土地活用の成功事例集｜千葉でアパートや福祉施設の建築、事業用不動産の買換えによる実例を紹介
2025.02.04
このコラムでは、空き地・遊休地活用や事業用不動産の買い換え、相続対策など、さまざまな土地活用ケースにおける成功例を紹介します。
土地活用でよくある失敗を防ぐポイントや、所有する土地に合わせた適切な活用方法の選び方も紹介。
千葉や東京エリアで土地活用を検討中の方や、不動産の相続を予定している方は参考にしてくださいね。
コラムのポイント
- 土地活用を成功させるには、エリアの需要を正確に捉え、適切な規模で建築や設備導入を実施し、緻密な収支シミュレーションをした上で運用していくことが重要になります。
- 空き地や空き家を相続した場合、そのまま所有しているだけでは税金や維持管理費がかかり続けるだけになってしまうため、早めに活用や売却などの方法を取ることが望ましいです。
- 土地活用を検討するなら、地域事情に詳しく、実績の多い不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。
千葉県の土地活用成功事例
①老朽化したアパートを建て替えて相続対策（千葉県八千代市）
アパートを経営しているオーナー様から、建物の老朽化や相続対策についてお悩みのところ、未来の財託にご相談をいただいた事例です。
未来の財託からは、アパートの建て替えをご提案させていただきました。建て替えによって収益性を蘇らせると同時に、相続が発生した時に、次世代へ魅力ある資産価値の高い財産を残せます。
土地活用成功事例｜遊休地に「新築アパート」を建設して相続対策
②遊休地にグループホームを建設し地域貢献（千葉県船橋市）
介護保険制度施行当初からデイサービスの運営を行ってきたオーナー様から、介護サービス需要の変化や同業者の増加などの時代の波に直面する中、これからの施設運用や資産活用についてご相談いただいた事例です。
相談を重ねた後、市の公募に受かるというハードルはありますが、同業が乱立する心配がなく今後も必要とされる福祉施設である「グループホーム」を遊休地で新たに開業するサポートをさせていただくことになりました。
未来の財託では、グループホームの公募のお手伝いから、設計・施工・建設まで一貫してご提案させていただきました。
福祉による地域貢献と、お子さまたちへ安心して引き継いでもらえる仕事を残したいという、オーナー様の二つの想いをかなえる土地活用が実現しました。
土地活用成功事例｜遊休地に「グループホーム」を建設して地域に貢献
③農園を買い換えて収益不動産の賃貸オーナーに（千葉県八千代市）
経営している農園の一部が区画整理事業にかかったことから、事業を続けていくことが難しくなった土地の活用方法で悩んでいたオーナー様からのご相談事例です。
未来の財託がご提案したのは、農地から稼働中の収益不動産への買い換えでした。
稼働中の収益不動産は、すぐに収入を得られることや、現在の収益状況を確認してから購入できるため、安心して事業をスタートできるメリットがあります。
事業用資産の買換え特例を活用して節税するとともに、農園の一部を売却し複数の収益不動産に買い換えることで、賃貸オーナーとして毎月安定した収入を得ることに成功しています。
土地活用の失敗・後悔を防ぐポイント
土地活用を始める際に知っておきたい、失敗や後悔を防ぐポイントについてまとめます。
適正な自己資金を準備する
土地活用ではある程度まとまった初期投資が必要なため、借り入れをするケースも多くなります。
自己資金の割合が多くなるほど借り入れを減らしてローンの返済負担を軽減できます。
一般的に、アパートやマンションなどの不動産経営に必要な自己資金は初期費用（建築費用）の10～30％程度が目安です。
建築費用が8,000万円のアパートを経営する場合、自己資金は800～2,400万円程度が目安になります。
また、本体工事費やローンの頭金だけでなく、購入時に現金で必要になる諸費用も考慮して自己資金を準備することを忘れないようにしましょう。
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初期費用をかけない土地活用アイデア
土地活用では初期費用が大きすぎると、投資費用の回収までに時間がかかるというデメリットもあります。
また、「親から相続した土地があるが、アパートやマンションを建てるのに十分な自己資金がない」というケースもあるかもしれません。
そんな時は、初期投資額を抑えられる土地活用方法を検討してみましょう。
初期投資額を抑えやすい土地活用方法の一例
- 定期借地契約で貸し出す
- 土地信託
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 等価交換
- 建築協力金方式
- 買い換え
初期費用が少額でも始めやすい土地活用方法については、以下のコラムで詳しく解説していますので、合わせてお読みください。
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利回りや黒字化のタイミングをシミュレーションする
安定した土地活用を続けるためには、事前に実質利回りや黒字化できるタイミングをできるだけ具体的にシミュレーションすることも重要です。
今回はアパート経営を例にして利回り・黒字化タイミングのシミュレーション方法を紹介します。
利回りのシミュレーション計算式
不動産投資を検討する際には「表面利回り」と「実質利回り」が重要な指標となります。
表面利回りは「投資金額（物件価格/建築費用）に対する1年間の家賃収入の割合」で、投資物件の広告などで表示されている数値です。
計算式は以下のようになります。
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 購入/建築費用 × 100
以下の条件でアパートを経営する場合の表面利回りをシミュレーションしてみましょう。
〈シミュレーション条件〉
- アパート建築費用：8,000円
- アパート建築諸費用：400万円
- アパート年間家賃収入：800万円
- 年間経費：450万円
上記の条件の場合、表面利回りは800万円÷8,000円×100で10％となります。
実質利回りは、不動産経営にかかる諸経費と物件取得時の諸費用を反映させたシミュレーションになります。
実質利回りは投資したお金に対して実際の利益がどれくらいになるかを予測するもので、不動産経営に必要不可欠な指標となります。
計算式は以下のようになります。
実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 － 年間諸経費） ÷ （購入/建築費用 ＋ 購入/建築時諸費用） × 100
上記の条件の場合、実質利回りは（800万円-450万円）÷（8,000万円+400万円）×100で4.2％と計算できます。
黒字化にかかる年数のシミュレーション計算式
アパートを建築して経営した場合、何年で投資回収、黒字化できるかをシミュレーションする計算式は以下のようになります。
黒字化にかかる年数 ＝ アパート建築総費用 ÷（年間家賃収入 － 年間諸経費）
先ほどの利回りシミュレーションと同じ条件で黒字化にかかる年数を計算すると、以下のようになります。
8,400万円 ÷ （800万円 － 450万円）＝24年
上記のように、黒字化のタイミングはおよそ24年目以降と予測が立てられます。
立地に合った活用方法を選ぶ
土地があるエリアや形状、周辺環境などに合わせて、需要が見込まれる土地活用方法を選ぶことも重要です。
例えば、アパートやマンション経営を始めるなら、通勤通学に便利で周辺の生活利便性が高いエリアが適しています。
また、所有する土地が賃貸経営に向いていない場合でも、駐車場など他の活用方法を検討したり、売却して収益性の高い土地に買換えりする方法もあります。
また、土地ごとに指定されている「用途地域」によって、建築可能な建物の種類や高さ、面積などが変わってくるため、事前に必ず調べておきましょう。
また、「市街化調整区域」には、原則として新たに建物を建築することができないため、駐車場や太陽光発電、レンタル農園など、建物が不要な活用方法を検討する必要があります。
〈関連コラム〉
市街化調整区域のメリット・デメリット｜買わないほうがいいケースとは？
補助金や減税制度を調べておく
アパートの建設や空き家の活用・解体など、条件を満たせば国や自治体の補助金や減税制度などを利用できる場合があります。
所有する土地にアパートを建てたい場合や、空き家を解体して別の方法で活用したい場合などは、要件を満たして補助金を活用することで初期費用を抑えられます。
土地活用に使える補助金の一例
| 種類 | 補助事業名 | 対象 | 補助額 |
|---|---|---|---|
| 賃貸住宅の新築 | 子育て支援型共同住宅推進事業（国土交通省） | 要件を満たす共同住宅（賃貸住宅及び分譲マンション）の新築 | 対象となる工事にかかった費用の1/10または上限（1棟あたり戸数×100万円+500万円）のいずれか小さい額 |
| 空き家・賃貸住宅リフォーム | 住宅セーフティネット制度 | 住宅確保要配慮者の入居を拒まない「セーフティ登録住宅」に登録された住宅 | 対象となるリフォーム工費の1/3～2/3（1戸あたり上限50万円） |
| 空き家解体 | 住宅の除却費補助制度（千葉市） | 旧耐震基準で建てられている倒壊リスクが高い住宅 | 工事費の23％（上限20万円）※密集住宅市街地の場合は上限30万円 |
空き家については解体だけでなく改修に対する助成を実施している自治体もあります。補助金を利用できれば、リフォームして売却・賃貸化する際の費用を軽減できます。
（参考）市町村が行う住宅に係る支援制度・事業（空き家）一覧｜千葉県
〈関連コラム〉
【2024-2025年】アパート新築・リフォームで使える補助金、税制優遇制度
空き家に使える補助金と減税制度｜活用・解体・売却などジャンル別に紹介
まとめ｜土地活用は実績が多く信頼できる不動産会社をパートナーに選ぼう
土地活用を成功させるには、エリアの需要を正確に捉え、適切な規模で建築や設備導入を実施し、緻密な収支シミュレーションをした上で運用していくことが重要になります。
空き地や空き家を相続した場合、そのまま所有しているだけでは税金や維持管理費がかかり続けるだけになってしまうため、早めに活用や売却などの方法を取ることが望ましいです。
土地活用を検討するなら、地域事情に詳しく、実績の多い不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。
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