不動産投資と株式投資はどっちが良い？メリット・デメリットの比較と向いている人とは
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このコラムでは、不動産投資と株式投資、それぞれのメリットとデメリットについて分かりやすく解説します。
不動産投資が向いている方や、始めるにあたっての注意点もまとめています。これから投資を始めたい方や、不動産投資による相続対策をお考えの方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 不動産投資は、賃料収入という長期で安定的なインカムゲイン（家賃収入）を得られる、安定性の高い投資方法です。
- 所得税や相続税の節税効果が高く、将来の年金・生命保険代わりになるなどのメリットもあります。
- 株式投資と比較して、利益を得るために取れる対策の幅が広く、事業という側面が大きいため、物件選びや事前の資金シミュレーション、賃貸管理などさまざなな知識も必要になります。
- 初めて不動産投資に取り組む方や、相続税対策で収益不動産の購入を考えている方は、物件選び、資金計画、賃貸経営などをトータルでサポートできる不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産投資とは？
不動産投資とは、不動産に資本を投下して利益を得る方法です。
不動産投資によって得られる利益は、入居者からの家賃収入（インカムゲイン）と、不動産の売却益（キャピタルゲイン）の2種類があります。
不動産投資と一口にいってもその種類はさまざまで、一棟マンションやアパート、区分マンション、戸建てや商業ビル、ロードサイドのテナントなどさまざまな選択肢があり、それぞれに新築と中古があります。
これらの投資目的の不動産のことを収益不動産・収益物件・投資不動産などと呼びます。
安定した収益を得るには、価格、利回り、立地、築年数、構造などを考慮した物件選びと経営計画が重要になります。
株式投資との違い
株式投資は、企業の株式を所有して利益を得る投資方法です。
株式投資で利益を得る方法は売却益（キャピタルゲイン）が中心です。
株式は値動きが激しく、大きく利益を膨らませられるチャンスがある一方で、一気に価格が下がり取り戻せない損失を被るリスクも含んでいます。
また、株を保有していると年に1～2回の配当金を得られたり、株主優待などの特典が受けられたりする場合があります。ただし、全ての銘柄で配当金や株主優待が得られるわけではなく、業績次第では特典がなくなる可能性もあります。
不動産投資と株式投資のメリット
不動産投資と株式投資、それぞれのメリットを比較してみましょう。
不動産投資のメリット
株式投資より利回りが高い
不動産投資は安定した家賃収入（インカムゲイン）と物件価値の上昇による売却益（キャピタルゲイン）を同時に得られる可能性があるため、株式投資よりも利回りが高い傾向にあります。
JPX（日本取引所グループ）の統計によると、2024年12月の株式市場加重平均利回りは、プライム市場で2.11％、スタンダード市場で2.44％です。
（参考）日本取引所グループ｜その他統計資料（株価平均・株式平均利回り）
一方、不動産投資の表面利回りの相場は3～12％程度となっており、物件の種類や新築/中古によって違いはありますが、株式投資よりも高くなっています。
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安定性が高い
不動産は生活の基盤となることから需要が完全になくなることはなく、景気が悪化したからといってすぐに空室率が上がるわけではないため、株式投資よりも安定性が高いと言われています。物価上昇時には家賃を上げやすく、また物件価値上昇によってキャピタルゲインを得るなどインフレ対策も取れます。
また、不動産は市場の変化が価格に反映されるまでに時間がかかるため、値動きが緩やかである点も、安定性が高いと言われる理由です。
ローン利用でレバレッジ効果を活かせる
レバレッジ効果とは、自己資金に銀行からの融資を加えることでより大きな利益を得る、不動産投資特有のメリットのことです。
ローンを利用すれば自己資金だけでは購入できない収益性の高い不動産を所有・運用できるため、効率の良い資産運用が可能です。
将来的に資産として残る
マンションやアパートなど、取得した収益用不動産は将来的に資産として残ります。
ローン返済が終わった後も収入源として運用できるため将来の年金対策としても有効で、売却してまとまった資金を得ることもできます。
ローン契約者に万が一のことが起きた場合は団体信用生命保険によって残債がなくなるため、ローン残高のない物件を家族に相続し生命保険のような役割も果たせます。
節税効果が高い
不動産投資は、投資物件の購入費用や維持管理費、ローンの利息、減価償却費などを経費として計上できます。経費を収益から差し引くことで課税所得を減らし、所得税を節税できます。
また、不動産の相続税評価額は時価（実勢価格）よりも低く計算されるため、現金で相続するよりも相続税を抑えられます。
さらに、賃貸住宅など事業用の不動産を相続すると、一定の面積まで課税価格が減額される「小規模宅地等の特例」が適用されれば、相続税を大きく軽減できる可能性があります。
（参考）国税庁ホームページ｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
株式投資のメリット
少額からでも始めやすい
株式投資は証券会社で口座を開設するだけで、数千円程度の少額からでも始められます。
不動産投資の場合、物件状態規模、地域にもよりますが、物件価格は数百万円～1億円を超える場合もあります。
不動産投資ローンを利用すれば自己資金が少なくても購入できますが、頭金や諸費用として物件価格の10～20％程度の初期費用は必要になります。
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分散投資でリスクヘッジしやすい
株式は数千円～数万円程度から購入できるため、さまざまな銘柄に少額ずつ分散投資してリスクヘッジしやすいメリットもあります。
例えば、株式を所有している一社の株価が下落しても、他の株式が好調なら全体としての損失を抑えられます。
不動産投資の場合は物件1つあたりの金額が大きいため、複数の物件を所有して分散投資するには資金力が必要になるでしょう。
現金化しやすい
株式は平日の市場取引時間中であれば、必要な時にすぐに売却し現金化できる点もメリットです。
不動産の場合、売却し終えるには数か月から1年程度時間がかかります。
買い手が決まるまでは維持管理費や税金がかかり続ける他、場合によっては値下げしなければ売れないケースもあり、損益が出る可能性も。
配当金や株主優待を受けられる
全ての銘柄ではありませんが、株式投資では株を保有し続けることで配当金や株主優待を受けられるメリットもあります。
企業の業績次第では配当金が増える場合もあり、安定した収入減となり得ます。株主優待では、投資先企業の割引券やサービス券、商品券などがもらえることも。
一方、不動産投資では配当金や株主優待のような特典はありません。
株式投資と比較した不動産投資のデメリットと注意点
不動産投資のデメリットや注意点を、株式投資と比較しながら分かりやすくまとめます。
初期費用が高い
不動産投資を始めるには、物件価格はもちろん、仲介手数料やローン手数料、登記費用、税金などの諸費用が必要になるため初期費用が高額になるデメリットがあります。
特に、都市部など需要が高いエリアの投資物件は高額になる傾向が多く、数千万～一億円単位の資金が必要になることも。
また、一度購入すればすぐに売却することは難しいため、ローンを利用する場合は、家賃収入で返済をまかなえるのか、さまざまな視点から物件を比較検討して慎重に選ぶ必要があるでしょう。
空室や家賃滞納があると収入が得られない
アパートやマンション、テナントビルなどの不動産投資では、入居者がいなければ家賃収入を得られません。
空室が続くと家賃収入でのローン返済が難しくなり、自己資金を切り崩さなければなならなくなる可能性もあります。
また、入居者がいる場合も家賃滞納による収入減のリスクもあります。入居時に「家賃保証会社」を利用すると、滞納が発生した場合のリスクに備えられます。
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借り入れによる利息支払いが発生する
不動産投資ローンを利用すると、借入期間に応じて利息が発生するため、最終的に物件価格よりも高い返済額を支払う必要があります。
また、空室や家賃滞納、予想外の修繕費用などでキャッシュフローが悪化すると、ローンの返済が苦しくなる可能性があります。
定期的に建物の修繕費用がかかる
建物は時間とともに劣化していくため、定期的な修繕が必要です。
投資対象の建物の修繕や設備の交換が必要になった場合、費用は所有者であるオーナーが負担することになります。
また、経年劣化による定期修繕以外に、地震や台風などで建物が損傷した場合などの対応も必要です。
不動産投資では、物件の構造や築年数、災害リスクなどに応じて計画的に修繕費用を積み立てたり、適切な保険に加入したりするなどの方法で大規模修繕に備えましょう。
不動産投資が向いているのはどんな人？
不動産投資と株式投資、それぞれのメリット、デメリットを踏まえると、不動産投資は以下のような方に向いていると言えます。
- 長期的視点で安定収益を求める方
- 節税効果、相続税対策を重視する方
- 年金や生命保険代わりとして収入源・資産を確保したい方
- 投資用ローンが組める条件を持つ方
- レバレッジ効果で効率的に資産運用したい方
不動産投資は、ある程度長期的な視点でインカムゲインによる安定収益を重視する方に向いています。また、事業用物件は相続時に特例を活用して評価額を下げられる可能性もあるため、相続税対策をしたい方にも向いていると言えるでしょう。
また、不動産投資は入居者がいる限り継続して家賃収入を得られ、万一の時にはローン残高ゼロで資産を引き継げるため、年金や生命保険代わりの収入源や資産を得たい方にも適しています。
一方、少額から投資を始めたい方や、現金化しやすい資産を所有したい方、キャピタルゲインの最大化を狙って資産運用したい方は、株式投資が向いています。
まとめ
不動産投資は、賃料収入という長期で安定的なインカムゲイン（家賃収入）を得られる、安定性の高い投資方法です。
また、所得税や相続税の節税効果が高く、将来の年金・生命保険代わりになるなどのメリットもあります。
さらに、不動産投資は付加価値を高める工夫次第でインカムゲインを増やしたり、高値で売却しキャピタルゲインを増やせたりする可能性もあり、事業的な側面が大きい投資方法とも言えるでしょう。
初めて不動産投資に取り組む方や、相続税対策で収益不動産の購入を考えている方は、物件選び、資金計画、賃貸経営などをトータルでサポートできる不動産会社に相談するのがおすすめです。
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