
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対処法④：解体して更地で貸し出す
空き家の状態が悪く、そのままでの売却・活用が難しい場合は、いったん解体してから更地として貸し出すのも一つの方法です。
コインパーキングやトランクルームにすれば、少ない設備投資で収入を得られます。エリアの需要を的確に把握した上で活用方法を検討しましょう。
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まとめ｜空き家を相続したら活用・処分など早めの対策が重要
空き家の維持には税金や光熱費、火災保険料、修繕などの費用がかかり、1年あたり数万～数十万程度が必要になります。
さらに、特定空家に認定されると税金が上がるなどさまざまなリスクがあるため、放置せず早めに売却やリフォーム・賃貸運用など活用方法を検討しましょう。
私たちオカムラホームは、空き家の売却、賃貸活用などさまざまな選択肢からお客様に最適なプランをご提案いたします。空き家でお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
