不動産投資のキャッシュフローとは？目安や計算方法、利回り別のシミュレーション実例を紹介

このコラムでは、不動産投資におけるキャッシュフローの意味や計算方法について解説します。

安定してキャッシュフローを得るための目安となる利回りや、キャッシュフローを出しながら安定経営を続けるためのポイントについても解説します。

これから不動産投資を始めたい方は参考にしてください。

 

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コラムのポイント

• 不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から支出（ローンの返済や経費、税金）を引いて手元に残る現金のことを指します。
• キャッシュフローを増やすことは、安定した資産運用につながりやすく、再投資や売却、買い替えの際にも有利に働きます。
• 投資用物件を選ぶ際は、キャッシュフローと減価償却費を考慮する帳簿上の利益が異なることに注意しながら、さまざまなケースを想定したシミュレーションの上で比較検討することが重要です。

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不動産投資のキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは直訳すると「現金の流れ」を意味する言葉です。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から支出（ローンの返済や経費、税金）を引いて手元に残る現金＝手残りを指します。

同じ表面利回りでも、ローン返済額、修繕費、税金、空室率などによって、キャッシュフローは変わってきます。

 

不動産投資でキャッシュフローを増やすメリットは？

不動産投資でキャッシュフロー（手残り）を増やすことは以下のようなメリットにつながります。

安定した資産運用につながりやすい

キャッシュフローはすぐに活用できる手元資金です。

キャッシュフローが多ければ、設備投資で物件の価値を高めたり、事業拡大したりすることもでき、安定した資産運用につなげやすくなります。

また、キャッシュフローを元手にローンの繰り上げ返済をすることも可能です。繰り上げ返済で月々の返済額が減れば、その分物件の収益性が向上します。

売却しやすく出口戦略が立てやすい

キャッシュフローが多い投資物件は、現状安定して運用できていて、今後も高い収益性が期待できるという評価につながる可能性が高いため、売却もしやすくなります。

さらに、安定したキャッシュフローで運用している実績があれば金融機関からの評価にもつながり、次の投資物件に買い替える際も融資が下りやすくなります。

リスク対策になる

災害や設備の故障などによる予想外の支出が発生しても、安定してキャッシュフローを得ていれば予想外の出費にも他の収入や貯金などを持ち出さずにカバーできます。

 

キャッシュフローと帳簿上の数字の違い

不動産投資では、帳簿上の数字（利益）とキャッシュフローは異なることに注意が必要です。

キャッシュフローと帳簿上の数字の違いでポイントになるのは「減価償却費」と「ローン返済額」です。

帳簿上では建物部分の価格を減価償却費として経費計上しますが、キャッシュフローの計算では減価償却費は経費として扱いません。

また、帳簿上ではローン返済額のうちの利息部分のみを経費計上しますが、キャッシュフローの計算では元本と利息を合わせた金額をローン返済額として扱います。

具体的に違いを比較してみましょう。

 

 

〈シミュレーション結果〉

帳簿上の年間利益	年間キャッシュフロー
400万円-（50万円＋60万円＋250万円）＝40万円	400万円-（150万円＋60万円）＝190万円

 

今回のシミュレーションでは、帳簿上では利益40万円しかありませんが、実際の手残りは190万円あります。

所得税などの税金は帳簿上の利益に対してかかるため、減価償却費によって節税できることが分かります。

逆に、減価償却期間が終了したなどの理由で、帳簿上の利益よりもキャッシュフローが少なくなることもあります。

帳簿上で利益があってもキャッシュフローが不足していると、想定外の支出に対応できなくなる可能性があるため注意が必要です。

物件の検討段階で、長期的な視点で帳簿上の利益とキャッシュフローがそれぞれどのように推移していくのかをシミュレーションしておくことが重要です。

 

不動産投資のキャッシュフローの目安はどれくらい？

不動産投資でアパートを経営する場合の利回りの目安と、キャッシュフローの計算方法を紹介します。

アパートの表面利回りは、築20年以上の中古一棟アパートなら7％前後、新築や築浅なら5～6％前後が目安です。

新築・築浅アパートは物件価格が中古より高い分、表面利回りは低くなる傾向にあります。

また、地価が高い都市部は利回りが低く、逆に郊外は利回りが高くなる傾向があります。

最低限どれくらいの表面利回りが必要なのかは、実際に売り出されている物件情報や、地域ごとの平均利回りのデータなどを参考にします。

 

〈地域ごとの賃貸住宅平均利回りのデータ〉

地域	ワンルームタイプの利回り	ファミリータイプの利回り
東京　城南地区（目黒区、世田谷区）	3.8％	3.8％
東京　城東地区（墨田区、江東区）	3.9％	4.0％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
さいたま	4.6％	4.6％
千葉	4.6％	4.7％
横浜	4.3％	4.4％
名古屋	4.5％	4.5％
京都	4.6％	4.7％
大阪	4.3％	4.3％
神戸	4.7％	4.8％
広島	5.0％	5.2％
福岡	4.5％	4.5％

 

（参考）一般財団法人日本不動産研究所｜第51回「不動産投資家調査」（2024年10月現在）

 

さらに、地域による賃貸物件の需要の違いも大きなポイントです。都心部のようにほぼ満室の地域もあれば、空室率が40％近い地域もあるため、平均利回りも変わってきます。

同じ地域でも、駅からの距離や周辺の生活利便性、教育施設の多さなどさまざまな要因から、数キロの違いでも賃貸需要が大きく変わることもあります。

中古物件の表面利回りは、現在の入居率や過去の平均的な家賃収入などのデータをもとに算出されますが、過去のデータがない新築物件では、満室を想定した表面利回り（想定利回り）が表示されていることも多いです。

実際の利回りは周辺の同条件の物件データなどを考慮して慎重に判断すべきでしょう。

 

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次章では、表面利回りにローン返済や空室率、運営経費を加味して、キャッシュフローがどれくらい残るか計算する方法を紹介します。

 

不動産投資のキャッシュフローシミュレーション実例

6,000万円の木造新築アパートを購入して経営する場合のキャッシュフローのシミュレーションを、数パターンの表面利回り・空室率のケースで算出してみます。

 

 

〈利回り別・年間キャッシュフローのシミュレーション〉

計算式

年間家賃収入　-　年間経費　-　年間ローン返済額　＝　年間キャッシュフロー

 

	満室	空室率10％	空室率20％
①利回り5％の場合	300万円-60万円-150万円 ＝90万円	270万円-54万円-150万円 ＝66万円	240万円-48万円-150万円 ＝42万円
②利回り7％の場合	420万円-84万円-210万円 ＝126万円	378万円-75.6万円-210万円 ＝92.4万円	336万円-67.2万円-210万円 ＝58.8万円
③利回り10％の場合	600万円-120万円-300万円 ＝180万円	540万円-108万円-300万円 ＝132万円	480万円-96万円-300万円 ＝84万円

 

上記のように、利回りが高いほどキャッシュフローが増えることが分かります。また、利回りが高くても空室率が高ければ想定していたようなキャッシュフローが得られない可能性があることも分かります。

投資物件選びでは、表面利回りだけでなく、さまざまなケースを想定してシミュレーションを行い、実質利回りやキャッシュフローで判断することが重要です。

 

キャッシュフローを増やすためのポイント

アパート経営などの不動産投資でキャッシュフローを増やすためには、以下の2つの視点で考える必要があります。

• ①家賃収入を増やす（収入減少を防ぐ）
• ②ローン返済額を減らす

1つずつ具体的な対策を解説していきますね。

 

①家賃収入を最大化する

キャッシュフローを増やす基本は収入を増やすこと、つまり家賃収入を最大化することです。

ただし、収入を増やしたいからといって、周囲の相場からかけ離れた賃料設定にしても上手くいくとは限りません。

特に、同じようなグレードの建物であれば、「需要が高い立地選び」が家賃収入を最大化するために重要になります。

立地が良ければ、築年数が古い中古アパートでも、リノベーションなどで価値を高めて家賃を上げられる可能性もあります。

加えて、現状の家賃収入の減少を抑えることも重要です。空室が出た時に迅速に対策を打ち、できるだけ高い入居率を維持することがポイントになります。

空室が発生している原因を分析し、適切な空室対策を提案してくれる、信頼できる管理会社を選びましょう。

〈関連コラム〉

空室対策アイデア16選｜入居率低下の原因確認⇒適切な対策をしよう！

 

②ローン返済額を減らす

不動産投資ローンを利用する場合、返済額が少ないほどキャッシュフローが増えます。ローンの返済額を減らすには以下のような方法が考えられます。

物件価格を抑える

購入する物件価格を抑えることで、借入額を減らすことができます。

木造/RC造などの構造や、規模、築年数などによって物件価格は変わってきます。ただし、初期費用が高くても、その後もメンテナンス費用を抑えられるなど、将来的にキャッシュフローが安定しそうな物件なら検討する価値はあるでしょう。

その他、新築や、賃貸需要が大きく地価が高いエリアの物件は高額になりやすいです。一方、中古物件なら好立地でも比較的購入価格を抑えられる場合があります。ただし、中古物件はそのままで借り手が付きそうか、リフォーム・リノベーションがどの程度必要かは購入前にしっかり検討する必要があります。

できるだけ低金利・長期で融資を受ける

同じ融資額なら、金利が低いほど、返済期間が長くなるほど月々の返済額が少なくなり、キャッシュフローが増やしやすくなります。

また、自己資金を増やして借入額を減らすことも有効です。ただし、自己資金が貯まるまで待っていると、物件購入のスピーディな意思決定ができなくなる可能性もあります。

ローンの利用は、現在の金利状況なども踏まえた上で、自己資金と金利負担のバランスを考えて判断することが重要です。

〈関連コラム〉

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まとめ

不動産投資のキャッシュフローとは、不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から支出（ローンの返済や経費、税金）を引いて手元に残る現金のことを指します。

キャッシュフローを増やすことは、安定した資産運用につながりやすく、再投資や売却、買い替えの際にも有利に働きます。

投資用物件を選ぶ際は、キャッシュフローと減価償却費を考慮する帳簿上の利益が異なることに注意しながら、さまざまなケースを想定したシミュレーションの上で比較検討することが重要です。

また、キャッシュフローを重視した物件選びはもちろん、空室対策や適切な修繕計画、物件価値向上のための設備投資など、運用後も継続して安定収入を得るためのアドバイスをしてくれる不動産会社や賃貸管理会社をパートナーに選ぶこともポイントになります。

初めての不動産投資や相続した土地でのアパート経営は、地域の賃貸需要に詳しく、収益物件の運用ノウハウがある不動産会社のサポートを受けるのがおすすめです。

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