不動産投資における「出口戦略」の重要性｜売却のタイミングや成功のポイントを解説
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このコラムでは、不動産投資を始める前に必ず知っておきたい「出口戦略」について解説します。
出口戦略は、収益物件によって得られる最終的な利益、すなわち不動産投資の成功を左右する重要な要素です。
投資物件の収益を最大化するための売却のタイミングなど、出口戦略を成功させるポイントをまとめていますので参考にしてください。
コラムのポイント
- 収益物件の売却方法は投資用または居住用として売り出す、更地にして売るなどいくつかのパターンがあります。
- 出口戦略を成功させるためには、最適な売却タイミングを見極めることはもちろん、最終的な投資目的を踏まえた物件購入や、長期にわたって資産価値を維持する適切な物件管理が重要になってきます。
- 不動産投資の最適な出口戦略は、投資目的や物件の種類によっても変わってくるため、出口戦略を踏まえた不動産投資は、不動産購入から賃貸管理、修繕、リノベーション、売却まで一貫して相談できる会社をパートナーに選ぶのがおすすめです。
Contents
不動産投資の出口戦略とは？
不動産投資の出口戦略とは、収益物件の売却などによって、投資金額を最大限に回収するための計画のことを指します。
具体的には、「いつ、どのように収益物件を手放すか」を決めて、投じた金額よりも多く利益を得た上で投資を終えるための計画です。
出口戦略は不動産投資の成功を決める重要な要素
収益物件を手放す方法で、最も多いのは売却です。購入した物件を売って初めて利益や損失が確定したときに、その投資が成功だったかが分かります。
投資物件から家賃収入（インカムゲイン）を得られていても、売却時の価格が低く、収益を上回る損失になれば投資自体は失敗ということになってしまいます。
一方、運用中はキャッシュフローがマイナスであったとしても、売却で大きな利益（キャピタルゲイン）が得られれば、最終的にはプラスになるケースもあります。
出口戦略が不十分なまま不動産投資を始めてしまうと、結果的に大きな損失を被る可能性があります。最終的に不動産投資を成功で終えるためには、物件購入前から出口戦略を立てることが重要なのです。
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不動産投資における出口戦略の選択肢
不動産投資における出口戦略として考えられる選択肢と、それぞれのメリット・デメリットをまとめます。
投資用物件のまま売却する
収益物件をそのまま他の投資家に向けて売却する方法です。
物件を手放すことで建物の修繕や維持、賃貸管理のための支出がなくなり、手元の現金を増やせます。
入居率が高く安定した家賃収入を得られている場合や、将来的に価値上昇が見込まれる場合などでは、高値での売却も期待できます。
入居者がいる状態であっても、そのまま「オーナーチェンジ物件」として売り出せます。入居者がいる物件は、購入後すぐに家賃収入が得られるという買い手にとってのメリットもあります。
出口戦略として投資用物件のまま売却することを狙うなら、運用期間中に高い入居率や家賃を維持し、物件価値を高める維持管理などの工夫が重要になります。
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居住用物件として売却する
投資用としてではなく、購入者が自分で住むための物件として売却する方法です。戸建てや区分マンションなどでは、現在の入居者に購入を打診することもできます。
立地や設備などによっても異なりますが、買い手のニーズに合致すれば、投資用物件のまま売却するよりも高く売れるケースもあります。
居住用物件として売り出す場合は、購入者にとってメリットとなる点を詳細に伝えることが重要です。また、投資家の選択肢から外れることで長期間買い手が見つからない場合もある点に注意が必要です。
更地にして売却する
戸建てや一棟アパートを所有している場合は、解体して更地にしてから売却することもできます。
建物の劣化が激しくそのままでは売れない場合や、広い敷地の一部に建物がある場合などでは、更地にした方が売りやすくなるケースがあります。
ただし、更地にするには解体費用がかかり、入居者がいる場合は立ち退き交渉が必要です。
建物の構造別の解体費用相場は以下の通りです。
- 木造：4～6万円/坪
- 鉄骨造：7～8万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：8～9万円/坪
ただし、建物や敷地の状態、接道の幅、周辺の建物との距離などによっては解体費用が相場より高くなる場合もあります。更地にして売却した方が効果的かどうかは、地元の需要や不動産情報に詳しい不動産会社に相談しながら検討することをおすすめします。
建て替えて継続運用する
相続した一棟アパートなどで、土地を手放さず活用し続けたい場合は、建て替えて継続運用することも選択肢になります。
築年数が古く、減価償却期間が終了していて、すでにローンのない投資物件は、建て替えることで再び収益性を高められる可能性があります。
さらに、新築になれば減価償却ができるため、建て替えることで建物の耐用年数に応じて建築費用を経費に計上できるため所得が抑えられ、節税効果も高まるでしょう。
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自分で住む
収益物件の賃貸運用を中止して、居住用として自分で住むこともできます。
ただし、物件の不動産投資ローンが残っている場合は注意が必要です。不動産投資ローンを利用して購入した物件に自分が住んだ場合、契約違反となり残債の一括返済を求められたり、金融機関からの信用を失い以後の融資が難しくなったりする可能性があります。
ローン返済中の収益物件に自分で住むことを検討している場合は、事前に必ず金融機関に相談しましょう。
また、自己居住用にすると建物の減価償却ができなくなるため、損益通算による節税効果がなくなる点も知っておく必要があります。
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不動産投資の出口戦略を成功させる5つのポイント
不動産投資で出口戦略を成功させるためのポイントは以下の5つです。
- ①出口戦略を踏まえた物件購入
- ②資産価値を維持する適切な物件管理
- ③切れ目のない空室対策、入居付けを行う
- ④投資物件の売却に最適なタイミングを見極める
- ⑤適切な売り出し価格を設定する
具体的な方法について1つずつ詳しく解説していきますね。
①出口戦略を踏まえた物件購入
投資を終えた時の収支をプラスにするためには、自分が考える出口戦略が実現しやすい資金計画や物件選びが重要です。
ローンの頭金を増やして購入する
物件購入時に頭金をできるだけ増やして借入することで、売却金額がローン残債を下回って損失が出るリスクを下げられます。
また、売却時の損失を自己資金でカバーしきれない場合は売却自体が難しくなるため、借入額を少なくすることで、想定していた出口戦略が取れないといった失敗を防ぎやすくなります。
資産価値が落ちにくい物件を選ぶ
出口戦略として将来の売却を考えるなら、エリアの需要や将来性を調査した上で、資産価値が落ちにくく、将来売却しやすい物件を選ぶことが重要です。
〈資産価値が落ちにくい投資用物件の特徴〉
- 賃貸需要が高い立地
- 人口増加が見込まれる、再開発計画があるなど将来性が高い立地
- 周辺に競合する物件が少ない
- エリアの需要に合った広さや間取りの物件
上記のような物件は、資産価値が落ちにくいため、入居率や家賃が下がりにくく、狙った出口戦略を実現しやすいと言えます。
相場より安くても立地や状態が良いなどの狙い目物件を見つければ、売却時により多く利益が得られる可能性があります。
収益物件選びでは、売り出し価格や表面利回りだけで比較するのではなく、物件の本当の価値を見極める目が重要です。
物件選びの際はエリアの不動産情報に詳しく、売買実績に長けた信頼できる不動産会社と相談しながら検討することがおすすめです。
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②資産価値を維持する適切な物件管理
日常的や清掃・メンテナンスや、屋根、外壁、共用部、配管等の大規模修繕を適切に行うことで、長く資産価値を維持して売却しやすい状態を保てます。
ただし、デザイン変更や設備設置など付加価値を付ける大掛かりな改修は、需要や費用対効果を踏まえた上で実施しないと赤字になる可能性があるため、慎重な検討が必要です。
出口戦略を踏まえた賃貸経営は、長期的に資産価値を維持するための提案ができる、信頼できる賃貸管理会社へ相談するのがおすすめです。
オカムラホームでは、投資物件の無料点検を実施し、現況を把握、長期的視点で修繕計画をご提案致します。
時代のニーズを読み取り、未来を見据えたリフォームやリノベーションのご提案、日常業務による美観維持や大規模修繕により賃料低下の抑止や入居率アップにつなげ、建物価値を向上させます。
③切れ目のない空室対策、入居付けを行う
不動産投資で売却時に利益を出すには、ローン残債より売却額が上回っている必要があります。
空室が増えると収入が減ってローン返済が滞る可能性があり、出口戦略においても不利になります。
投資物件の運用中は、賃貸管理会社とも連携しながら、切れ目のない空室対策や、効果的なタイミング・方法での入居者募集などを行い、安定して継続収入を上げることが重要です。
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④投資物件の売却に最適なタイミングを見極める
不動産投資の出口戦略では、売却の最適なタイミングを見極めることが重要です。具体的には、最も損の出ないタイミングを狙うことになります。
売却に最適なタイミングは主に以下の3パターンがあります。
- 売却益が最大化できるタイミング
- 支出が増えそうなタイミング
- 売却にかかる税金が下がるタイミング
それぞれのタイミングについて詳しく解説していきます。
売却益が最大化できるタイミング：不動産市場の値上がり時
不動産市況が好調で需要が高まっている時は、不動産が高く売れる可能性が高いため、売却のチャンスです。
首都圏では中古マンションは12年連続、中古戸建ては6年連続で成約価格が上昇しており、投資用の居住用物件も値上がり傾向にあります。
（参考）公益財団法人東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー（首都圏不動産流通市場の動向（2024年度））
建物は築年数が経過するほど価値が下がるため、基本的には購入時の価格より売却価格は下がります。
ただし、エリアの不動産需要が高まり地価が上がっている状況などでは、購入時より高く売却できるケースもあります。
売却益が最大化できるタイミング：残債が売却価格を下回った時
不動産投資ローンの残債よりも売却価格の方が高ければ、売却益でローンを完済しても手元に現金が残せます。
順調に収益を上げていて需要が高い物件なら、ローン残債が減ったタイミングで売却し、さらに投資規模を拡大することもできます。
ただし、実際にどのくらいの価格で売却できるかは売り出してみなければわからないため、不動産市況や物件価値を正確に分析した上でタイミングを決める必要があります。売却を検討するなら、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼してみましょう。
オカムラホームでは、投資用物件の売却や買い替え、買取もご相談いただけます。お客様のご要望に合わせて、さまざまな売却サービスをご用意しています。売却無料査定も行っておりますのでお気軽にご相談ください。
支出が増えそうなタイミング：減価償却期間が終了した時
減価償却期間が終了した投資物件は、経費が少なくなることで課税所得が増えるため、税金が高くなり結果的に収益性が下がる可能性があります。
また、減価償却期間が終了する頃は木造アパートなら築年数20年を超え、建物の老朽化による維持費の増加や空室率増加、家賃の値下げなどのリスクも増えるため、経営状況によっては売却を検討するタイミングになります。
支出が増えそうなタイミング：大規模修繕工事前
特に、一棟所有のアパートやマンション、ビルなどの収益物件は、大規模修繕工事費用が高額になりやすいため、工事が必要になる時期を迎える前に売却することで支出を減らせます。
ただし、大規模修繕を控えた物件は、購入後に大きな出費が発生するため、敬遠する買い手もいるかもしれません。
また、物件の築年数や状態によっては、大規模修繕工事によって資産価値が上がり、より高く売れる可能性もあるため、賃貸管理会社や不動産会社に相談の上で判断するようにしましょう。
売却にかかる税金が下がるタイミング：物件の所有期間が5年を超えた時
不動産の売却益にかかる譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、物件を購入してから5年以内に売却すると、税率が高くなります。
譲渡所得税の税率
| 譲渡所得の種類 | 譲渡所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える） |
15％ | 5% |
| 短期譲渡所得 （譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下） |
30％ | 9% |
※2037（令和19）年までは、「復興特別所得税」として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。
（参考）国税庁ホームページ｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
状況によっても変わりますが、購入後5年前後で売却を検討しているなら、長期譲渡所得の税率になる5年が経過してから売却することで、税金を下げて手元に残る売却益を増やせます。
⑤適切な売り出し価格を設定する
物件の売り出し価格と実際の成約価格は異なります。できるだけ早期に希望に近い価格で売却するには、適切な売り出し価格を設定することが重要になります。
売り出し価格が周辺の似たような物件よりも高いと売却が長期化する可能性が高くなり、逆に早く売りたいからと言って安くしすぎると収益が得られなくなってしまいます。
エリアの需要や周辺の不動産価格などを調査した上で総合的に決定しましょう。
また、今後も安定して家賃収入が期待できる場合は、物件価値に収益性も加味して売り出し価格を設定し、利回りの高さや収益物件としての安定性をアピールするのも1つの方法です。
まとめ
不動産投資の出口戦略は、収益物件の売却などによって、投資金額を最大限に回収するための計画のことで、最終的な投資の成功を左右する重要な要素です。
収益物件の売却方法は投資用または居住用として売り出す、更地にして売るなどいくつかのパターンがあります。
出口戦略を成功させるためには、最適な売却タイミングを見極めることはもちろん、最終的な投資目的を踏まえた物件購入や、長期にわたって資産価値を維持する適切な物件管理が重要になってきます。
不動産投資の最適な出口戦略は、相続対策、資産形成、節税などの投資目的や、戸建て、一棟アパート、区分マンションなど物件の種類によっても変わってきます。
出口戦略を踏まえた不動産投資は、不動産購入から賃貸管理、修繕、リノベーション、売却まで一括して任せられる会社に相談するのがおすすめです。
オカムラホームは、東京・千葉の不動産総合会社として、不動産売買、不動産投資コンサルティング、賃貸管理、リノベーション、仲介売却など各部門が連携し、お客さまの資産形成をサポートします。
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