リースバックとは？
リースバック方式とは、土地を借りたい事業者から「建設協力金」を受け取り、オーナー様が建物を建築し、その建物を事業者へ賃貸する土地活用の方法です。 土地を活用したいオーナー様と、建物を建てたいけど土地がない事業者を結びつけるのがリースバック方式のポイントとなります。リースバック方式の場合、建物の所有権を持つことが出来、かつ事業者から受け取ったお金で建物を建てることが出来ますので、オーナー様の費用負担を抑えて建築することが可能となります。
リースバック方式の流れ
1パートナーとなる事業者の決定
リースバック方式で土地活用を開始するためには、まずパートナーとなる事業者を探し、どの様な事業を行うのか・どの様な契約条件にするのかなどを、よく協議のうえ決定していく事からスタートします。所有している土地の適性や市場を鑑みて、様々な事業計画を検証し、最適なパートナーとなる事業者と契約する事が重要です。
2 事業者との契約～建設
事業者と建設協力金の内容を含む契約内容を協議のうえ決定し、事業者とリースバック契約を結びます。 事業者からの建設協力金を元手に、事業者の希望に沿った建物を建築します。建物の規模や用途によっては建設に莫大な費用がかかるため、すべてを自己資金と銀行からの借り入れだけで負担をするのは難しいケースもあります。 しかし、建設協力金を活用する事で自身の負担を減らすことができ、かつ高額な建築費をカバーすることができます。
建設協力金だけでは足りない場合も…
建設協力金ですべての建設費を賄えないケースもあります。
その場合は足りない分を自己資金、または銀行からの借り入れで対応するケースがある事も視野に入れておきましょう。
3建物が完成し、事業者への賃貸がスタート
完成した建物を事業者へ賃貸し、毎月の賃料を受け取ります。リースバック方式の重要なポイントとして、建設の為に事業者から受け取った建設協力金は、毎月の賃料から差し引く形で返済する事になります。 その為、賃料を満額で受け取ることはできません。
リースバック方式の節税効果
リースバック方式で土地活用を行う事で相続税の節税効果があります。
1建物が完成し、事業者への賃貸がスタート
リースバック方式で活用している土地は、第三者に貸し出しているため貸家建付地となります。 この場合、土地を活用せず所有しているときよりも、土地の相続税評価額を下げることができます。 ただし、事業者の撤退や契約終了後、空室の時間が長くなってしまうと、貸家建付地として認められないケースもある為、注意が必要です。
2建物も借家にすることで評価額を下げる
リースバック方式の場合、建物はオーナー様の所有となります。しかし、その建物を第三者に貸し出すことで、借家権割合により相続税評価額を下げることが可能です。 賃貸人がいる場合は、他の用途への転用がしづらいという特徴があることから、借家権割合で評価減を受ける事が出来、その割合は全国で一律30%と定められています。 ただし、長期間空室になってしまうと借家として認められないケースがある為、注意が必要です。
3建設協力金で相続税評価を下げる
リースバック方式で受け取る建設協力金は、相続時には負債として扱われます。 例えば、相続発生時に6,000万円の返済が残っていた場合は、相続税評価額から6,000万円を差し引きます。 ただし、建設協力金は毎月返済していくことから、負債が少しずつ減っていくことに注意が必要です。
リースバック方式の収入例
リースバック方式は、毎月の賃料から建設協力金の返済額を差し引いた金額が月々の収入となります。
例えば、月々の賃料が100万円で、6,000万円の建設協力金を20年で返済する場合、［100万円-25万円=75万円］となり、毎月75万円が収入として手元に残ります。
リースバック方式のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
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少ない負担での活用と、節税対策を行いたい方はリースバック方式の土地活用がおすすめ
少ない負担での土地活用と、節税対策をお考えの方はリースバック方式がおすすめです。 建設協力金を利用する事で、自身の負担を減らす事ができ、その返済も毎月の賃料から相殺する形になります。また、借地に比べ節税効果も高い為、メリットの多い土地活用と言えます。ただし、リースバック方式は複雑な点も多く、専門家を交えて計画していくことをおすすめします。未来の財託では建築と不動産の知識と情報を活かし、様々なご提案をさせて頂きますので、まずはお気軽にご相談ください。
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