定期借地権とは
定期借地権とは、借地借家法により規定される借地権（他人の土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利）です。
通常の借地権は建物が土地の上に存在している場合、契約は更新されることが原則となっているなど、借主にとって有利な扱いとなっています。しかし、定期借地権においては契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はしないことが法律で定められています。この制度によって地主様は、安心して土地を貸すことができるようになりました。
一方で、借主は土地を購入する必要がないため、少ない負担で事業を行うことができ、地主様、借主様双方にメリットを生む合理的な仕組みと言えます。
ただし定期借地権について利用を考えるのであれば、定期借地権の持つメリットとデメリットを充分に理解する必要があります。
定期借地権の種類
定期借地権は3種類存在します。3種類の定期借地権はそれぞれ異なる特徴を持っていて、目的に合わせてどの定期借地権を利用するかよく考える必要があります。定期借地権を目的に応じて使い分けるためにも、それぞれの特徴についてもよく理解しておきましょう。
1一般定期借地権
一般定期借地権とは50年以上もの長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。
契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。
契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。
一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。
重要な注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため、その違いについて比較して覚えておいてください。
2事業用定期借地権
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。
事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。
また、一般定期借地権と異なり、公正証書によって契約しなければなりません。公正証書によらずにした契約は無効となります。
存続期間は10年以上50年未満の期間となります。その中でも存続期間が10年以上30年未満の場合と30年以上50年未満の場合で内容が少々異なります。
a.更地返還強制型
10年以上30年未満の存続期間を定めた場合
一般の定期借地権同様に契約の更新や建物買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地にして返還しなければなりません。
b.任意特約型
30年以上50年未満の存続期間を定めた場合
契約の更新と建物買い取り請求権が存在します。これらの規定を排除するためにはそれを認めないという特約を付する必要があります。
3建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約の期間が満了した際、土地の上に存在する建物を貸主に売却するという特約の付された借地権です。
契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が貸主へ移転します。
建物譲渡特約付借地権には使用目的による制限はありませんが、公正証書によって契約をしなければ成立しないことに注意してください。公正証書以外の書面や、口頭での契約では成立しません。
定期借地権のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
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条件が合えば大きなメリットがある定期借地権の活用
上記のように定期借地権にはいくつかのメリット・デメリットがあります。元々、遊休地などをもっと活用させるために出来た制度ですので、メリットの方が多くなっています。ただし、借地権の契約を行うには、事業者との契約内容の交渉や、活用する土地の調査、契約書の作成、公正証書の締結など、様々な専門知識が必要であり、一般個人の方が事業者と直接交渉をし、進めるのは困難ですので、まずは未来の財託へご相談ください。
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